Теоретически отклонение законопроекта может быть не окончательным решением, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. "Будущее этого решения зависит от того, кто из застройщиков выступает за этот законопроект, а кто против. Но публично это не должно обсуждаться, решаться будет кулуарно. И законопроект могут переделать", - говорит Тумин. Пока же владельцы апартаментов по-прежнему не могут в них прописаться и вынуждены платить коммуналку по более высоким тарифам. Но те, кто покупал апартаменты, уже учитывали все эти риски, считает эксперт.

"Очевидно, что история с возможной легализацией формата апартаментов завершается", считает директор по правовым и корпоративным вопросам ГК "БЭЛ Девелопмент" Олег Гришунин. Профессиональное сообщество, по его словам, в большинстве уже давно не испытывало оптимизм в ожидании разрешения этого вопроса.

"В ближайшей перспективе число проектов по созданию апартаментов будет неумолимо снижаться, в Москве, других крупных городах, планомерно вводятся процедуры, которые фактически исключают возможность строительства новых апартаментных комплексов. Вместе с тем, остается проблемой правовая неопределенность в отношении тех апартаментов, которые уже построены и проданы. Полагаю, этот вопрос требует внимания законодателя и органов исполнительной власти", - говорит Гришунин.

Тема необходимости регулирования апартаментов стоит на повестке дня уже почти 10 лет, отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. За это время в крупных городах построено много зданий с нежилыми помещениями - апартаментами, в которых живут люди. Главная проблема - это строительство таких зданий в территориальных зонах, где не разрешено жилищное строительство, отсутствует необходимая социальная инфраструктура и т. д.

"Было уже несколько законодательных попыток, но "воз и ныне там". Позиция законодателя мне напоминает страуса, который прячет голову в песок: "У нас есть законы, которые говорят, что жить можно только в жилом помещении, а в нежилом помещении жить нельзя. А что происходит в реальной жизни - это не к нам!", - говорит Косарева.

По мере нарастания проблем строительство новых апартаментов стали ограничивать (например, в Санкт-Петербурге и Москве), но даже в этих, а тем более в других крупных городах проблема до конца не решена, добавляет Косарева. "Легче всего - просто запретить такое строительство (на уровне общего закона или конкретного города). Но, во-первых, что делать с уже построенными зданиями с апартаментами? А кроме того, многофункциональное использование территорий и зданий - это новый современный градостроительный тренд, который повышает комфортность, доступность и разнообразие городской среды, и не замечать этого просто близоруко. Рано или поздно законодательное регулирование многофункциональных зданий (для жилой функции и совместимых с ней отдельных видов нежилых функций) все равно будет необходимо", - считает она.

Проблема с апартаментами возникла из-за того, что этот вид недвижимости возник вне правового регулирования, считает профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Российское законодательство говорит о двух типах недвижимости - жилой и нежилой, но в сегодняшнем варианте эксплуатации апартаменты не подходят ни под один из них.

"В зарубежных странах апартаменты - это комплексы, которые сдаются в аренду, в большинстве случаев посуточно. То есть это наиболее близкий аналог гостиницы, именно поэтому они получили распространение в курортных городах и мегаполисах, где основной контингент клиентов - отдыхающие и люди в командировках. У нас же сложилась практика, при которой часть апартаментов сдается как съемные квартиры, а часть используется как жилое помещение. Отсюда желание перевести их частично в статус жилья с правом прописки и требованием снизить коммунальные платежи. Очевидно, что сделать это невозможно, поскольку апарт-комплекс имеет множество владельцев с разным целеполаганием. Возможно, помимо двух категорий недвижимости в законодательство следует ввести третью - апартаменты, и четко описать права и обязанности владельцев. Это не позволит проблеме, как минимум, разрастаться", - говорит Кулаков.

Создание для таких объектов благоприятного режима, при котором на них распространялись бы жилищные нормы, было бы справедливым для многих случаев решением, поскольку действующий подход возлагает на владельцев апартаментов повышенное налоговое и жилищно-коммунальное бремя, считает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Подход к урегулированию режима апартаментов должен быть комплексным и детально проработанным, чтобы в законе не возникало неопределенности. Качественное изменение законодательства в этой сфере потребовало бы весьма масштабных изменений как в Жилищный и Градостроительный кодексы, так и в ряд других законов и подзаконное регулирование.

