Стоимость ипотеки в 2025 году будет зависеть от ключевой ставки Банка России и субсидируемых ипотечных программ, считает профессор Финуниверситета при правительстве РФ Александр Цыганов. "Ипотека останется популярным и востребованным способом приобретения квартиры, скорее всего, увеличится доля покупок в рассрочку, - говорит Цыганов. - На сегодня развиваются программы "Семейной ипотеки", региональные (для Дальнего Востока, Арктики, сельской местности). Есть отраслевые программы, можно предположить появление и развитие программ на уровне отдельных регионов и предприятий, которые могут субсидировать ипотечную ставку в составе социального пакета для привлечения и удержания квалифицированных кадров". Рыночная ипотечная ставка на протяжении 2025 года будет высокой, и это будет побуждать застройщиков искать варианты предоставления рассрочки или ипотечных кредитов с пониженными на первое время ежемесячными платежами, считает Цыганов. Если это будет делаться за счет застройщиков, то кредитный риск будет приемлемым. Но уже есть случаи, отмечает он, когда ставка и платежи существенно растут после завершения льготного периода или же завышается стоимость квартиры, что ведет к значительному росту кредитных рисков и будет являться предметом совершенствования регулирования Банком России и не только, отмечает он.

По прогнозам аналитического центра М2, в 2025 году на рынок жилой недвижимости продолжат оказывать влияние сдерживающие факторы, сформированные в течение 2024 года: отмена льготной ипотеки под 8%, ужесточение условий по семейной и IT-ипотекам, а также рост ключевой ставки, говорит руководитель департамента аналитики и данных экосистемы недвижимости М2 Дмитрий Смирнов. В результате сегмент ипотечных сделок может сократиться на 20-30% в сравнении с 2024 годом. Также несмотря на рост неипотечного рынка в 2024 году, ожидается снижение этого сегмента на 10% по итогам 2025 года. Сделки на первичном рынке могут быть сдержаны возможным запретом на предоставление застройщиками рассрочек. "Таким образом, фактически единственным драйвером льготных программ останется "Семейная ипотека", несмотря на ужесточение условий её получения", - считает Смирнов.

С момента запуска льготного кредитования для семей с детьми в 2018 году было выдано около 1,3 млн таких займов. Совокупный объём финансирования превысил 5,9 трлн рублей. Исключение механизма лимитов в "Семейной ипотеке" позволит обеспечить беспрерывность кредитования и возможность семьям выбирать банк, исходя из их условий, а не из наличия лимита, отмечает Смирнов. "Остальные параметры программы останутся прежними, проблемы для её реализации отсутствуют, говорят в Минфине, - добавляет эксперт. - Однако из-за роста ключевой ставки нагрузка на бюджет, связанная с обслуживанием госпрограммы, растёт. Поэтому наш аналитический центр не исключают вероятность пересмотра условий льготного кредитования в будущем году".

2024 год показал, что в части прогнозирования ключевой ставки и ставок по ипотеке, которые от нее зависят, опираться на чьи-либо прогнозы не стоит: ситуация волатильная и подвижная, развитие событий будет зависеть от множества факторов, которые сейчас предусмотреть сложно, считает руководитель TYMY.Realty Александр Перевозников. По прогнозу ЦБ РФ, ключевая ставка в 2025 году будет находиться в диапазоне 17-20%. "Наши банки-партнеры рассчитывают именно на такой сценарий и прогнозируют объем выдач 4-4.2 трлн рублей, что на 20% ниже 2024 года. Борьба за клиента в 2025 году на фоне высококонкурентного рынка и снижения спроса будет суровой, но к снижению ставок это не приведет - при высокой ключевой ставке банкам выгодней отказаться от выдачи ипотеки вообще, чем снизить ставки и лишиться маржинальности. Поэтому банки будут придумывать новые варианты привлечения клиентов - вроде гарантии снижения ставки и дополнительных услуг", - говорит он.

