"Теперь его выселяют". Гильдия риелторов дала рекомендации для покупателей недвижимости

Почти 140 звонков поступило за две недели на горячую линию "Российской гильдии риелторов" по поводу мошенничеств на рынке недвижимости. Линия работала с 17 ноября по 1 декабря.

Из 138 позвонивших более 40 консультировались, как защитить себя при покупке недвижимости. "Свекр продал квартиру и отдал кому-то деньги, теперь его выселяют", "Купил квартиру и сделал ремонт, а соседи сказали, что мой продавец-бабушка переехала в летний садовый домик, а деньги куда-то дела", - рассказывали звонившие. "Пришла к маме, а соседка-врач находится в подавленном состоянии и к ней ходят посторонние люди, позднее нашла объявление о продаже ее квартиры", рассказывали звонившие (информация была передана гильдией в органы внутренних дел по каналу их взаимодействия).

Более десятка позвонивших уже стали жертвами продавцов, действовавших под влиянием телефонных мошенников. "Продавец вела себя на сделке очень адекватно, даже сама печатала договор, а сейчас шантажирует, что если будем требовать освободить квартиру, то она обратится в суд", - говорили звонившие. Продавец обвиняет покупателя и риелтора в мошенничестве с его квартирой - они его обманули, он не собирался продавать. Еще один случай: продавец не имеет претензий к покупателю, сам себя винит за то, что отдал деньги мошенникам, а вот родственники не унимаются и уже обратились в суд, чтобы признать продавца невменяемым. "Продавец отдал деньги мошенникам, но в полицию не обратился, сможет ли он оспорить сделку в последующем", - интересовались звонившие. Также звонивших интересовали способы вселения в купленное жилье, способы "заморозить" ипотечный кредит на период разбирательств.

Ряд позвонивших уже дошел до стадии судебных разбирательств. Существуют закрытые группы в мессенджерах обманутых и пострадавших покупателей, которые обмениваются информацией, советами, документами, поддерживают друг друга, делятся юридической поддержкой, рассказывают в РГР. Как правило, в эти группы попадают люди после начала судебных разбирательств. Таких сообществ в стране несколько, и они достаточно большие (80-150 человек). В этих группах очень хорошо систематизирована судебная практика. По их информации можно составить портрет продавца по сделкам под влиянием мошенников. Это мужчины и женщины старше 60 лет, бывшие педагоги, врачи, научные сотрудники, служители госструктур. Как правило, они одинокие (детей нет или проживают далеко), по внешним признакам поведения не вызывали каких-либо подозрений в их невменяемости. Чаще всего недавно взявшие кредит. География случаев: Казань, Якутск, Ярославль, Москва, Санкт-Петербург, Красноярск, Нижний Новгород, Воронеж, Волгоград, Челябинск, Калининград, Хабаровск, Владивосток, Липецк.

Среди покупателей, в свою очередь, около 40% - это социально незащищенные граждане (пенсионеры, многодетные родители, члены семьи участников СВО, дети-сироты и др.).

Такая сделка проходила с участием риелтора или юриста (как правило, без договора) или нотариуса. Как правило, объявление было найдено в интернете на сайтах объявлений о недвижимости. Встречаются ситуации, когда объявлений и вовсе не было ("бабушка сама позвонила", знакомые предложили, друг продавал чужую квартиру и т. п.). Форма расчетов по сделке - только около 30% рассчитывались наличными по расписке, а 70% - через безналичные расчеты после государственной регистрации перехода права собственности или аккредитивы.

Сделки, как правило, проходили быстро - за 5-15 дней. Но есть несколько случаев, когда объект продавался 4-5 месяцев.

Первые для покупателя "тревожные звоночки" после сделки - продавец перестал выходить на связь, не выселился из квартиры. Как правило, начало споров инициирует покупатель с иском о признании продавца утратившим право пользования, после чего появляется встречный иск о признании сделки недействительной по основаниям статей 177, 178, 179 ГК РФ.

Суды принимают разные решения в разных инстанциях, отмечают в РГР. "В последнее время наблюдается тенденция "зависших" дел, когда не назначаются заседания в других инстанциях или задерживается подготовка мотивировочной части решений судов, что затягивает производства", - сообщает гильдия.