Отклонение законопроекта об апартаментах можно назвать логичным шагом, считает партнер NF GROUP Ольга Широкова. Принятие такого важного документа требует детальной проработки всех аспектов, чтобы избежать путаницы и недоразумений в дальнейшем. Сегодня на рынке по-прежнему отсутствует четкое определение апартаментов, а также их правовой статус, что создает множество вопросов для девелоперов, покупателей и жителей подобных объектов.

"Законопроект, предложенный еще в 2021 году, хоть и ставил перед собой амбициозную цель урегулировать ситуацию, но, по сути, не ответил на ключевые вопросы. Вместо этого он добавил бы больше неопределенности, предлагая термин "многофункциональные здания", который тоже не был достаточно проработан. Рынок ждет ясных и сбалансированных решений уже более 10 лет, так что подождать еще ради качественного результата - вполне обоснованный подход", - говорит Широкова.

"Я не вижу смысла решать что-то на законодательном уровне, если действующее законодательство в принципе не предполагает такого формата недвижимости как апартаменты - такого термина нет, - считает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. - Если девелоперы создали такие проекты, это не означает, что законодателям нужно с этим что-то делать. Новых апарт-комплексов больше не появится (как минимум, в Москве), но есть некий объем уже существующих объектов. Нужно отрегулировать то, что уже построено: собрать какую-то комиссию и перевести все, что можно, в жилье, например".

"Почему вообще государство озаботилось проблемой под названием "Апартаменты"? В чем проблема случаев, когда здания строятся как нежилые, но люди их заселяют и живут, как в квартирах?" - рассуждает эксперт Общественного совета при Минстрое России, руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Первый аспект - из-за недовольства граждан, проживающих в апартаментах, считает он. Они несут повышенные расходы на содержание объекта (коммунальные платежи и налоги), не получают социальные услуги по месту жительства (так как в нежилых помещениях нельзя регистрироваться), испытывают неудобства от проживания на одном этаже с шумными офисами, обделяются в правах по управлению нежилым зданием по сравнению с управлением многоквартирным домом, получают вредное воздействие на здоровье от несоблюдения норм, требуемых для строительства многоквартирных домов (инсоляция, шумы, близость заправок и т.п.). Второй аспект - вред общественным интересам. Так, заселение нежилых помещений постоянно проживающими гражданами дает незапланированные транспортные потоки, нагрузку на автопарковки, недопустимо высокую эксплуатацию людьми природно-охраняемых зон, повышенную нагрузку на очистные сооружения (особенно актуально для курортных зон). В Москве, добавляет Холопик, строительство нежилых помещений для проживания фактически является способом уклонения от платы в бюджет за изменение разрешённого использования земельного участка.

Предлагаемый многими алгоритм решения указанных проблем через примитивную "легализацию апартаментов" заведомо обречен на неудачу, так как это не решает проблему, а, скорее, наоборот, стимулирует дальнейшее развитие их строительства апартаментов, говорит эксперт.

Решать же проблему, по его мнению, нужно в два этапа. Во-первых, требуется четко выраженная политическая воля по вопросу, можно или нельзя развивать институт постоянного проживания граждан в нежилых помещениях. "Пока такой политической воли нет, все остальное бессмысленно", - подчеркивает Холопик. Если же политики однозначно определятся, что постоянное проживание граждан в нежилых помещениях надо сворачивать, то потребуется принять еще ряд решений. Среди них - возврат в кадастр учёта назначения помещений в зданиях (назначения нежилых помещений должны быть конкретизированы), определение санкций за использование помещений не по назначению, определение госоргана, который выявляет факты использования помещений не по назначению и налагает санкции, определение работающей процедуры фиксации таких фактов. Кроме того, потребуется упростить процедуру изменения назначения помещений. В большинстве случаев это заключение проектировщика о том, что использование помещения по новому назначению соответствует всем нормам для этого вида помещений. При несоответствии нормам должна выполняться процедура перепланировки или реконструкции, приводящая помещение в соответствие с требованиями к желаемому назначению. Также нужно будет ввести финансовое стимулирование граждан к изменению назначений нежилых помещений, в которых они проживают, на жилые, считает Холопик.