1. Где можно снять квартиру без посредников
2. Как снять квартиру без посредников и не нарваться на мошенников
3. Какие вопросы задать арендодателю при встрече
4. Как проверить собственника квартиры при аренде
5. Что указать в договоре
6. Резюмируем

Где можно снять квартиру без посредников

Снять жилье без посредников можно только у реального владельца. Как только собственник размещает объявление о сдаче недвижимости в аренду, его тут же перехватывают риелторы и публикуют со своих профилей, чаще всего - без разрешения. Вам будет сложно найти хозяина среди десятков предложений от агентств.

Как упростить задачу:

1. Знакомые. Спросите: вдруг кто-то из них сдает квартиру, которая подойдет вам.
2. Социальные сети. Собственники недвижимости нередко размещают объявления в городских группах. Там же могут быть и отзывы от предыдущих квартиросъемщиков.
3. Сайты для поиска жилья. На некоторых из них можно отфильтровать объявления, поставив галочку "только от собственников". Но в большинстве случаев предложения будут вперемешку и от владельцев, и от риелторов.

Если будете искать квартиру на сайтах, обратите внимание на содержание объявления. Как правило, агентства недвижимости расписывают все подробно и красиво, делают профессиональные фотографии, чтобы привлечь клиентов. Реальные владельцы недвижимости обычно более лаконичны.

Как снять квартиру без посредников и не нарваться на мошенников

Даже если вы нашли жилье через знакомых, нет никаких гарантий, что вас не обманут или не будет конфликтных ситуаций. При поиске квартиры от собственника через сайты объявлений рисков больше.

Наиболее распространенные проблемы, которые могут возникнуть при аренде жилья:

1. Фальшивые документы. Арендодатель может представиться собственником и даже показать выписку из ЕГРН, в котором он указан в качестве владельца. Эта выписка может быть поддельной. Раньше сведения о владельцах без проблем могли получать третьи лица, но с марта 2023 года их персональные данные засекречены. Такая выписка вам ничего не даст, если собственник не предоставил Росреестру согласие на раскрытие ФИО. Лучше попросите его, чтобы он заказал онлайн-выписку при вас через Госуслуги, она будет готова в течение нескольких минут, госпошлина не взимается.
2. Сдача квартиры без согласия остальных собственников. Такое бывает, если их несколько. Распоряжаться общедолевым имуществом можно только по взаимному согласию (ст. 246 ГК РФ). В итоге другие владельцы могут потребовать освободить жилплощадь. Чтобы этого не произошло, попросите письменные согласия всех собственников, или же проконтролируйте, что они выступают арендодателями по одному договору найма. Договор также может подписать один собственник, если у него есть доверенность от остальных.
3. Непредвиденные обстоятельства у арендодателя. Вы заключаете долгосрочный договор, а через пару месяцев он просит вас съехать, сославшись на то, что ему срочно нужна квартира. Но досрочное расторжение договора найма без согласия нанимателя возможно только по решению суда, если наниматель не вносит плату вовремя более двух месяцев при договоре сроком до 11 месяцев, и более 6 месяцев - при сроке договора от 12 месяцев. Вовремя - значит не просто не платит, а, например, передает деньги не 10-го числа, а 15-го. Для краткосрочного договора трех таких просрочек достаточно. Также досрочно прекратить наем можно, если наниматель разрушает или портит жилье.

Иногда встречаются ситуации, когда собственник сдает квартиру с условием ремонта за счет нанимателя, без внесения платы за наем, а через 2-3 месяца просит съехать. Для квартиранта это накладно: например, при цене ремонта в 100 000 рублей он мог бы позволить себе снимать другое жилье 5 месяцев в небольшом городе, в Москве и Санкт-Петербурге - 1-2 месяца. Чтобы нанимателю обезопасить себя, нужно указать в договоре, что он будет делать ремонт в счет оплаты в пределах определенной суммы.

