Компенсации от государства для жертв "бабушек 007": Как это может работать

Сейчас в судах рассматривается 250 тыс. дел по оспариванию прав на недвижимость, и общий процент оспаривания сделок с каждым годом увеличивается, отметила юрист, директор по GR вопросам компании "Самолет Плюс" Юлия Плетнева. Поскольку в сделках есть две стороны - продавец и покупатель, в споры вовлечены около 500 тыс. семей. Это не такой большой процент от общего количества сделок (в целом за год в России их заключается около 1,5 млн, сообщил старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов). Далеко не все они связаны именно с телефонным мошенничеством (с так называемыми "бабушками 007", которые продают жилье, считая, что это мнимая продажа ради участия в спецоперации), отмечает Плетнева. Но тут очень дорогой предмет спора, и большое количество семей переживают психологический прессинг.

Несколько лет назад были введены компенсации от государства за квартиры, если покупатель стал жертвой мошенников. Если квартира в итоге была возвращена прежнему владельцу, то добросовестный покупатель, лишившийся купленной недвижимости, может взыскать ущерб с виновника проблем. Но если в течение полугода, несмотря на решение суда в его пользу, деньги так и не были взысканы, он вправе потребовать компенсацию от государства.

Официальной статистики, сколько компенсаций было выплачено за годы действия закона, не ведется. После невозможности взыскания стоимости жилого помещения с виновника его утраты у потерпевшего появляется право на получение единовременной выплаты за счет бюджета РФ, поясняет адвокат, партнер компании "Правовая группа" Владимир Шалаев. "Количество дел, дошедших до судов кассационной инстанции, составляет около 50, - говорит он. - Полагаю, что количество обращений примерно соответствует количеству исков".

В любом случае на распространившиеся сейчас случаи, связанные с "бабушками 007", правила о компенсациях не распространяются. Такие ситуации появились уже после принятия закона - в 2022-2023 годах.

Предусмотренная ст. 68.1 Закона "О государственной регистрации недвижимости" компенсация, поясняет член правового комитета Российской гильдии риелторов (РГР) Николай Зырянов, применяется в случае истребования у добросовестного приобретателя жилья в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ. Эта статья - об истребовании имущества, которое приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать (например, вместо реального владельца в сделке участвовал кто-то другой с поддельным паспортом). Эта статья не касается случаев признания сделки недействительной в связи с ее совершением под влиянием мошенников (в этом случае жилье продает как раз сам собственник). "Добросовестный покупатель в таком случае теряет право собственности на квартиру не в результате виндикации по ст. 302 ГК РФ, а в силу двусторонней реституции, предусмотренной ст. 167 ГК РФ", - говорит Зырянов.

Рынок недвижимости с нетерпением ждет, что Верховный суд выпустит обзор судебной практики по этой категории дел, сделает ее обобщение, и это даст понять общую консолидированную правовую позицию судов в таких делах, отмечают в РГР.

Проблема защиты прав добросовестных приобретателей имущества не нова, говорит зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. "Когда-то, будучи членом Общественной палаты, я столкнулась с массовым изъятием приобретенных квартир у жителей Щербинки. Выяснилось, что мошенники приобрели эти квартиры у департамента имущества Москвы по поддельным военным сертификатам, а затем продали их. Их приобрели люди, которые ради этого продали свои квартиры, взяли ипотечные кредиты. Но суд принял решение вернуть квартиры в собственность города. Тогда Общественная палата в том числе выступила с инициативой внесения изменений в закон о госрегистрации недвижимости, и так появилась ст. 68.1", - рассказывает Разворотнева.

"К сожалению, те истории, которые разворачиваются сейчас (продажа владельцем квартиры под влиянием мошенников), не совсем подходят под эту статью, - говорит депутат. - Но я считаю, что в случае принятия судами странных решений, когда проданное и законно купленное имущество возвращается прежнему владельцу, государство должно нести ответственность за такие решения, принятые государственными судами". В планах депутата несколько направлений работы для защиты покупателей в таких ситуациях. В частности, распространение действия статьи 68.1 на случаи, когда жилье продавал владелец. Может, по ее мнению, также сработать введение периода "охлаждения", когда продавец получает деньги не сразу, а через некоторое время после покупки. Правда, участники рынка отмечают, что мошенники "ведут" своих жертв по несколько месяцев, и ничто не мешает им протянуть еще неделю.

Статья 68.1 требует и других уточнений, считает Разворотнева. Сейчас, к примеру, срок получения компенсаций слишком долгий. "Есть семья, которая приобрела квартиру 12 лет назад, их проверяли и банк, и Пенсионный фонд (так как они использовали ипотеку и маткапитал) - все чисто. А теперь выяснилось, что квартира была изъята у прежнего владельца мошенниками, продана по поддельным документам, и сейчас наследник требует вернуть недвижимость. А семья с тремя детьми вынуждена идти на улицу", - рассказывает она. Семья имеет право на компенсацию, но срок ее получения очень долгий (два судебных процесса и полгода ожидания между ними). "На мой взгляд, надо добавлять, что выселение в таких случаях, передача имущества происходят только после получения компенсации. Кроме того, нужно уточнять сам размер компенсаций. Суды принимают разные решения, и если компенсация будет не по кадастровой стоимости, а по заплаченной сумме, то через 12 лет семья уже не сможет ничего купить", - поясняет Разворотнева.

Инструментом в борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости может стать принятие закона о риелторской деятельности, говорит Разворотнева. Помимо ситуаций с "бабушками 007" и телефонными мошенниками на рынке есть масса и других проблем - например, продажа квартир в многоэтажках на участках для индивидуального жилищного строительства с заверениями, что потом их можно легализовать, продажи ветхих домов с заверениями, что скоро их признают аварийными и переселят. Закон о риелторской деятельности поможет обелению рынка.