21.03.2025 05:30
изменить размер шрифта: 1.0x
Эксперты объяснили, почему не падает средний чек ипотеки на вторичку
Средний чек ипотеки на вторичное жилье сильно не опустился за последние годы, даже несмотря на высокие и, по сути, запретительные ставки в этом сегменте. Наоборот, в феврале и начале марте 2025-го он даже вырос, рассказали "Российской газете" в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Эксперты не исключают, что заемщики стали надеяться на снижение ставок и рефинансирование кредита в дальнейшем. Но основная причина - все-таки в росте цен на недвижимость, отражающемся в статистике.
Валерий Матыцин/ТАСС
Рыночные ставки по ипотеке сейчас колеблются в пределах 28%. Как поясняют эксперты, кредиты на жилье под такие проценты берут, в основном, те, кому для покупки немного не хватает уже имеющихся средств. Например, если человек продает свою "двушку" и хочет переехать в трехкомнатную квартиру, немного доплатив.
Между тем, по статистике размер кредитов за последние год-два не снизился в разы. А в феврале-марте после январского снижения сумма даже заметно выросла.
По данным ОКБ, средний чек ипотеки на вторичку весной 2023-го, до начала существенного повышения ставок, колебался в диапазоне 3-3,3 млн руб. Однако после этого, несмотря на то, что проценты по рыночной ипотеке выросли в 2-2,5 раза, заметного снижения не произошло. После ряда колебаний в июне 2024 года чек вырос до 4 млн руб., затем несколько месяцев держался на уровне 2,6-3,1 млн руб. и в начале марта 2025 года опять подскочил до 3,2 млн.
Отчасти это объясняется тем, что вторичка за это время подорожала. Так, по данным портала "Мир квартир", за 2023 год цены поднялись на 13,7%, за 2024 - еще на 8%.
Еще одна причина - микроипотеки стали с отложенным эффектом, говорит исполнительный директор федеральной компании "Этажи" Регина Дыдалина. Средние сроки продажи вторичного жилья за последние пару лет выросли в 1,2-1,5 раза.
Раньше россияне чаще сначала продавали свою недвижимость и затем уже приобретали новую, добирая недостающую сумму. Сейчас же многие стали оформлять ипотеку на понравившийся объект с дисконтом, чтобы не упустить его и параллельно заниматься продажей своей недвижимости. Плюс часть денег погашается средствами материнского капитала уже после оформления ипотечного кредита.
На росте средней суммы кредита сказывается и распространившаяся практика по покупке сниженной ставки на вторичном рынке, доля таких кредитов доходит до 35-40%. "Тем не менее в сегменте кредитования по рыночным ставкам сейчас доминирует все же микроипотека, когда займ оформляется на суммы, не превышающие 30-40% от цены объекта", - заверяет Дыдалина.
Микроипотеку оформляют на сумму, не превышающую 30—40% от цены квартиры
Средний чек по ипотеке, в том числе на вторичном рынке, немного повысился в феврале, и этот тренд продолжается пока и в марте, подтверждает руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников.
"Однако сразу стоит отметить, что повышение это заметно лишь в сравнении с предыдущими месяцами. Так, в феврале на вторичном рынке средняя сумма ипотеки, выданной через платформу TYMY, выше на 34% в сравнении с январем и на 14% в сравнении с декабрем. И это всё ещё заметно ниже, чем до повышения ключевой ставки в прошлом году - если сравнивать февраль со средним значением за первые полгода 2024 года, средний чек на ипотеку на вторичном рынке сейчас ниже на 12%", - говорит он.
Ситуация сейчас крайне специфичная, такого рынок недвижимости в России, пожалуй, никогда не переживал: к ипотеке на рыночных условиях прибегают лишь в самом крайнем случае, когда переезд просто физически необходим, а опций со льготной ипотекой нет, отмечает Перевозников.
Однако иногда людям нужно переехать - съехать от родственников, разъехаться после развода, отселить детей и так далее. Большинство стараются действительно брать минимально возможные суммы в кредит, но не у всех есть такая возможность. И, кроме того, несмотря на низкий спрос, парадоксальным образом квартир по низким ценам в предложении на рынке сейчас не так много, самые дешевые варианты вымываются быстро.
Многие продавцы на фоне спроса, который бесконечно сжимается, в низкий зимний сезон отказались от продажи. Кто-то, отчаявшись продать жилье сейчас и не желая кардинально снижать цены, в ожидании улучшения ситуации ушел на рынок аренды - там сейчас дефицит предложения, ставки продолжают расти и вряд ли остановятся до снижения ключевой ставки.
Жилье - базовая потребность человека, и спрос на ипотеку в России растет, говорит Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ. Структура выдач ипотек показывает, что наибольшая доля сделок отмечена на первичном рынке - около 70%. Она остается на рекордно высоком уровне. Более 11 тыс. ипотечных сделок провели на первичном и вторичном рынках недвижимости Москвы в феврале, ссылается эксперт на данные "Домклик". Это число стало рекордным для данного месяца с 2009 года, указывает он. Относительно двух прошлых лет рост составил 6,6% и 11% соответственно, если рассматривать январь-февраль.
Доля вторичного сегмента прибавила сразу 4 п.п., до 25%. Эксперты отметили в феврале изменение тренда, ведь с октября по январь наблюдалось сокращение с 41% до 21%.
Причин несколько, указывает Щербаченко. Но наиболее вероятная - стремление по улучшению жилищных условий и ориентация на возможное снижение ключевой ставки ЦБ РФ в будущем, что в дальнейшем даст возможность рефинансировать ипотеку.
По данным ОКБ, в феврале банки выдали ипотечных кредитов на 177 млрд руб. В годовом отношении количество выдач сократилось на 54%, объем - на 51%. По сравнению с результатами января они, наоборот, выросли на 49% и 59% соответственно.
На покупку жилья на вторичном рынке было выдано 46% от общего количества и 31% от общего объема ипотечного кредитования за февраль. Средний срок составил 231 мес., то есть более 19 лет.