Всего за прошлый год в Прикамье выдано более 8000 кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), пик пришелся на июль, когда пермяки взяли 1200 таких займов. Потом спрос стал снижаться в связи с окончанием строительного сезона, а также ростом учетной ставки ЦБ и, соответственно, процентов по коммерческим кредитам.
"И все же, несмотря на все перипетии, возведение и покупка загородных домов остаются популярными у пермяков, - отмечает генеральный директор консалтинговой компании Регина Давлетшина. - Все дело в стоимости жилья. Разрыв между ценой в ИЖС и МКД достигает ста процентов: в загородном доме квадратный метр обходится в 80-100 тысяч рублей, а в многоэтажной городской новостройке превышает 150 тысяч".
В новом году, по мнению Давлетшиной, эта тенденция будет усиливаться, так как рыночная ставка стала вообще неподъемной. Застройщики коттеджных поселков вынуждены конкурировать за покупателей, которые, практически отказавшись от банковских займов, используют для приобретения жилья личные средства. В связи с этим меняются подходы и к покупке, и к продаже недвижимости. Клиенты более придирчиво смотрят, куда вкладывают свои деньги, например, хотят, чтобы в поселке были дороги, инженерная инфраструктура, детские сады, школы и магазины в шаговой доступности. А застройщики, которым нужно привлечь покупателей любой ценой, готовы на различные схемы рассрочки. Для компаний это, конечно, не очень выгодно, но других путей заработать на рынке ИЖС эксперты пока не видят.
Директор группы компаний-застройщиков коттеджных поселков Дмитрий Шерстобитов полагает: чтобы успешно работать на рынке ИЖС в 2025 году, придется крутиться изо всех сил.
"Своих менеджеров по продажам мы уже озадачили: ситуация изменилась, надо действовать по-другому, более напористо, - поясняет он. - Мы хотели бы заниматься масштабными проектами, но денег на это пока нет".
Шерстобитов привел такие данные: в среднем только один клиент из ста приобретает готовый дом в коттеджном поселке, остальные строят жилье сами или покупают вторичную недвижимость, как правило, в давно существующих населенных пунктах. Это в значительной степени связано с тем, что в новых поселках часто еще нет транспортной инфраструктуры, плохо с инженерными коммуникациями.
По словам эксперта в области капитального строительства Антона Минина, при приобретении готового дома покупателя могут ожидать неприятные сюрпризы, связанные с нарушением градостроительного законодательства, например, возведением жилья в охранной зоне нефте- и газопроводов, которых в Пермском крае очень много. Несколько лет назад в регионе было несколько крупных скандалов такого рода. А были и такие случаи: купив новые дома, их владельцы обнаружили, что электричество к ним подведено от близлежащей стройки. И когда работа там закончилась, подача электроэнергии тоже прекратилась.
Однако и самостоятельное строительство не панацея, там свои нюансы. В первую очередь, подчеркивает Минин, нужно выбирать подрядчика с хорошей репутацией, который не возведет здание со скрытыми дефектами, ведь их устранение влетает владельцу в копеечку.
Тем не менее пермяки все чаще строят индивидуальные дома сами, отмечает директор центра домостроения Екатерина Аликина. По ее словам, база готовых домов увеличилась на 67 процентов, но растет спрос и на земельные участки: многие клиенты готовы покупать их для инвестирования либо для дальнейшего строительства. В то же время эксперты считают: этот сегмент рынка не перегрет, спрос на загородные дома сохраняется, поэтому цены на земельные участки не снижаются, а в тех коттеджных поселках, где есть все необходимые коммуникации, они даже растут. Дмитрий Шерстобитов вообще говорит о нехватке земли для ИЖС: владельцы участков крайне неохотно их переуступают.
Интересно, что на коттеджные поселки приходится лишь три процента этого рынка, а более 80 процентов ИЖС в регионе - хаотичная застройка, то есть люди возводят дома там, где им приглянулся земельный участок, констатирует руководитель компании-застройщика Елена Пучнина. Однако такой подход не всегда оправдан экономически.
"Многие не знают, что на возведение дома уходит лишь половина средств. А еще нужны забор, благоустройство, ландшафтный дизайн, хозяйственные постройки, баня. Но более существенны траты на прокладку инженерных коммуникаций - до 40 процентов от общей стоимости строительства", - подчеркивает Пучнина.
Что касается предпочтений покупателей индивидуальных домов, то более половины из них выбирают одноэтажные строения. При этом, как и в целом по России, для их возведения чаще всего используется древесина, однако в Пермском крае растет запрос и на дома из блоков или кирпича.
Кроме того, эксперты отмечают увеличение спроса на систему "умный дом" не только в многоквартирном строительстве, но и в сегменте ИЖС. Домовладельцы предпочитают взаимодействовать с управляющей компанией с помощью приложения, хотят, чтобы в коттедже был домофон, цифровая система безопасности и другие современные сервисы. Установка "умного дома" для частника в среднем обходится в 300 тысяч рублей, но эта опция обычно привлекательна для потребителей, уверены эксперты в сфере недвижимости.
Наталья Кожевникова, представитель банка:
- По закону с 1 марта 2025 года строить частные дома по договорам подряда можно будет только с использованием эскроу-счетов. Сейчас по ним в Пермском крае работают всего 47 подрядчиков, за последние полгода для строительства частных домов открыто лишь 75 эскроу-счетов. Рынок ИЖС пока недостаточно структурирован, многие подрядчики работают в "серой" зоне, нередки и случаи потребительского экстремизма. Новые меры призваны упорядочить эту сферу.
В департаменте земельных отношений Перми сообщили, что из 620 заявлений о предварительном согласовании предоставления земельного участка под ИЖС, поданных в прошлом году, 20 процентов были подготовлены с нарушением требований земельного законодательства. Тем не менее чиновники отмечают: в последнее время заявители стали более внимательно и ответственно подходить к подготовке схем расположения участков на кадастровом плане территории. Этому во многом способствовал переход на электронную систему подачи документов: доля такого формата в 2024 году выросла в 2,6 раза и достигла 47 процентов.