Ценовой разрыв между новым и вторичным жильем не снижается

С начала 2025 года медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке российских мегаполисов выросла на 2,7%, тогда как стоимость метра в новостройках увеличилась на 3,6%. Более заметная динамика цен на первичном рынке способствовала незначительному расширению ценового разрыва между сегментами недвижимости, отмечают эксперты.

В отдельных городах наблюдались разнонаправленные тенденции. Наиболее значительное увеличение ценового разрыва зафиксировано в Омске (+13%), Москве (+10%) и Новосибирске (+8%). В этих городах новостройки дорожали существенно быстрее вторичного жилья.

Противоположная тенденция отмечается в Краснодаре (-9%) и Волгограде (-8%), где ценовой разрыв сократился из-за снижения цен на новостройки с начала года при относительной стабилизации цен на вторичном рынке. Заметное сокращение разрыва также отмечается в Перми (-7%), где "вторичка" с начала года подорожала существеннее (+8,1%), чем новостройки (+3,3%).

"Стабилизация ценового разрыва, которую мы наблюдаем в первом полугодии, довольно логична в текущем положении рынка. При существующих условиях кредитования не стоит ожидать более значительных колебаний цен на первичном и вторичном рынках. С другой стороны, стагнация ценового разрыва происходит из-за низких темпов роста стоимости новых объектов. Эта ситуация потенциально может быть привлекательной для покупки недвижимости для покупателей с небольшой долей заемных средств или для тех, кто готов совершить сделку полностью за наличные. На вторичном рынке этот момент также довольно интересен для сделок, так как продавцы по-прежнему готовы к дисконтам", - считает коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров.

В большинстве крупных городов уже в 2021 году новостройки обогнали вторичку по уровню цен, отмечали ранее эксперты "Циан Аналитики". Причины этого - льготная ипотека на новостройки и распространение счетов эскроу (отпала необходимость выставлять шоково низкие ценники на старте продаж, чтобы привлечь деньги в проект). Так, в среднем в крупнейших 35 городах пять лет назад первичка была на 4% дешевле вторички,три года назад - уже на 13% дороже, год назад - на 15% дороже, а в мае нынешнего года разрыв составлял, по данным "Циан.Аналитики", до 23%.

Резкий рост цен на новостройки был одним из "упреков" в адрес льготной ипотеки на новостройки, запущенной весной 2020 года. Однако после отмены программы разрыв в ценах не снижается.

Стабильность "разрыва" между ценами на первичном и вторичном рынках обусловлена в первую очередь устойчивым спросом на новостройки, поддерживаемым госпрограммами, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. По данным ДОМ.РФ, более 80% всех ипотек в России в начале 2025 года выдается по льготным программам: "Семейная ипотека", "IT-ипотека" и др. Эти меры позволяют покупателям приобретать квартиры в новостройках по ставке около 6% годовых, что существенно ниже рыночной. В результате спрос на первичном рынке сохраняется высоким, а снижение цен на новостройки становится маловероятным.

На вторичном рынке, продолжает Тумин, ситуация иная: сделки чаще всего заключаются без господдержки, а рыночные ставки превышают 20%, что сдерживает спрос. Покупательская активность в этом сегменте ограничена, что не позволяет ценам на вторичное жилье существенно расти. Кроме того, владельцы квартир, желающие срочно продать, чаще идут на уступки, удерживая рост цен.

Таким образом, ценовой разрыв остается стабильным за счет двух разнонаправленных трендов: стабильных цен на новостройки, поддержанных мерами госполитики, и ограниченного роста цен на вторичное жилье. Существенное сокращение этого разрыва возможно лишь в случае изменения условий господдержки или резкого смягчения условий кредитования на вторичном рынке.

Ценовой разрыв в 33% между новостройками и вторичным жильем отражает общую статистику по стране, отмечает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. "Но рынок недвижимости сегментирован, поэтому говорить, что любая "вторичка" существенно дешевле новостройки, будет неверно. Более подробный анализ показывает, что, например, в крупных городах так называемые сталинские дома всегда дороже новостроек - как в силу планировочных решений, так и в силу локаций", - говорит эксперт.

В начале 2000-х новостройки были дешевле или равны в своей стоимости вторичному жилью в силу того, что покупатели часто рисковали: дома сдавались не в срок, а иногда и вообще становились недостроем, поясняет Кулаков. Ситуация изменилась с введением счетов эскроу и особенно в период действия льготной ипотеки. Именно активный спрос на новостройки, подходящие под ипотечное кредитование, вызвал существенный рост цен на них.

"Тенденции на этом рынке зависят от нескольких факторов, главным из которых является стоимость фондирования. При медленном снижении ключевой ставки и сохранении высоких требований к финансовому положению заемщика интерес к вторичному рынку может вырасти, и тогда разрыв в средних ценах сократится", - считает он.