В последнее время, как говорится в письмах Союза в адрес вице-премьера-руководителя аппарата правительства Дмитрия Григоренко и в Госдуму (имеются в распоряжении "Российской газеты"), участились случаи мошеннических действий при совершении сделок купли-продажи жилья. В результате продавцы и покупатели утрачивают и саму недвижимость, и заплаченные за нее средства.

Одним из факторов, создающих условия для мошеннических действий, является, по мнению авторов обращения, возможность рассчитываться наличными при осуществлении сделок. Чтобы предотвратить подобные ситуации, предлагается внести изменения в ст. 558 Гражданского кодекса - установить, что сделки между физлицами по отчуждению жилья могут проходить только с безналичными расчетами. Несоблюдение этого правила, как предполагается, повлечет ничтожность сделки.

По мнению экспертов, введение такого запрета вполне реально и в целом не противоречит законодательству. Аналогичный порядок действует и в некоторых других странах, и в России для определенных видов сделок.

Сейчас наличные расчеты между физлицами осуществляются без ограничения суммы, если они не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, говорит адвокат, партнер "BMS Law Firm" Денис Фролов. При этом для расчетов наличными между юридическими лицами действует ограничение в 100 тыс. руб. в рамках одного договора. Такой порядок был установлен указанием Банка России в декабре 2019 года. За превышение лимита расчетов наличными предусмотрен штраф - в 4-5 тыс. руб. для руководителей организаций и ИП и в 40-50 тыс. руб. для юридических лиц.

Аналогичные ограничения на использование наличных денег действуют в России при покупке ценных бумаг, говорит преподаватель кафедры фундаментальных юридических и социально-гуманитарных дисциплин Университета "Синергия" Антон Палюлин.

Подобные ограничения есть в ряде других стран, отмечает адвокат, партнер ООО "Правовая группа" Владимир Шалаев. Например, в Испании сделки с недвижимостью резидентов на суммы свыше 10 тыс. евро и для нерезидентов на суммы свыше 1 тыс. евро должны проводиться по безналичному расчету. В Турции нет прямого запрета на оплату наличными, но сделки на суммы свыше 10 тыс. долларов подлежат обязательной проверке на предмет источника происхождения денежных средств. В связи с этим в большинстве случаев оплату проводят по безналу, что позволяет контролирующему органу легче отследить источник, говорит Шалаев. Запрет наличного расчета в сделках с недвижимостью действует, например, в Греции и Индии (с определенными изъятиями в части цены сделки), добавляет вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

С точки зрения закона введение запрета на наличные расчеты при сделках с недвижимостью возможно, так как Гражданский кодекс РФ не запрещает регулирование способов расчетов при сделках между физлицами, говорит Палюлин. Это означает, что законодательно можно установить требование об использовании безналичного способа оплаты для таких операций.

Наличная форма оплаты действительно популярна в мошеннических схемах, отмечает Владимир Кузнецов. Учитывая иностранный опыт, реализовать запрет на наличные расчеты вполне возможно, а введение подобных правил не должно стать чрезмерно обременительным для граждан, ведь они смогут перевести свои наличные средства в безналичный формат и спокойно проводить расчеты по сделкам, снижая собственные риски. В случае реализации мошеннических схем при безналичном расчете подобная форма оплаты позволяет проще отследить путь украденных денег и повышает шансы защитить обманутых граждан, считает он.

Применение безналичных расчетов может пригодиться и в других ситуациях, говорит Кузнецов. Например, если продавец недвижимости впоследствии окажется банкротом, доказать реальность оплаты по сделке (и защитить права покупателя) будет гораздо проще, если расчет был безналичным.

Покупка недвижимости через наличные средства в России не всегда связана с мошенничеством, но в сочетании с анонимностью наличных расчетов, может служить инструментом для уклонения от налогообложения (можно занизить сумму сделки или даже скрыть ее) или отмывания денег, говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Владис" Светлана Ункури. Использование наличных позволяет избежать полного отслеживания происхождения средств. Некоторые же покупатели просто предпочитают наличный расчет из-за определенных удобств и выгод. Такие сделки могут завершиться быстрее, так как не зависят от задержек, связанных с банковскими переводами. В них нет посредников - сделка может пройти без участия банков, нотариусов, без необходимости платить комиссии.

Безналичная покупка, отмечает Ункури, как правило, оставляет след в виде банковских переводов, что позволяет правоохранительным органам или налоговым службам при выявлении мошенничества более эффективно отслеживать транзакции. Однако и это не панацея, говорит эксперт. Так, если средства переведены в несколько этапов или с использованием подставных фирм, это затрудняет отслеживание. Всё более популярным становится отмывание денег через криптовалюты, в таких случаях традиционные банковские инструменты не позволяют отследить происхождение средств.

