Мораторий впервые ввели в пандемию для поддержки отрасли. Тогда он действовал с апреля и до конца 2020 года. После этого был мораторий с конца марта 2022 года до июля 2023-го - тогда власти опасались, что строительство может затянуться по не зависящим от застройщиков причинам, из-за сложностей с поставками импортных материалов. С 22 марта 2024 года до сих пор он действует непрерывно и будет действовать до 31 декабря нынешнего года.

Периоды моратория не включаются в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве (то есть если застройщик затягивает сроки ввода дома и передачи квартир покупателям). Кроме того, в этот период не будут учитываться убытки от неисполнения сторонами договора обязательств. Дольщик не сможет взыскать с застройщика проценты за пользование его денежными средствами, если решит по существенным причинам расторгнуть договор (например, при задержке строительства на срок более двух месяцев, при серьезном браке в квартире и пр.). Если дольщик успел предъявить застройщику требование о взыскании неустойки, штрафа или пени за какой-то период, когда мораторий не действовал, то компания вправе не платить эти средства до конца года.

Продление моратория на неустойки стало одной из мер поддержки строительной отрасли в нынешней сложной ситуации. По данным ДОМ.РФ, в январе - мае этого года продажи квартир в новостройках сократились по сравнению с тем же периодом прошлого года на 16%. При этом спрос во многом поддерживается рассрочками, однако в этом случае на счета эскроу поступает не полная стоимость квартиры, что снижает наполняемость счетов и делает более дорогими кредиты для застройщиков.

Также одним из поводов появления моратория был покупательский терроризм: когда с помощью юристов покупатель квартиры, придираясь ко всем мелочам, через суд возвращает солидную часть стоимости квартиры, что подрывает финансовую модель девелопера.

Эксперты же считают, что мораторий слишком расслабляет застройщиков.

В период моратория дольщики не могут требовать компенсации за просрочку передачи жилья, поясняет адвокат Анастасия Поликыржа. Даже после окончания этих сроков взыскать неустойку за прошедшие периоды нельзя. Более того, по действующему законодательству она начисляется по ставке не выше 7,5%, что едва покрывает реальные убытки участников, считает адвокат. При этом сейчас сроки сдачи многих строек переносятся, отмечает эксперт, на год и более. Участники долевого строительства вынуждены продолжать снимать жилье, платить ипотеку и нести иные расходы, а доступ к своим квартирам остается невозможным. "Единственный путь вернуть вложенные средства - расторгать договор долевого участия и забирать деньги с эскроу-счета", - говорит Поликыржа. Особую тревогу, по ее мнению, вызывает вероятность банкротства застройщиков, если на них начнется давление со стороны других кредиторов. В этом случае дольщики могут раскрывать эскроу или заходить в банкротство и ждать реализации мер через механизмы банкротства застройщика. При взыскании расходов на строительные недостатки также нужно понимать, отмечает она, что по закону, принятому в конце прошлого года, взыскать за это с застройщика можно не более 3% от стоимости квартиры по договору.

Для покупателей продление моратория означает только одно - ожидания на календарь лучше не завязывать, говорит руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Важно смотреть не на дату в договоре долевого участия, а на реальный темп стройки. "Раньше покупатель мог не принять квартиру, если она не соответствовала ожиданиям. Сейчас, если жилье формально пригодно для ремонта, отказаться не получится. Именно это и влияет на взаимодействие с клиентом - не сам мораторий, а нормативные акценты, которые сместились не в сторону покупателя, - поясняет он. - Некоторые застройщики пользуются ситуацией: понимают, что штрафов не будет, и спокойно переносят сроки. Другие, наоборот, стараются удержать темп, чтобы не потерять лицо, - особенно в регионах с высокой конкуренцией. Но в среднем по рынку задержек стало больше, и дольщику теперь приходится закладывать запас времени - особенно если стройка стартовая".

По мнению Патанина, мораторий продлят и далее - минимум до 2027 года. Пока ставки высокие, застройщики продают меньше, а логистика и материалы остаются дорогими. Чтобы строить в срок, им нужен объем продаж, а он вернется только вместе со снижением ставки. Поэтому ждать четких сроков и компенсаций сейчас наивно. Нужно выбирать тех, кто строит не по бумаге, а по факту, подчеркивает эксперт.

Пока действует мораторий, застройщики позволяют себе не торопиться, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский простор" Алла Шинкевич. "Срывы сроков стали обычным делом - на квартал, на два. Квартиры сдают в сыром виде, с дырами в стенах, кривыми окнами, неработающими розетками. Люди или отказываются принимать жилье, или подписывают акты с перечнем недоделок - но застройщик знает, что у него есть 60 дней на исправление, и не спешит этим заниматься. Раньше проблемы касались в основном чистовой отделки - сейчас недочеты встречаются уже на этапе черновой. Бывают случаи, когда клиент открывает входную дверь - а за ней бетон и плесень. Из тех, кто держит качество, остались единицы. В остальном подход все чаще напоминает экономию на всем, кроме рекламы". Если же мораторий закончится, застройщикам придется возвращаться к ответственности, считает Шинкевич. "Как только появится риск реальных убытков, работа с покупателями изменится. И, возможно, начнут снова уважать тех, кто платит за бетон по цене готового жилья", - говорит она.

В Союзе потребителей России ранее подчеркивали, что жалоб на плохое качество строительства поступает действительно много, и они обоснованны, а многочисленные случаи потребительского терроризма - преувеличение.