Эксперты статьи:

• Алёна Борзова - адвокат
• Татьяна Астахова - старший юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов".

Содержание:

1. Когда возникает материальная выгода при оформлении ипотеки
2. Что изменилось с января 2025 года
3. Размер налога для резидентов и нерезидентов с примером расчета
4. Кто должен уплатить налог
5. Как получить льготу по НДФЛ
6. Частые вопросы о налоге на льготную ипотеку

Когда возникает материальная выгода при оформлении ипотеки

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно разобраться, что, согласно законам, считается материальной выгодой. Правила учёта дохода в виде материальной выгоды регулирует статья 212 Налогового кодекса (НК).

Из набора случаев, которые считаются материальной выгодой, мы сосредоточимся на экономии на процентах по займу, полученному у работодателя либо связанного с ним субъекта.

ЭкономикаМожно ли продать квартиру, если она в залоге у банка: способы и советы экспертов

Прошлым летом государство провело налоговую реформу, по итогам которой в закон был добавлен пункт о том, что на выгоду от взятия кредита по госпрограммам (например, по "Семейной ипотеке", проценты по которой заметно ниже рыночных) налог платить не нужно.

"Говоря простыми словами, материальной выгодой от экономии на процентах считается доход физического лица при получении кредита или займа на нерыночных условиях, - поясняет юрист Татьяна Астахова. - Рыночными условиями считается процентная ставка по договору, составляющая не менее 2/3 ключевой ставки Банка России на дату заключения договора или на последний день каждого месяца в течение срока займа".

Пример:

В январе 2025 года ставка Центробанка составила 21%. Заёмщик оформляет кредит, процент по которому ниже 14%. Это означает, что при определённых условиях эта экономия может считаться материальной выгодой.

Адвокат Алёна Борзова отмечает, что из этих двух вариантов ставки -

1. в день одобрения кредита

2. либо на конец каждого из месяцев на протяжении срока кредита

- доход рассчитывается от того процента, что меньше, то есть в пользу заёмщика.

Пример:

Предположим, человек подписал документы на ипотеку в начале октября 2024 года, когда ключевая ставка Центробанка составляла 19%, а к концу месяца ставка была повышена до 21%. Рыночными условиями в этом случае всё равно будет считаться ставка не менее 2/3 от 19%, установленных на момент заключения договора, так как из двух возможных эта ставка является минимальной. В процессе расчёта налоговой базы процент изменится, лишь если Центробанк его снизит.

Что изменилось с января 2025 года

"Ранее, - рассказывает юрист Татьяна Астахова, - в отношении выгоды от экономии на процентах по ипотеке была предусмотрена льгота, освобождавшая такой вид дохода от налогообложения, но с 01.01.2024 года действие данной льготы прекратилось". В 2021 году государство ввело такое послабление в рамках борьбы с кризисом, но к концу 2023 года оно утратило актуальность. В январе прошлого года налоговые агенты вновь стали удерживать НДФЛ из зарплаты сотрудников-обладателей льготной ипотеки, выданной самой организацией.

ЭкономикаЭксперт объяснил, кто в 2025 году будет платить НДФЛ по новым правилам

"Ранее в налоговом кодексе РФ было предусмотрено исключение: доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах не возникал, если кредит был получен на приобретение жилья и физическое лицо не израсходовало своё право на получение имущественного налогового вычета. В рамках летней налоговой реформы данное исключение было упразднено", - вспоминает юрист Татьяна Астахова.

В рамках другого изменения летней налоговой реформы от налога были освобождены льготы на ипотеку по государственным программам, например, "Семейная ипотека".

"Минфин России отмечал необходимость вернуть данное освобождение, - подчёркивает Татьяна Астахова, - и в октябре прошлого года президент подписал федеральный закон, частично возвращающий упразднённую льготу". Согласно закону, если гражданин обладает правом налогового вычета на покупку жилья и успел заключить договор до 31.12.2024 включительно, то он может не платить НДФЛ на материальную выгоду до исчерпания лимита вычета. Начиная с 1 января 2025 года это послабление перестало действовать, и доход от материальной выгоды по договорам, заключённым после этой даты, облагается налогом в полном размере.