При внесении поправок в Гражданский кодекс о запрете на использование наличных в сделках с недвижимостью нужно будет учитывать права граждан на свободное распоряжение своими средствами, считает Ункури. Полный запрет на такие сделки потребует создания дополнительных механизмов контроля. Опыт других стран показывает, что подобные запреты ведут к росту теневого рынка, где операции будут проводить через более сложные схемы, включая офшорные компании и криптовалюты, говорит эксперт.

Сейчас в структуре сделок без ипотеки 70% проводятся через аккредитивы, еще 15-20% через банковские ячейки и около 15-20% клиентов предпочитают старые схемы расчетов с прямой передачей денег от покупателя продавцу, говорит директор юридического департамента федеральной компании "Этажи" Сергей Чужаков. "В последнем случае мы выступаем гарантом безопасности сделки, а при самостоятельных сделках такой вид расчетов остаётся крайне рискованным, - поясняет он. - Теоретически запрет использования наличных средств возможен, и контролировать его исполнение можно либо путем проверки выбранного варианта расчетов, прописанного в договоре, либо предоставлением выписки о том, что деньги были перечислены на аккредитив или помещены в банковскую ячейку".

Впрочем, запрет на использование наличных может помочь в ситуациях, когда продавец, например, через некоторое время заявляет, что никаких наличных денег от покупателя не получал. Или, скажем, в случае, когда продавцу подсовывают фальшивые купюры (но о массовых случаях обмана таким способом в последнее время не сообщалось). А вот в случае с телефонными мошенничествами (когда преступники "раскручивают" жертву на продажу квартиры ради помощи правоохранительным органам) запрет на использование наличных расчетов вряд ли поможет. Проблема, как указывал в интервью "Российской газете" президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин https://rg.ru/2025/02/25/prezident-gildii-rieltorov-shurygin-pri-vybore-rassrochki-vazhno-rasschitat-sily.html , только в том, куда потом пойдут деньги, полученные продавцом. Ничто не мешает жертве-продавцу после сделки снять деньги со счета и уже любым способом переправить их мошенникам. Для решения этой проблемы зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева недавно предложила https://rg.ru/2025/01/03/malaia-dolia.html ввести "период охлаждения" - разрешить продавцам недвижимости получать деньги от продажи жилья лишь через неделю. За это время, как предполагается, жертва успеет одуматься и не станет переводить свои средства неизвестным.

Депутат Госдумы (Фракция "Единая Россия"), член комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин:

"Предлагаемый запрет на наличные расчеты при покупке жилья на вторичном рынке поднимает ряд важных вопросов, касающихся соблюдения прав граждан и соответствия действующему законодательству. Во-первых, необходимо оценить, не нарушает ли данная инициатива закон о защите прав потребителей. Потребитель имеет право выбирать удобный для него способ оплаты, и ограничение этого права может быть расценено как нарушение закона. Кроме того, необходимо учитывать, что не все граждане имеют равный доступ к банковским услугам. Для некоторых групп населения (особенно для пожилых людей или жителей отдаленных регионов) использование безналичных расчетов может быть затруднительным или невозможным. Во-вторых, возникает вопрос о целесообразности полного запрета наличных расчетов. Запретительные меры могут привести к уходу части сделок в "серую" зону, что, в свою очередь, затруднит контроль за рынком недвижимости и снизит поступления в бюджет. Более эффективным подходом может быть создание стимулов для использования безналичных расчетов - например, предоставление налоговых льгот или снижение комиссий за банковские переводы.

В-третьих, необходимо тщательно проанализировать, какие цели преследует предлагаемый запрет. Если цель состоит в борьбе с отмыванием денег и другими незаконными операциями, то необходимо учитывать, что наличные расчеты - это лишь один из возможных каналов для таких операций. Преступники могут использовать и другие способы, например, оформление сделок через подставных лиц или использование криптовалют.

Таким образом, прежде чем принимать решение о запрете наличных расчетов при покупке жилья на вторичном рынке, необходимо провести всесторонний анализ возможных последствий, оценить соответствие инициативы действующему законодательству и разработать альтернативные решения, которые бы обеспечивали защиту интересов государства и граждан, не ограничивая при этом их права на распоряжение собственными средствами. Необходимо найти компромиссное решение, которое бы учитывало интересы всех участников рынка недвижимости", - подчеркнул депутат.

Подготовила Ольга Игнатова