Одно из главных прав, которые россияне получили за последние 25 лет, - это право частной собственности на землю. Как и любое право, оно имеет свои ограничения и исключения. Органы власти в РФ не могут изымать землю произвольно, для этого существует строго ограниченный перечень оснований. Прежде всего речь идет о строительстве или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения. Также земля может быть изъята ради создания или расширения особо охраняемой природной территории или для освоения недр и при других предусмотренных законом причинах.
Решение об изъятии земли для реализации проекта возможно только после утверждения документов территориального планирования и документации по планировке территории (ППТ).
После уведомления собственника уполномоченный орган должен выйти на него с предложением по заключению соглашения об изъятии, предполагающего компенсацию не только рыночной стоимости участка, но и сопутствующих убытков и упущенной выгоды. Если собственник не согласен с предложением и достичь соглашения не получилось, то орган обращается в суд, но не ранее чем через 90 дней с момента получения ответчиком проекта соглашения об изъятии. Собственник может выдвинуть иск в защиту своих интересов раньше. Далее решение принимает судебный орган.
Судебная практика показывает, что собственникам крайне редко удается добиться отмены самого решения об изъятии земли. Можно оспорить действия уполномоченного органа, если им не были соблюдены обязательные процедуры, нарушены установленные сроки или допущены иные формальные ошибки. Но даже в таких случаях успех не гарантирует сохранения участка за собственником.
Самое реальное и эффективное решение для собственника - добиться максимальной компенсации. Она может включать в себя не только рыночную стоимость участка и недвижимости на нем, но и все убытки, включая упущенную выгоду (например, от приостановки бизнеса), расходы на переезд и восстановление бизнеса в другом месте.
Уже на этапе уведомления об изъятии необходимо произвести независимую оценку стоимости участка, всего имущества и рассчитать упущенную выгоду. Также необходимо обратиться к юристам, которые помогут подготовить убедительное обоснование. Далее следует вынести это предложение уполномоченному органу в ответ на выдвигаемый им проект соглашения об изъятии.
Как правило, государственные учреждения занижают стоимость земли и размеры других расходов. Поэтому, если не удалось предварительно договориться, официальный отказ собственника и перенос дела в судебную плоскость значительно увеличивает шансы на более высокую компенсацию. Практика говорит о том, что в среднем суд назначает вдвое большую сумму, чем предлагалась изначально. Причем в суде собственник может требовать и компенсации всех связанных с разбирательством издержек, чего также, как правило, удается добиться.