Последствия оспаривания сделок: даже в случае признания покупателя добросовестным приобретателем он остается без жилья, с непогашенным кредитом, в съемном жилье, с расходами на юристов, адвокатов, без социальных гарантий на улучшение жилищных условий (формально право собственности в ЕГРН на нем).

РГР сформулировала ряд рекомендаций для покупателей недвижимости. Среди них:

1. Стоит много общаться с продавцом, чтобы понять, как оценивает он происходящую ситуацию, дает ли отчет своим действиям, какие у него планы после продажи объекта, знакомиться с его семьей и близким окружением и обсуждать сделку и условия с ними. Проводите личные встречи с продавцом наедине, без посредников, друзей, родственников. Любые "помощники", которые говорят за продавца, прерывают его, переводят вопросы, - это признак насторожиться.
2. Задавайте открытые вопросы, требующие развернутого ответа: "Расскажите, почему вы решили продать эту квартиру?", "Какие у вас планы после продажи? Куда планируете переехать?", "Что вас устраивает или не устраивает в условиях нашей сделки?".
3. Проверьте на "заученность" ответов. Задайте неожиданный вопрос, которого нет в стандартном сценарии - например, спросите о соседях, о работе управляющей компании. Если продавец теряется, смотрит на "помощника" или дает явно заученный, не относящийся к вопросу ответ, - это признак манипуляции.
4. Поговорите с соседями. Неформальный, но часто очень эффективный способ. Спросите, не замечали ли они странностей в поведении продавца, не было ли у него конфликтов, не приходили ли к нему подозрительные люди.
5. Избегайте передачи наличных "из рук в руки", особенно до регистрации перехода права. Используйте аккредитив. Это защищает обе стороны.
6. В договоре должны быть четко прописаны: полные данные сторон, точные параметры объекта, цена, порядок и сроки расчетов, порядок передачи ключей, ответственность сторон за срыв сделки.
7. Желательно, чтобы продавец собственноручно заполнил короткую форму-чек-лист, фиксирующий мотив сделки, понимание продавцом ее условий, отсутствие давления третьих лиц и факт личного волеизъявления. Это создает доказательственную базу, подтверждающую осознанность действий продавца.
8. Изучите, как продавец получил квартиру. Если она была получена по договору дарения от неродственника незадолго до продажи - это классический признак "подставной" сделки по отчуждению имущества у уязвимого лица.
9. Проводите сделку через нотариуса. Он обязан установить дееспособность сторон и убедиться, что сделка совершается по их доброй воле, без обмана и угроз. Нотариус задаст продавцу свои вопросы, оценит его адекватность. Нотариус несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный вследствие своих действий. Для мошенников это серьезное препятствие.
10. Проводите расчеты через механизмы, привязывающие оплату к передаче объекта. Следует предпочитать схемы, при которых денежные средства переходят продавцу только после передачи ключей, освобождения жилого помещения, подписания акта приемки-передачи и подтверждения снятия с регистрационного учета. Например, расчеты через аккредитивы, когда деньги переводятся продавцу не сразу после регистрации. При этом следует отметить, что условия - основания для проведения платежа законодательно не могут быть установлены, они согласуются участниками сделки. Такой порядок снижает юридические риски для покупателя и отсекает часть мошеннических сценариев.

"Покупатели должны обращать внимание на признаки, указывающие на возможное внешнее давление на продавца или на отсутствие осознанности сделки: спешка, значительная скидка без разумного объяснения, уклонение от обсуждения мотивов продажи, нежелание обсуждать сделку с родственниками, неуверенность или стереотипные ответы. Эти признаки помогают вовремя распознать риск", - отмечают в РГР.

Ряд звонивших на горячую линию предлагал свои методы и рекомендации. Среди них - использование детекторов лжи в МФЦ и создание пансионатов, куда переселять таких "бабушек 007" после продажи квартиры.

"Работа горячей линии подтвердила высокий уровень рисков на рынке недвижимости, - отметили в РГР. - Штаб выработал системные меры против мошеннических схем для потребителей, профессиональных участников, составил список законодательных инициатив".