Бабкины схемочки: как не стать жертвой мошенничества с участием пенсионеров

Эксперт Алексей Олейников рассказал "РГ", как не стать жертвой мошенничества с участием пенсионеров.

В последнее время страну захлестнули публикации на тему мошеннических сделок с недвижимостью, которая уже получила не одно название. Активно ее разгоняют и средства массовой информации, что неудивительно, ведь вопросы, связанные с обманом пожилых людей и сделками с недвижимостью сами по себе вызывают интерес публики. Когда же эти темы соединены вместе, да еще и в таком неожиданном ракурсе, когда на сторону беззащитных пенсионеров вдруг как по команде встают суды, становится еще интереснее. Ведь часто по их решению квартиры отбирают у добросовестных покупателей, которым деньги назад уже не вернуть.

Напомню схему. На продажу выставляется квартира. Находится покупатель. Продавец при этом часто настаивает на передаче денег наличными. Получив их, он якобы переводит их мошенникам, а уже после этого подает в суд, чтобы расторгнуть сделку и вернуть право собственности.

Попробуем разобраться, в чем суть проблемы.

Судьи по умолчанию становятся на сторону пенсионеров, к которым у нас всегда уважение и почет. Но в данном случае очень любопытен факт, что по Гражданскому кодексу обязательства одной стороны должны быть исполнены, только если исполняются встречные обязательства второй стороны. Почему-то судьи об этом то ли забывают, то ли столь важный момент не учитывают. Вот и получаем ситуацию, при которой покупатели, взявшие ипотеку и по-честному передавшие все оговоренные деньги, остаются и без недвижимости, и без денег, но с ипотекой.

Первоисточником этой судебной практики, как известно, стала знаменитая фигура шоу-бизнеса (имя которой настолько известно, что не стоит лишний раз упоминать его на страницах уважаемого издания). Она таким образом "отыграла назад" сделку по продаже своей квартиры, которую продала под влиянием мошенников. Не исключено, что при вынесении столь прецедентного решения суда свою роль сыграла известность поп-дивы. Догадки строить не будем. Важно, что теперь в судебной практике есть прецедент, позволяющий принимать решение по шаблону, не разбираясь в фактической стороне вопроса.

Количество подобных сделок, по данным из разных источников, постоянно растет. Люди в панике, дело уже дошло до самого верха. Недавно, например, в Госдуме состоялся круглый стол на тему "Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения", на котором собрались представители Росреестра, профессионального сообщества, депутаты, юристы, представители юстиции. На том же круглом столе Росреестр обнародовал статистику о признании сделок с недвижимостью недействительными в результате мошеннических действий за последние три (!) года. Их насчитали 130 штук. То есть уж никак не три тысячи. Как оказалось, проблема не так масштабна, как разгоняют в СМИ.

Эта ситуация в очередной раз демонстрирует, насколько мощное влияние на рядовых граждан оказывает информационный фон. Чем шире доступ к информации, тем хуже у людей с критическим мышлением и восприятием информации. Но так или иначе, проблема есть, и нужно найти пути ее решения.

Среди таких решений, на мой взгляд, самыми перспективными являются два.

Первое - нотариальное удостоверение сделки, где нотариус при заключении договора купли-продажи будет оценивать вменяемость обеих сторон. Хоть этот способ и приведет к увеличению затрат, но он, скорее всего, будет очень результативен.

Второе решение заключается в "периоде охлаждения", то есть в заморозке средств на счетах на несколько дней, пока не завершится регистрация. Логика в том, что продавцы, объясняющие свои действия временным помешательством, не смогут на него, на это помешательство, сослаться, потому как на то оно и временное, что не может длиться долго. При этом способе продавец не получает деньги сразу. А это значит, что если сделка заключается под влиянием мошенников, то продавец, находясь в состоянии аффекта, не сможет перевести им деньги "здесь и сейчас".

Такая схема очень похожа на сделку с аккредитивом, при которой продавец также деньги получает не сразу, а после выполнения своих обязательств и регистрации сделки. И что самое важное, оплата приходит не наличными, а по безналичному расчету. Именно так мы проводим все сделки с нашими клиентами на вторичном рынке.

Напомню, что в случае с артисткой сделка совершалась с оплатой наличными через ячейку, то есть покупатель принес наличные деньги в банк, далее он с продавцом зашел в комнату без камер и свидетелей, положил средства в ячейку, а продавец их забрал. В итоге суд ссылается на то, что неизвестно, сколько именно денег было положено в ячейку.

Все подобные сделки идут, как правило, без участия риелторов. Стороны действуют по принципу: "я лучше сэкономлю, не буду переплачивать, скачаю договор в интернете и все".

Можно ли защитить себя от подобных ситуаций? Разумеется, можно. Главное, предохраняться и помнить основные принципы.

Вот эти принципы:

- никакой налички, аккредитив - идеальная схема взаиморасчетов;

- никакой спешки, она в сделках с недвижимостью может выйти боком;

- проводить сделку с привлечением нотариуса;

- крайне внимательно и с осторожностью рассматривать объекты, которые продаются существенно ниже рыночной стоимости;

- предложения продавца занизить сумму сделки в договоре тоже должны насторожить, особенно в текущей ситуации.

В целом это самые общие принципы "гигиены". Остальные предложения, которые сегодня обсуждаются на высшем уровне, пока затрагивать не будем. Подождем их принятия.