Что меняется

Новые правила касаются приватизированного жилья. Они обусловлены необходимостью урегулирования прав граждан, обладающих правом бессрочного проживания в таких объектах, отметил Гаврилов.

Эти изменения, пояснил он, стали прямым следствием решений Конституционного Суда, которое выявило правовую неопределенность в вопросе статуса бывших членов семьи собственника. Ведь защита прав добросовестных приобретателей недвижимости порой была делом непростым.

Теперь в федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (ФЗ N218 от 13 июля 2015 года) внесены дополнения, закрепляющие обязанность отражать в ЕГРН сведения о таких жильцах, что влечет за собой новые требования при совершении сделок с недвижимостью.

ВластьКабмин предлагает включать в ЕГРН сведения о долевом характере собственности

Что именно нужно внести в реестр? Согласно объяснению депутата, речь об информации о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением в силу участия в его приватизации или на основании других правоустанавливающих документов. Это может быть ордер или судебное решение.

Зачем это нужно? "Введение такой нормы направлено на повышение информированности покупателей недвижимости, - заявил глава комитета, - а также - предотвращение ситуаций, когда после приобретения объекта выясняется наличие лиц, обладающих пожизненным правом пользования. Ранее это приводило к оспариванию сделок, аннулированию регистраций права собственности и сложным судебным разбирательствам".

Какие есть нюансы

Дополнительно установлено, что любые сделки с объектами, в отношении которых в ЕГРН отражены такие права, требуют нотариально удостоверенного согласия всех лиц, внесенных в реестр как пожизненные жильцы. По словам Гаврилова, это правило особенно значимо для сделок, связанных с ипотекой, поскольку банки обязаны учитывать возможные правовые риски. В случае отказа таких жильцов дать согласие залог становится невозможным, что потенциально может затруднить кредитование приобретателей недвижимости с подобными обременениями.

"Например, бабушка передала внуку квартиру в дар, одновременно заключив с ним договор безвозмездного пользования сроком на 30 лет, либо прямо указав в договоре дарения свое право бессрочного проживания, - отметил парламентарий. - В этой ситуации, несмотря на то что внук становится полноправным собственником, бабушка сохраняет право проживания, и он не может ее выселить, продать квартиру без ее согласия или использовать ее в качестве залога без нотариального подтверждения от бабушки".

ЭкономикаОсвоение участков и регистрация собственности: Главные нововведения 2025 года, которые нужно знать дачникам

Теперь этот механизм, объяснил он, получает дополнительную защиту: любой потенциальный покупатель сможет заранее увидеть, что в квартире зарегистрировано право проживания третьего лица. И если внук решит продать жилье, то сделка станет возможной только при условии нотариально удостоверенного согласия бабушки.

Без такого согласия новый владелец может столкнуться с юридическими проблемами: даже после заключения договора купли-продажи бабушка сможет оспорить переход права собственности, если ее право проживания не было учтено.

Выводы

"До сих пор практика показывала, что значительное количество споров связано с тем, что покупатели недвижимости не имели возможности заранее узнать о существующих правах пользования третьих лиц, не оформленных должным образом в реестре, - резюмировал глава комитета. - Судебные процессы, в ходе которых оспаривались сделки из-за несоответствия фактического статуса объекта заявленному в документах, создавали правовую неопределенность и препятствовали нормальному обороту недвижимости. Новый механизм регистрации таких прав и требования нотариального согласования направлены на снижение подобных рисков и обеспечение защиты прав участников правоотношений в сфере недвижимости".