Стабильные продажи недвижимости в этом году способствуют наполнению счетов эскроу, даже несмотря на значительную долю рассрочек, отмечает ДОМ.РФ. По оценке госкомпании, в первом квартале нынешнего года доля продаж в ипотеку (по сумме) упала до 56%, а доля продаж за наличные и в рассрочку - выросла до 44%. Объем рассрочек на начало апреля составил 1,2 трлн руб., подсчитали эксперты ДОМ.РФ - это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по ранее заключенным договорам долевого участия.

Рассрочки составляют больше половины из названных ДОМ.РФ 44%, говорит руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков. Покупатели, у которых есть средства на стопроцентную оплату наличными, тоже прибегают к рассрочкам - в том случае, если это выгоднее: можно заплатить какую-то часть, а остальные деньги подержать на депозите и в итоге даже заработать.

В 2024 году, по данным ЦБ, в рассрочку было куплено около 20% квартир. Темой рассрочек уже обеспокоились власти. Так, ЦБ уже обсуждает возможность урегулирования вопросов рассрочки. "Наша цель - учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков, а также понятность и прозрачность условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий", - пояснили в ЦБ. Застройщики, в свою очередь, могут столкнуться с кредитным риском и ухудшением экономики проектов из-за более низкой наполняемости эскроу в сравнении с продажами в ипотеку или 100%-ной оплатой.

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отмечал, что при использовании рассрочки и покупатель, и застройщик остаются в проигрыше. У застройщика медленно наполняются счета эскроу и растет ставка по проектному финансированию. Покупатель может столкнуться с тем, что после окончания рассрочки проценты по ипотеке, которую он планировал взять в тот момент, окажутся выше, чем он ожидал. Если же ставки по ипотеке понизятся хотя бы до 12-14%, то тема рассрочек исчезнет сама собой, считает Гольдберг.

Вице-премьер Марат Хуснуллин, в свою очередь, анонсировал принятие Госдумой уже в весеннюю сессию закона, регулирующего рассрочки при покупке жилья. Сейчас, если, например, банк выдает ипотеку, то есть ипотечный залог и квартира защищена. Если же застройщик дает рассрочку на квартиру, а покупатель ему не платит, то приходится решать вопрос через суд. А суд чаще всего встает на сторону покупателя жилья, отметил вице-премьер. И применить какие-то меры к неплательщику очень сложно.

Сейчас при введении рассрочки на квартиры в сданных комплексах у застройщиков возникают дополнительные риски, подтверждает директор по продажам ГК "Гранель" Лариса Маслюкова. В этом случае покупатель может оформить право собственности (с залогом) и, например, зарегистрировать людей по месту жительства. Из-за этого возврат недвижимости сильно усложняется, если клиент попадает в сложную ситуацию и не может провести оплаты в рамках условий рассрочки. Зачастую для этого требуется решение суда. Более того, при некоторых обстоятельствах процесс может занять много месяцев. А это существенные издержки для любого застройщика. Поэтому обычно программы рассрочки действуют до окончания строительства.

Сами застройщики не видят в рассрочке особых рисков даже в ситуации, когда покупатель не сможет расплатиться. Рассрочка в компании предоставляется на срок 1-1,5 года, рассказывает Лариса Маслюкова. У первых клиентов, которые воспользовались программой прошлым летом, срок окончания выплат подходит к концу этого года. Если покупатель не может внести платеж, то компания и клиент вправе на взаимной основе принять решение о расторжении договора. При этом сейчас действует мораторий на неустойки - как для застройщиков, так и для участников долевого строительства.

Доля рассрочек начала расти с весны прошлого года, когда начала повышаться ключевая ставка и, соответственно, рыночная ипотека становилась все менее и менее доступной, а условия по ипотечным госпрограммам стали ужесточаться, говорит Бобков. Сначала предлагались рассрочки на срок до года, но по мере того, как ставка росла, а затем зафиксировалась на исторически высоких значениях, и сроки рассрочек начали расти. Сейчас на рынке представлены рассрочки сроком до трех лет и даже более. Для покупателя - чем дольше срок рассрочки, тем это выгоднее, потому что за это время он сможет либо сам заработать, либо ключевая ставка снизится и уже можно будет рефинансировать ипотеку под нормальный процент - хотя бы 15% годовых, отмечает эксперт.

Срок выплат большей части уже выданных рассрочек наступит в 2027-2028 году. Но это будет растянуто во времени, отмечает Бобков, какого-то вала, обрушивающего весь рынок недвижимости, не будет.

Если покупатель не рассчитал свои силы и не может расплатиться, у девелопера есть два варианта: либо расторгать с ним договор, либо попытаться как-то реструктурировать рассрочку, говорит Бобков. Может быть предложена доплата за то, что были нарушены сроки, объем платежей, - это тоже вариант выхода из дефолтной ситуации. Если все-таки покупатель категорически не может или не хочет платить, то договор с ним расторгается, и дальше эта квартира снова выставляется на рынок. Как правило, за то время, которое она находилась в сделке, жилье уже выросло в цене. И, соответственно, с этой точки зрения девелопер ничего особо не теряет. С другой стороны, несколько страдает от этого наполнение счетов эскроу - если оно заметно уменьшится, могут увеличиться расходы на финансирование проекта. Официальной статистики по расторжениям и дефолтам платежей по рассрочке нет, но оценочно сейчас это не более 20% от таких сделок.

Возможности выплачивать рассрочку нет, но девелопер отказывается просто расторгнуть договор и настаивает на оплате, рассказывала одна из участниц Всероссийского жилищного конгресса в Сочи.

Здесь, скорее, вопрос договорённости с девелопером, считает Бобков. Для девелопера особого смысла настаивать на оплате нет. Во-первых, он может снова выставить эту квартиру на продажу. Во-вторых, в договоре, как правило, предусмотрены штрафы для покупателя, то есть часть средств компенсируется (мораторий на неустойки действует до июля нынешнего года).

Если к окончанию строительства дома и, соответственно, моменту финальной оплаты, ряд покупателей не сможет перейти на дешевую ипотеку и вернет застройщику квартиры, то ему придется содержать это жилье - оплачивать коммунальные услуги, налоги. В этом случае, говорит Бобков, девелоперу нужно будет продать эти квартиры быстрее, и на них будут скидки. Долго держать товар на витрине после сдачи дома никто не заинтересован. Но в любом случае застройщик на этих квартирах заработает даже больше, чем продав их сейчас в рассрочку.

Покупателю нужно учитывать, что если средства, которыми он платил за квартиру в рассрочку, идут на счет эскроу, то он сможет их вернуть. Однако может не получиться вернуть какие-то дополнительные платежи. Например, оплату страхования. Девелоперы все чаще требуют от клиентов при покупке квартиры в рассрочку оформить страхование. Как правило, его стоимость сопоставима со страхованием квартиры при ипотеке, но иногда, в зависимости от стоимости квартиры и других условий, суммы могут быть весьма солидными.