Как сохранить объемы возведения жилья в условиях снижения спроса

В рейтинге строительства квартир в 2024 году в регионах России Тула и Рязань вошли в двадцатку наиболее успешных по площади возведенного жилья на одного жителя - девятое и 12-е места соответственно. Годом ранее в аналогичном рейтинге Тула была на седьмом месте, Рязань - на девятом.

Как отмечают в профильных министерствах, сейчас надо сохранить объемы строительства. Ведь выполнение показателей по вводу жилья, установленных правительством РФ, является решающим элементом при распределении федерального финансирования. Это напрямую влияет на развитие жилищной инфраструктуры и в целом на качество жизни в регионе, подчеркивают чиновники.

Рейтинг был подготовлен Центром экономических исследований "РИА Рейтинг" на основе статистики Единой информационной системы жилищного строительства "ДОМ.PФ" (ЕИСЖС) и официальной статистики численности жителей муниципальных образований на 1 января 2024 года. Примечательно, что, несмотря на близость расположения в рейтинговой шкале, ситуации в Тульской и Рязанской областях несколько разнятся. Так, в 2023 году на каждого туляка приходилось по 2,34 квадратного метра в новостройках, а в прошлом году цифра слегка снизилась: площадь строящихся квартир на одного жителя в начале 2025 года составила 2,3 "квадрата". В Рязанской области же, напротив, подросла с 2,08 до 2,17 квадратного метра на человека. Напомним, население Тульской области - почти 1,5 миллиона жителей, Рязанской - чуть больше миллиона.

Недавно замминистра строительства РФ Никита Стасишин отметил успехи Тульской области в поддержке застройщиков. Как пояснили "РГ" в региональном минстрое, в области налажен конструктивный диалог между государственными органами и строительными компаниями.

"Для поддержки застройщиков мы упростили порядок утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки. Теперь этими вопросами централизованно занимается комитет по архитектуре и градостроительству. Благодаря этой реорганизации сократились сроки принятия документов. Застройщики отмечают, что теперь процедура стала прозрачной и понятной, - рассказали в профильном министерстве. - Для упрощения принятия решений созданы две рабочие группы, на которых рассматривается концепция строительства: так называемый градсовет и комиссия по реализации комплексного развития территорий. Все вопросы рассматриваются на комиссиях исключительно по инициативе заинтересованных лиц. Основная их цель - выработка рекомендаций для застройщиков для ускорения разрешительных процедур. Стоимость за изменение вида разрешенного использования земельного участка в нашем регионе не взимается. Министерство строительства Тульской области продолжит сохранять баланс интересов всех участников строительной отрасли".

В домах, которые сдаются в Тульской области в этом году, реализованы менее половины квартир

В 2025-м в Тульском регионе планируется ввести в эксплуатацию 833 тысячи квадратных метров жилья. При этом, по данным ЕИСЖС на март 2025 года, в домах, которые сдаются в этом году, реализовано менее половины квартир - 47 процентов. По словам члена Тульской гильдии риелторов Александры Тарасовой, сегодня темпы продаж жилья в регионе заметно снизились. Прежде всего это связано с высокой процентной ставкой по ипотеке и сложностями получения ипотечных кредитов в банках. Однако в последнее время стал заметен рост интереса к покупке недвижимости как способу вложения денег. Но все же большинство туляков, как констатирует риелтор, покупают жилье для себя и в кредит.

ЭкономикаОпрос: большинство россиян переживают за жилье, но не страхуют его

- Собирался купить квартиру еще два года назад, но как-то не торопился. Теперь же приходится отказываться от собственного жилья, - делится рассуждениями предприниматель из Тулы, попросивший не называть его имени. - В 2023 году выплаты по ипотеке практически равнялись ежемесячной арендной плате за студию в новостройке. Сегодня мы с женой арендуем квартиру за 40 тысяч в месяц, а ипотека нам обойдется в 60-80 тысяч на 30 лет. Аренда тоже выросла почти в два раза, но все же это легче для нашего семейного бюджета.

- Всех коснулась высокая процентная ставка по ипотеке, - говорит коммерческий директор группы компаний - одного из наиболее крупных тульских застройщиков Яна Брустина. - Сегодня основной объем продаж приходится на семейную ипотеку. И это понятно: кредит под шесть процентов с господдержкой. Но имеются ограничения. Мы ищем различные способы поддержать клиента, в том числе субсидиями. Например, семьям участников СВО скидываем 10 процентов от суммы привлеченных средств. Есть варианты комбинированной ипотеки - некоторые банки идут на это. Вообще сейчас ведется большая работа с банками. И с клиентами, конечно. К примеру, существенная доля рынка приходится на варианты с выплатой стоимости квартиры в рассрочку.

Впрочем, рассрочку вряд ли можно назвать нынешним трендом в реализации жилой недвижимости. Как пояснила Александра Тарасова (как риелтор она специализируется на квартирах в новостройках), это лишь один из инструментов, который подходит далеко не каждому. Так, первый взнос должен быть не менее 50 процентов от стоимости жилья, предоставляется рассрочка на объектах, близких к завершению. Есть и такой нюанс: если по ипотеке клиент получает ключи сразу после сдачи дома, может жить в квартире и постепенно расплачиваться за нее, то при покупке в рассрочку новоселье будет только после полного расчета с застройщиком.

ЭкономикаДиректор департамента ЦБ Данилова: Застройщики не хотят снижать цены на жилье

- Это все очень индивидуально, - подчеркивает член Гильдии риелторов, соглашаясь с тем, что сегодня рынок больше заточен на бюджетную ипотеку.

По словам участников рынка, основная масса продаж приходится на жилье экономкласса площадью до 50 квадратных метров. Большую роль играет и комплексное развитие территорий, наличие в микрорайоне социальных объектов.

- Развитию жилищного строительства, безусловно, способствуют меры государственной поддержки. Это социальная, коммунальная и транспортная инфраструктура в микрорайонах комплексной застройки, строительство которой ведется за счет инфраструктурных бюджетных кредитов, ранее - по федеральной программе "Стимул". Наличие необходимых социальных объектов в шаговой доступности стимулирует спрос и, соответственно, способствуют увеличению объемов жилищного строительства, - уверены в минстрое Рязанской области.

КРТ - это также один из инструментов привлечения клиентов, на который идут застройщики.

- Чтобы выжить, застройщик должен вкладывать, - уверена Яна Брустина. - Мы тянем инженерные сети, делаем дороги к нашим объектам, строим школы и детсады. Конечно, это все работает на конечного покупателя.

Несмотря на нынешние сложности в реализации квартир, жилищное строительство в регионах не останавливается. Во-первых, надо достроить то, что уже начато. Кроме того, у девелоперов есть договоры на земельные участки, оформленные ранее, и территории надо развивать. К примеру, тульская группа компаний в этом году сдает три объекта и приступает к реализации крупного проекта КРТ недалеко от центра Тулы. При этом Яна Брустина не исключает, что мелкие игроки могут уйти с рынка.

Между тем

Нельзя сказать, что жилье в новостройках комфорт- и бизнес-класса становится менее востребованным. Как рассказала Александра Тарасова, молодые люди зачастую отказываются от покупки автомобиля в пользу квартиры в ЖК повышенной комфортности в центре города, где в шаговой доступности все культурно-развлекательные объекты. В свою очередь, Яна Брустина обратила внимание на индивидуальное жилищное строительство, по-прежнему развивающееся вокруг крупных городов. Да, у ИЖС сложнее отношения с банками, зато человек может получить большую площадь за те же деньги.