Активность в сегменте ипотеки ожидается, в первую очередь, на рынке строящегося жилья, где ипотеку поддерживают льготные программы, и прежде всего - "Семейная ипотека". На нее выделили дополнительные 2,4 трлн из бюджета. "Полагаю, в 2025 году могут появиться новые программы адресной поддержки в части субсидирования ипотеки для разных категорий граждан, однако узкоспециальные программы существенно на объем выдач вряд ли повлияют", - говорит Перевозников. Еще одним драйвером рынка новостроек будут субсидии и различные маркетинговые предложения от застройщиков. "Хотя рынок прекрасно понимает, как внимательно за всеми нововведениями следит Центробанк, вариантов стимулирования продаж у девелоперов не очень много, так что они будут придумывать новые форматы, как предложить более выгодные ставки своим покупателям, - говорит Перевозников. - В целом доля ипотеки в продажах недвижимости, по прогнозам наших аналитиков, будет держаться на уровне 30-40%, при этом для вторичного рынка доля может быть и еще ниже. Для вторичного рынка в 2025 году позитивных изменений не ожидается, кроме, возможно, появления новых схем продаж и программ рассрочек от частных продавцов и агрегаторов".

20 декабря ЦБ оставил ключевую ставку на предыдущем уровне, 21%, хотя большинство экспертов несколько недель до этого предрекали неизбежное повышение до 22-23, а некоторые даже до 25%, рассуждает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Одни, отмечает он, говорят, что 21% - это позитивный знак, закончилась продолжительная череда повышений, другие утверждают, что это лишь новогодний подарок и короткая передышка, и дальше в 2025 году будет только хуже, раз ставку не подняли сейчас. "Между тем, 21% - это уже максимально высокая ставка, рекордная для всей новейшей истории российской экономики, так что, на мой взгляд, говорить на этом фоне о каких-либо изменениях на рынке ипотеки в 2025 году нет никакого смысла. Прогноз простой: ипотека будет очень дорогой, даже если ключевая ставка снизится на пару процентов - больше прогноз ЦБ РФ не предлагает. Люди будут пытаться искать варианты, как купить подешевле и в кредит взять поменьше, а банки и застройщики будут их, эти разные варианты, придумывать и предлагать, чтобы поддержать свой кэш флоу", - говорит Чернокульский.

Во второй половине 2024 года уже проявились бесконечные "догонялки" ЦБ с банками, добавляет эксперт. Про включение "кэшбеков" в стоимость недвижимости уже все знают, но постоянно появляются новые схемы. Например, один крупный застройщик с не менее крупным банком запустили опцию "Сниженный платеж": в течение 13 месяцев покупатель недвижимости должен вносить основной долг и 70% от начисленных процентов, а остальные распределяются на следующий период, рассказывает Чернокульский. "Это условный экспорт проблемы в будущее - сегодняшний "я" договорился на чуть более низкий ежемесячный платеж, а с высоким пусть разбирается другой "я", из 2026 года или дальше, - поясняет эксперт. - Центробанк на нововведение отреагировал достаточно быстро - в течение нескольких дней появилось сообщение, что ЦБ готовит меры против ипотечных схем с "льготным периодом", поскольку он, как и остальные схемы предполагает завышение цены объекта. По проекту, банк в случае выдачи ипотеки, предусматривающей рост ежемесячного платежа более чем на 20% в год, будет обязан сформировать столь большие резервы, что по сути норма будет носить запретительный характер".

Словом, экспертам на следующий год следует, в первую очередь, запастись попкорном, отмечает Чернокульский. "Будем смотреть, какие новые схемы придумывают банки и застройщики и как быстро на них реагирует новыми мерами и ужесточениями денежно-кредитной политики Центробанк. Многие банки, к слову, в декабре успели превентивно поднять ставки на ожиданиях, так что возможно, что в ближайшее время кто-то их даже снизит. Впрочем, существенно ситуация не изменится, все ставки вокруг и выше 20% являются по сути заградительными и стимулирующими новые "схемы"", - подытоживает эксперт.