Сейчас договор управления домом между застройщиком и управляющей организацией (УО) заключается на срок до трех месяцев. Это время, как предполагается, нужно для фактического заселения дома и выбора собственниками способа управления им. Однако практика показывает, что такого периода недостаточно, отмечают депутаты-авторы поправок в Жилищный кодекс - только срок передачи квартиры по закону может составлять три месяца и более. Жители еще не заселились и провести собрание не могут. Зачастую это приводит к тому, что управляющую организацию должен выбрать на конкурсе муниципалитет. И победителем становится та организация, которая предложит наименьший размер платы за содержание и ремонт жилья.

Между тем, отмечают инициаторы поправок, современные дома оснащены сложными инженерными системами, их должны обслуживать квалифицированные специалисты, оборудование часто требует донастройки в первый год эксплуатации. По их мнению, управляющая компания, выбранная застройщиком, является гарантом надлежащей эксплуатации оборудования, и, кроме того, она формирует экономическое обоснование размера платы за содержание жилья, основываясь на объективной стоимости затрат. Более того, отмечают авторы законопроекта, Жилищным кодексом уже установлено право собственников сменить управляющую организацию не ранее чем через год с даты заключения договора с ней.

Срок работы УК от застройщика был сокращен с года до трех месяцев в 2011-м, что на протяжении многих лет повлекло за собой больше проблем, чем блага для жителей новых домов, отмечает директор ассоциации НП "Национальный жилищный конгресс" Татьяна Вепрецкая. "Поддерживаем инициативу, необходимо в том числе удлинить такой срок до пяти лет, с правом переизбрания УК, с целью реализации прав собственников на гарантийный ремонт общего имущества за счет застройщика", - говорит эксперт.

В новых домах устанавливается наукоемкое оборудование, благоустройство двора еще не завершается в момент сдачи здания. Выставляя дом на конкурс, невозможно заложить требования по наличию специалистов в будущей УК и в том числе произвести работы, связанные с реализацией проекта, поэтому, когда новый дом попадает к выбранной УК, появляются случаи отключения оборудования и не завершения задумки проектировщика по благоустройству.

ЭкономикаЧто такое совет многоквартирного дома и как он помогает жильцам?

В зданиях, оснащенных современными инженерными системами и "умными" решениями, непрофессиональный подход к эксплуатации может сократить срок службы устройств, говорит операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. "Бывает, специалисты УК не только допускают ошибки в сложных случаях из-за отсутствия опыта, но и пренебрегают базовыми требованиями при работе с оборудованием, не соблюдают рекомендации производителей, - говорит он. - Например, в целях экономии не проводят регулярную чистку фильтров в системах кондиционирования. Одно лишь это нарушение может привести к проблемам: произойдет перегрев компрессора, он выйдет из строя, в дренажной системе образуется засор, а внутри здания будет повышенное образование конденсата, появится плесень и неприятные запахи. Также "дешевая" УК может экономить на привлечении квалифицированного персонала или обучении действующих сотрудников. Без грамотного техобслуживания, регулярных проверок, смазки механизмов даже новое оборудование перегреется и сломается в первые месяцы эксплуатации".

Проблема может быть не столько в нежелании УК правильно управлять оборудованием, сколько в том, что на это не хватит низкого тарифа. "Управление современными домами с умными устройствами требует соответствующего уровня расходов, и нередко управляющие компании, работающие по муниципальному тарифу, не обладают достаточными ресурсами для обеспечения должного уровня эксплуатации, - говорит заместитель коммерческого директора Doma.ai Олеся Лещенко. - Такие УК оказываются заложниками системы - они вынуждены отключать те или иные функции, поскольку расходы на эксплуатацию "умных" устройств выше, чем плата по муниципальному тарифу. От этого в первую очередь страдают собственники, которые приобрели квартиры в новых домах с цифровыми функциями, но фактически не могут ими воспользоваться".

У передовых девелоперов очень специфичный продукт в инженерном плане, поэтому они очень трепетно относятся к тому, как это все будет управляться, отмечают в "Лаборатории цифровизации жилья". Чтобы не потерять лояльность резидентов уже на этапе проживания, девелоперы преимущественно отдают свои жилые комплексы аффилированным УК, которые умеют с этими системами работать. Это и плюс (инженерные системы поддерживаются исправно), и минус (ставка будет выше рынка).

ЭкономикаКогда и как нужно менять счетчики горячей и холодной воды

Обслуживание цифровых инженерных систем может обходиться в сумму от 4 рублей с минимальным набором до 40 рублей с "квадрата" за обслуживание дома цифрового класса А по методологии ЕРЗ, поясняют эксперты "Лаборатории цифровизации жилья". Эта сумма распределяется между УК, поставщиком цифровых услуг, поставщиком программного обеспечения и другими участниками. При переходе к управляющей компании с низкой ставкой обслуживания часть цифровых сервисов, заложенных девелопером, которые в первую очередь ориентированы на комфорт проживания, не будут использоваться. То есть получится так, что собственники, покупая жилье, переплатят за сервисы (их стоимость заложена в стоимость "квадрата"), но пользоваться ими не смогут. С другой стороны, отмечают в компании, в случае, когда недобросовестным девелопером навязывается недобросовестная УК, завышающая тарифы, не оказывая соответствующего сервиса в обслуживания, ожидание замены до года может быть болезненно для собственников.

Пониженные пени за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг сохранятся до конца 2026 года. В этот период, по решению правительства, пени будут исчислять не из текущей ключевой ставки ЦБ, а из ключевой ставки на 27 февраля 2022 года - 9,5 процента. Этот порядок действовал в 2022-2024 годах. Пониженные пени должны применяться задним числом - с января нынешнего года.