"Рассрочка в том виде, в котором она появляется сейчас, это точно не хорошо. В большинстве случаев тот объем рассрочки, который идет сейчас, вреден. Он точно не стимулирует доступность жилья. А банки все равно заработают, сколько хотели, и им наплевать, заработают ли при этом сами застройщики", - сказал Стасишин.

По словам замминистра, рассрочка выгодна в первую очередь банкам, поскольку они зарабатывают на этой схеме продажи жилья при минимальных рисках. А вот для застройщиков существует большой риск, что покупатели в итоге по разным причинам откажутся от квартир. Тогда их придется отдавать банкам с большим дисконтом себе в убыток. Это чревато серьезными проблемами в масштабах всей строительной отрасли, но банкиры смотрят на ситуацию с точки зрения только своих интересов и недооценивают опасность.

"Количество денег на эскроу, мягко говоря, прирастает не в том объеме, в котором оно должно было прирастать, если бы не было рассрочки. Если покупатель откажется от рассрочки, а у застройщика не будет хватать денег на эксроу, то банк заберет квартиры с дисконтом до 50%, в обмен закроет часть кредита, а потом продаст их уже по рыночной цене. Таким образом, с банком ничего плохого не произойдет, он ничем не рискует и все равно заработает. А застройщику что делать, как ему новые проекты начинать? Поэтому те коллеги из банков, которые говорят, что все это хорошо, - мы посмотрим, как сработают модели у застройщиков и банков при рассрочке и при раскрытии эскроу", - добавил Никита Стасишин.

По данным Центробанка, в 2025 году рассрочка стала одним из основных способов оплаты квартир у крупнейших застройщиков России. Уже в первом квартале ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы не превышала 10-20%.

Распространение рассрочки привело к быстрому росту неоплаченной цены жилья, поддержал Никиту Стасишина директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов. Во втором квартале объем накопленной задолженности по этой схеме оплаты превысил 1 трлн рублей, а к середине года неоплаченная часть сделок по договорам долевого участия (ДДУ) достигла 14%. Весь 2023 год этот показатель держался на уровне 2%.

Недавно Минстрой уже предупреждал застройщиков, что государство не будет спасать их за счет бюджета в случае финансовых проблем и даже банкротства. Поэтому Стасишин призвал девелоперов трезво оценивать долговые обязательства перед банками и не превращать свой бизнес в "матрешку", когда текущие проекты финансируются за счет будущих. С теми, кто не последует советам регуляторов и в итоге сильно затянет сроки ввода домов в эксплуатацию, в Минстрое пообещали разобраться "по-взрослому".

Если Минстрой в этой ситуации обеспокоен в первую очередь проблемами застройщиков, то в ЦБ озабочены ростом долговой нагрузки россиян. Продавцы квартир обычно не оценивают уровень платежеспособности покупателя и выдают рассрочку всем желающим, поэтому распространение схемы увеличивает риски чрезмерной закредитованности людей. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркнула, что покупатели жилья недостаточно информируются о всех рисках рассрочки.

Когда срок действия рассрочки закончится, покупатель рискует столкнуться с отказом банка в ипотеке или другими сложностями в обслуживании кредита. В результате человек лишится жилья, ведь его права в случае с рассрочкой защищены хуже, чем у ипотечных заемщиков. Например, он не сможет воспользоваться кредитными каникулами, а также мерами господдержки для погашения части задолженности.

"Рассрочка, по сути, очень напоминает ипотеку, но не характеризуется теми защитными механизмами, которые есть в ипотеке. К сожалению, можно представить себе ситуацию, когда человек внес большую часть средств, но не до конца, и тогда застройщик имеет право его выселить. Человек может потерять жилье. Это нас беспокоит", - предупредила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

По ее словам, выгодной для покупателя может быть только полностью бесплатная рассрочка. Но таких предложений на рынке очень мало, и зачастую предложения рассрочки - это замаскированные кредиты.

"Можно представить себе ситуацию, когда рассрочка выгодна человеку. Если, допустим, сделка альтернативная, человек продает свое жилье, покупает новое и на этот период берет рассрочку. Понятно, что он потом продаст и погасит без проблем. Либо если у человека есть депозит, и он дожидается, когда закончится срок депозита. Но мы видим, что в последнее время возросла совсем другая рассрочка", - пояснила она.

Безопасной рассрочкой в ЦБ считают вариант с первоначальным взносом 50%, либо если первоначальный взнос больше 20% и при этом по нему есть ежемесячные платежи, сопоставимые с платежами по ипотечному кредиту. Однако оценки Центробанка могут поменяться и регулятор их "откалибрует", отметил Александр Данилов.

Отдельно в ЦБ и Минстрое указали на проблему завышения стоимости жилья. В ряде случаев квартира в рассрочку продается на 20% дороже и более от своей базовой цены. Если покупатель захочет продать такое жилье на вторичном рынке, ему неизбежно придется сделать большой дисконт и в итоге он потеряет крупную сумму денег.

Опрос участников профильной сессии Финансового конгресса, который провел Банк России, выявил раскол в общественном мнении по поводу вреда от рассрочки. Половина респондентов заявила, что такая схема продажи жилья скорее полезна, тогда как другая половина уже видит в рассрочке больше рисков, чем пользы.

Центробанк выпустил информационное письмо, в котором обратил внимание банков на проблемы с рассрочками, и теперь планирует обязать их проверять доход покупателей жилья, сообщил Данилов. Кроме того, ЦБ разработал и в ближайшее время представит подходы к резервированию жилищных проектов застройщиков с большой долей продаж в рассрочку.

Тем самым регулятор, по сути, вынудит банки собирать справки и убедиться, что люди, купившие жилье в рассрочку, в будущем действительно смогут получить ипотеку либо заплатить из собственных средств. И не оставят застройщиков без обещанных денег.