Кто должен уплатить налог

В этом году вы должны будете платить налог на доход от материальной выгоды по ипотеке только в следующих случаях:

• кредитор (ИП или юридическое лицо) взаимозависим с вами (подробнее - в статье 105.1 НК РФ). Чаще всего это означает, что кредит вам даёт работодатель. С 01.01.2025 начало действовать дополнение этого пункта: налог также нужно будет заплатить тем, кому заём дала фирма (либо индивидуальный предприниматель), которая взаимосвязана с работодателем заёмщика.
• льготный заём - это материальная помощь плательщику, либо он предоставлен заёмщику в качестве оплаты товаров или услуг. Например, работодатель предоставил льготный займ плательщику в рамках корпоративной программы помощи семьям.

При этом, согласно уже известной статье 212 Налогового кодекса РФ, госпрограммы ("Семейная" или "Арктическая" ипотеки, IT-ипотека и т. д.) освобождаются от уплаты НДФЛ по ним.

Как разъясняет адвокат Алёна Борзова, расчёт и уплату налога производит не сам гражданин, а налоговый агент - компания, которая предоставила денежные средства по договору. Кредитные организации, то есть банки, удерживают такой налог только в тех ситуациях, когда материальную выгоду получает сотрудник этой кредитной организации.

Пример:

Предположим, человек взял дешёвую ипотеку под 6%. Должен ли он будет уплатить НДФЛ?

Заёмщик взял эту ипотеку по госпрограмме (например, на условиях "Семейной ипотеки"): экономия налогом не облагается.

Гражданин НЕ работает в банке, одобрившем ему дешевую ипотеку, и его работодатель в целом с этим банком не связан: экономия не считается материальной выгодой. Налог на неё он платить не должен.

ЭкономикаЮрист Хаминский назвал простой способ не ошибиться с уплатой НДФЛ в новом году

Человек является сотрудником выдавшего льготную ссуду банка, но успел подписать документы до 31.12.2024. При этом он обладает правом получения имущественного налогового вычета. Налог на материальную выгоду, в таком случае, до исчерпания этого вычета уплачивать не нужно (подробнее - в пунктах ниже).

Сотрудник банка взял дешевую ссуду с целью приобретения жилья в своей (либо же во взаимозависимой с ней) фирме 01.01.2025 или позднее - тогда НДФЛ придётся заплатить полностью.

Размер налога

"Налогообложению по ставке 35% подлежит разница между 2/3 ключевой ставки Банка России и процентом, предусмотренным по договору займа", - объясняет юрист Татьяна Астахова.

Значительное повышение ключевой ставки в прошлом году не влияет на размер налога по договорам, которые были заключены ранее. Даже при условии, что Центробанк в дальнейшем увеличит размер ключевой ставки, это не сыграет никакой роли в процессе расчёта суммы к уплате. Она меняется исключительно в пользу заёмщика при условии понижения Центробанком ключевой ставки.

Для понимания того, как рассчитывается сумма налога, юрист Татьяна Астахова приводит следующую ситуацию и расчеты. Ключевая ставка Центробанка в начале октября 2024 года составляла 19%. 1 октября человек, который работает в банке, оформил льготную ипотеку для сотрудников банка под 6% годовых. Размер кредита составил 10 миллионов рублей. Доход в виде материальной выгоды вычисляется следующим образом.

Антон Кузнецов/Александр Чистов

Важно знать, что для нерезидентов, то есть для тех, кто прожил в России менее 183 дней за последние 12 месяцев, процент налога отличается от ставки для резидентов:

"Ставка НДФЛ на материальную выгоду для резидентов составляет 35%, а для нерезидентов - 30%, - комментирует адвокат Алёна Борзова. - Это один из немногих случаев, когда нерезиденты имеют более благоприятные условия налогообложения. Впрочем, с учетом общих положений (например, базового положения о взимании НДФЛ для налоговых нерезидентов в размере 30%) вся "выгода" полностью нивелируется".

Как получить льготу по НДФЛ

На льготу имеет право гражданин, который удовлетворяет двум критериям:

• Он успел рефинансировать либо получить у связанного с ним банка кредит на приобретение квартиры, дома или участка в России до 31.01.2024.
• Заёмщик обладает подтверждённым Федеральной налоговой службой правом на имущественный налоговый вычет.

При условии выполнения обоих пунктов доход заёмщика от экономии на процентах не подлежит налогообложению вплоть до исчерпания вычета.

Важно учесть, что на договоры, заключённые с 01.01.2025, льгота не распространяется.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог на выгоду, когда оформил ипотеку по госпрограмме с пониженным процентом?

Не нужно. Госпрограммы по общему правилу налогом не облагаются.

Нужно ли платить налог на выгоду, если оформил рыночную ипотеку несколько лет назад под 10%?

Нет, не нужно: налог распространяется только на тех, кто берёт ипотеку на нерыночных условиях.