Никита Юрьевич, почему возникла необходимость внесения новых изменений в дачное законодательство?
Никита Чаплин: Необходимость была в устранении накопившихся разночтений между 217-ФЗ о садоводстве и смежными нормами земельного и градостроительного права, а также в пресечении практик, когда дачные участки использовались не по назначению. Федеральный закон, который вступает в силу осенью, уточняет терминологию ("садовый земельный участок", "имущество общего пользования", "взносы", "хозяйственные постройки"), закрепляет понятие "для собственных нужд" (как цель использования земли), увязывает правила СНТ с зонированием территорий, запрещает образование садовых участков там, где садоводство или огородничество не допускаются, и закрывает лазейки вроде дробления домов и участков до "лоскутов". В результате снижается число спорных ситуаций, муниципалитетам и товариществам проще администрировать правила. При этом закон унифицирует терминологию и закрепляет ранее действующие подходы в более чётких формулировка.
И как все это должно повлиять на жизнь дачников?
Никита Чаплин: По факту для большинства садоводов "революции" не случится: действующие правила приводятся к единому знаменателю и убираются спорные трактовки. На землях общего пользования по решению общего собрания, как и прежде. можно ставить некапитальные объекты- сезонные магазины, павильоны, пункты услуг, аптечные киоски; для капитального здания требуется соответствие Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и виду разрешенного использования, а также согласования с муниципалитетом и договор с товариществом. Внутри частных участков нельзя разворачивать магазины, мастерские с приемом клиентов или мини отели без смены категории земли. Зато личное ведение хозяйства, удаленная работа без потока посетителей и долгосрочный найм дома для проживания без гостиничных услуг остаются допустимыми при отсутствии систематической коммерции и с учетом устава СНТ. Реклама внутри товарищества выводится из "серой зоны": щиты и указатели можно размещать по решению общего собрания при соблюдении местных правил. Отдельно закон пресекает "лоскутные" разделы и деление домов и хозпостроек на части: тем, у кого есть капитальные объекты без надлежащих разрешений, придется их узаконить или изменить формат.
Можно подробнее о запрете коммерческой деятельности, например, хостелов на землях СНТ. Насколько это актуально?
Никита Чаплин: Да, это отдельный блок - пресечение превращения садовых участков в мини-отели. Посуточная сдача с сервисами, поток гостей, реклама "как в хостеле" - это уже предпринимательство и не соответствует назначению земли, даже если формально дом зарегистрирован как жилой. Такие форматы создают нагрузку на инфраструктуру СНТ, вызывают конфликты с соседями и нарушают уставные цели товарищества. Другая картина - долгосрочный найм дома для проживания без гостиничных услуг: здесь многое зависит от устава СНТ, характера использования и того, не превращается ли это в систематическую коммерцию. Если речь о нескольких арендаторах за сезон, активном продвижении в интернете и постоянной ротации жильцов - это уже риск квалификации как предпринимательской деятельности. Универсального запрета на сам факт проживания арендатора закон не вводит; он ограничивает именно коммерческий формат, конфликтующий с категорией "для собственных нужд", и уточняет рамки, чтобы легальное проживание и аренда не смешивались с гостиничным бизнесом.
А когда просто на выходные на одну и ту же дачу приезжают разные компании, которые отдыхают, скажем так, слишком шумно, можно будет как-то на них воздействовать?
Никита Чаплин: Если речь идет не о хостеле, а о посуточной или краткосрочной аренде дома в СНТ, например, на выходные, когда заезжает группа и устраивает шумные вечеринки, то юридическая оценка будет зависеть от совокупности обстоятельств. Сам по себе разовый найм жилого дома для проживания не запрещен - ограничивается только коммерческое использование, противоречащее целевому назначению участка ("для собственных нужд"). Но если сдача носит систематический характер, сопровождается рекламой, обслуживанием как в гостинице или хостеле, приемом множества постояльцев за сезон, это уже может квалифицироваться как предпринимательская деятельность, что недопустимо без изменения категории и вида разрешенного использования земли.
Но при разовой сдаче, если жильцы нарушают тишину, порядок и права соседей, применяются нормы региональных законов о тишине. В таких случаях жалобы подаются в полицию или административные комиссии, которые могут привлечь как самих нарушителей, так и собственника, если он не принимает мер для прекращения противоправных действий.
Правильно ли я понимаю, что предлагается ограничить дробление участков, если это делает их непригодными для использования. Как это будет работать?
Никита Чаплин: Правильно. Закон прямо закрепляет ряд ограничений. Запрещено образование садовых или огородных участков за счет земель сельхозназначения, если они являются сельхозугодьями, а также в пределах населенных пунктов, где ПЗЗ не допускает соответствующий вид использования. Раздел существующего участка возможен только при соблюдении минимальных и максимальных размеров, установленных региональными нормативами, и при сохранении его пригодности для целевого использования. Кроме того, запрещается раздел жилых домов, садовых строений, хозяйственных построек и гаражей на части, если это создает несамостоятельные объекты. Эти меры направлены на предотвращение появления так называемых "лоскутков" - участков и долей, непригодных для застройки или ведения садоводства, и на исключение конфликтов внутри СНТ из-за абсурдных границ.
Есть понимание - как это сделать?
Никита Чаплин: Как все это будет работать на практике? Принципиально новых механизмов контроля закон не вводит: как и раньше, надзор за целевым использованием земель СНТ ведут муниципальные земельные инспекции и Росреестр в рамках Земельного кодекса РФ и КоАП РФ. Новый текст просто уточняет формулировки, чтобы инспекторы и суды опирались на единый понятийный аппарат, а не на разные толкования. По факту это означает, что контроль будет осуществляться теми же органами, теми же методами (плановые проверки, рейды, реагирование на обращения), но с меньшим количеством правовых споров о том, что именно считать нарушением. Для СНТ это возможность заранее закрепить в уставе и решениях общего собрания допустимые форматы сервиса и рекламы, для бизнеса - работать в этих рамках (согласованный график, санитарные требования, организация парковки). Даже реклама теперь выведена из "серой зоны": щиты и указатели допускаются по решению общего собрания при соблюдении местных правил, что снимает риск произвольных претензий.
Если коротко, садовые участки по прежнему остаются пространством для личной жизни и отдыха, а сервис внутри СНТ - вспомогательной инфраструктурой, допустимой при соблюдении целевого назначения земли.
Есть планы по упрощению процесса подвода коммуникации и газификации СНТ? Сейчас, если товарищество не в границах населенного пункта, газ туда подвести сложно.
Никита Чаплин: Вопрос газификации СНТ напрямую связан с Постановлением Правительства РФ от 16.04.2024 № 484 о социальной догазификации. Оно распространило бесплатное подведение газа до границы участка на дома в СНТ, но только если СНТ находится в границах населенного пункта и этот населенный пункт уже газифицирован или включен в план-график догазификации. В этом случае оператор (обычно "Газпром газораспределение") за свой счет доводит газ до границы участка, а дальше владелец дома проектирует и прокладывает сети внутри участка за свой счет. Если СНТ вне границ населенного пункта или в зону догазификации оно не включено, подключение возможно только по платной схеме через индивидуальный проект. В новом законе эти условия не меняются, но увязываются с уставами СНТ: требуется решение общего собрания на подключение, соблюдение технических условий и включение объекта в единую очередь. Таким образом, газификация становится более доступной для подходящих СНТ, но не отменяет действующие территориальные и технические ограничения.
