Росреестр не подтверждает обилие споров о жилье, проданном из-за мошенников

В СМИ звучат разные цифры - 3, 7, 10 тысяч пострадавших от телефонных мошенников. Речь идет о случаях, когда продавец заявляет, что продал квартиру под влиянием мошенников, и возвращает себе недвижимость. Покупатель, действуя вполне добросовестно, при этом остается и без жилья, и без денег, поскольку продавец сразу же отдал полученную сумму неизвестным и у него самого этих средств нет. Это сейчас сильно нервирует покупателей вторичного жилья.

"Но кто-то проверял эти цифры на достоверность? Кто-то их подтвердил? На основании каких конкретно данных они озвучиваются?" - рассуждает Бутовецкий.

Ни одно из ведомств, у которых может быть официальная информация о количестве таких случаев (а это судебная система, МВД и Росреестр), этого не подтверждает, подчеркивает он. МВД недавно на мероприятии в Госдуме озвучивало, что существует лишь около сотни подобных дел.

"Мы как регистрирующий орган не подтверждаем даже 10% от того, что говорится. То есть не можем подтвердить даже 300 случаев по стране за последние три года, - говорит Бутовецкий. - Управление Росреестра по Москве (где самая дорогая и самая интересная для мошенников недвижимость) подсчитало, что за последние три года есть 130 дел, где как будто бы участвовали мошенники. И в это число могут входить ситуации как с телефонными мошенниками, так и с "традиционными" (когда подделывают паспорта, доверенности, выдают за хозяина жилья другого человека и пр.). И это очень незначительная доля от общего количества всех сделок с недвижимостью".

Не подтверждают в Росреестре и то, что суды массово встают на сторону продавцов (часто - пожилых людей) и возвращают им квартиры, оставляя покупателей без ничего. Есть дела, которые рассмотрены как в пользу продавцов, так и в пользу покупателей (когда суд отказал в возврате жилья), говорит Бутовецкий. Верховный суд на недавнем круглом столе в Госдуме также не подтвердил массовость этой практики. "Есть базовое правило Гражданского кодекса - все равны перед законом и судом. Поэтому не должно быть серьезного крена в пользу одной стороны только потому, что это человек пенсионного возраста, - говорит представитель Росреестра. - А если с другой стороны тоже окажется пенсионер, как тогда решать? В таких спорах нужно руководствоваться законом, а не только "социальным окрасом" ситуации".

Для решения проблемы с обманутыми продавцами и покупателями Росреестр предлагает всего лишь строже соблюдать Гражданский кодекс. Не должно быть возврата недвижимости продавцу, если одновременно нет возврата денег покупателю, считает Бутовецкий.

"В законодательстве ничего менять не нужно, в Гражданском кодексе (ГК) все предусмотрено, есть основания для признания сделок недействительными, если они были под влиянием заблуждения, и двусторонняя реституция, - подчеркивает Бутовецкий. - Не существует никакой односторонней реституции (кроме случаев, когда это невозможно ввиду противоречия основам правопорядка и нравственности), когда вы должны вернуть квартиру, а вам деньги не возвращаются. Более того, в ГК есть норма, что сторона не может требовать исполнения обязательства, если сама не выполняет встречные обязательства".

По его мнению, нужно лишь, чтобы суд при признании сделки недействительной правильно и подробно написал решение и четко определил, как его исполнять. "Мы же регистрирующий орган, и мы видим, что есть отлично написанные решения суда, где суд указывает, как исполнить его решение. Есть много споров по самовольным постройкам, по кадастровому учету - и суд описывает, что нужно такую-то запись погасить, такой-то объект снять с кадастрового учета, за таким-то гражданином что-то зарегистрировать, порядок этих действий и так далее", - говорит замруководителя Росреестра.

Если в квартирных спорах этого не расписано, то судебные приставы могут исполнить решение лишь в части изменения записи в Едином госреестре недвижимости (требуют вновь сделать продавца собственником). "Покупатель говорит: "Подождите, а что с деньгами-то? Ведь реституция должна сработать!" А пристав отвечает: "В судебном решении же ничего не написано. По всей видимости, у продавца денег уже нет, он их передал мошенникам", - приводит пример Бутовецкий.

Сейчас, отмечает он, хотелось бы, чтобы Верховный суд указал судам, как рассматривать подобные споры и как описывать в решениях порядок исполнения реституции. Тогда квартира будет возвращаться продавцу только после возврата им денег. Пока денег нет, недвижимость официально остается у покупателя.

При этом в Росреестре считают, что в законодательстве можно усовершенствовать порядок обращения продавца с деньгами после сделки. Может сработать предлагаемый многими "период охлаждения" - когда продавец получает деньги не сразу, а через несколько дней после сделки. С этой же целью можно ввести увеличенный срок регистрации. За этот период человек может уже прийти в себя и понять, что его ведут мошенники. Можно ввести требование о том, что, если участник сделки - пенсионер, то факт продажи квартиры должно подтвердить его доверенное лицо (например, кто-то из детей).

Покупателям, считает Бутовецкий, сейчас можно посоветовать проводить сделки через нотариуса - если состояние продавца оценивает незаинтересованное третье лицо, то есть нотариус, это дает большую защиту сделки. Кроме того, нужно более подробно описывать последствия возможной продажи жилья под воздействием мошенников в договоре купли-продажи. Не ограничиваться стандартной фразой о гарантиях продавца, что сделка заключается не на кабальных условиях и не под влиянием третьих лиц. Если же дело дошло до суда, то нужно просить суд определить детальный порядок исполнения решения о реституции.

Если же продавец жилья сам ведет себя недобросовестно, то он должен лишаться предусмотренных законом механизмов защиты. Это следует из общих положений ГК о том, что нельзя извлекать выгоду из недобросовестного поведения, подчеркивает Бутовецкий. Так, в СМИ сообщается о случаях, когда жертвы мошенников в общем и не жертвы - они, ссылаясь на мошенников, забирают деньги себе, а иногда пытаются таким образом "продать" свое жилье даже по несколько раз.

Действующее законодательство действительно уже предусматривает понятный механизм разрешения подобных споров, согласен адвокат Олег Пантюшов: если сделка признана недействительной по статье 178 ГК ("Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения"), то применяется двусторонняя реституция. Квартира возвращается продавцу, а покупатель получает обратно деньги.

"Возврат денежных средств осуществляет именно продавец, потому что стороны обязаны вернуть друг другу исполненное по договору. После этого продавец вправе взыскать утраченные деньги с мошенников в рамках уголовного дела или через гражданский иск", - говорит юрист.

Результат в подобных спорах зависит прежде всего от корректного и последовательного применения статьи Гражданского кодекса. Единственное исключение из такого порядка: продавец может не возвращать деньги, если докажет, что покупатель заранее знал о его заблуждении и пользовался этим, добавляет Пантюшов. "На практике проблемы возникают не из-за недостатков закона, а из-за того, что ключевые обстоятельства иногда остаются без оценки. Это видно в ряде резонансных дел, включая широко обсуждавшуюся историю с Ларисой Долиной, где вопрос о том, был ли покупатель осведомлен о заблуждении продавца, фактически не был исследован", - говорит он.

"Одно из громких дел о возврате жилья на прошлой неделе было отменено Вторым кассационным судом. Стоит надеяться, что этот перелом изменит положение вещей и сведет проблему на нет", - говорит адвокат Владимир Шалаев.