Какие вопросы задать арендодателю при встрече

Заранее согласуйте с собственником, в какое время можно приехать посмотреть квартиру. На осмотре обратите внимание на планировку, количество комнат, ремонт, а также задайте ему вопросы:

1. Как часто он планирует приезжать для контроля? Одни собственники жилья ездят каждый месяц, чтобы снять показания счетчиков, вторые вообще не появляются, а только получают оплату на карту, а третьи считают возможным приезжать в любое время без согласования с арендатором.
2. Есть ли закрытые комнаты? Например, собственник может сдавать не целиком три комнаты в квартире, а только две, третья будет закрыта. От этого зависит комфорт арендатора и размер арендной платы.
3. Можно ли переехать с домашними животными? Но лучше это согласовывать не устно, а указать в договоре - "допускается проживание с домашними животными", а также решить вопрос с компенсацией возможного ущерба.
4. Какая мебель и бытовая техника останутся? На осмотре квартира может быть оснащена всем необходимым, но на момент заезда арендатора выяснится, что часть из этого забрал собственник. Это тоже влияет на стоимость аренды.
5. Как оплачивать жилье? Уточните - наличными или переводом на карту. Но порядок расчетов нужно указать в договоре.

Спрашивать об отношениях с соседями зачастую нет смысла. Если они конфликтные, владелец квартиры вряд ли честно об этом скажет - ему нужно побыстрее сдать жилье.

Важно! Не передавайте деньги до подписания договора. В дополнение к нему нужно составить и акт-приема передачи, в котором будет указана мебель, техника и общее состояние имущества. Если на шкафу есть царапины, а на плите потертости, обязательно напишите об этом в акте, чтобы потом при выезде к вам не было претензий.

Как проверить собственника квартиры при аренде

Когда квартира будет найдена, запросите у собственника правоустанавливающие документы на нее: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство. Обычно они предоставляются только при продаже и арендаторы их не требуют, но лучше перестраховаться.

Также нужна выписка из ЕГРН на жилье, но лучше, если владелец закажет ее в вашем присутствии. Так вы точно будете уверены, что снимаете квартиру у реального собственника и в дальнейшем от других людей к вам не будет претензий.

Что указать в договоре

В первую очередь правильно укажите название договора. С юридической точки зрения это должен быть договор найма жилого помещения, поскольку договор аренды заключается только на нежилое (ст. 607 ГК РФ), или когда одной из сторон выступает юридическое лицо. Нанимателем по договору выступает квартиросъемщик, наймодателем - собственник.

Что еще должно быть в договоре найма жилого помещения:

1. ФИО, паспортные данные, номера телефонов нанимателя и наймодателя.
2. Адрес квартиры, количество комнат.
3. Размер платы за наем, срок оплаты: например, до 10 числа каждого месяца.
4. Способ оплаты: наличными, переводом на банковскую карту.
5. Реквизиты карты, на которую наниматель должен переводить деньги.
6. Кто оплачивает коммунальные услуги, включены ли они в стоимость найма.
7. Возможность проживания с домашними питомцами.
8. Порядок изменения и расторжения договора.
9. Срок действия договора, возможность продления.
10. Дата заключения и подписи сторон.

Договор составляется в двух экземплярах - по одному для каждой из сторон. Если он заключен на срок более одного года, понадобится третий: такая сделка регистрируется в Росреестре (для бессрочных договоров такого требования нет). Подать документы можно онлайн или через МФЦ.

Резюмируем

Снять квартиру без посредников сложно, но шансы есть. Риелторы работают быстро и перехватывают объявления собственников за несколько минут, поэтому вам придется постоянно мониторить онлайн-площадки.

Когда жилье будет найдено, перед заключением договора проверьте все документы у собственника. Если он против оформления договора, от такого варианта лучше отказаться: у вас не будет на руках документа, подтверждающего ваше право проживания там, и вас в любой момент могут выселить.