Ипотека при разводе супругов: как делится долг и квартира по закону

На развитие событий будет влиять множество факторов - например, есть ли брачный договор, вложены ли личные средства. Обо всех юридических нюансах мы расскажем в статье с помощью экспертов.

Что делать, если один из супругов отказывается платить по взятой до развода ипотеке? Фото: Сергей Михеев/РГ

Эксперты:

• Кирилл Кулаков, президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ;
• Виктория Шакина, адвокат, старший партнер МКА "ЮрСити", кандидат юридических наук;
• Артем Зотов, юрист.

Содержание

1. Когда ипотека считается совместной
2. Как можно разделить квартиру
3. Что такое "личные средства"
4. Если ипотека оформлена до брака
5. Если ипотека оформлена на одного, но платили оба
6. Как второму супругу получить компенсацию
7. Семейная ипотека и развод
8. Военная ипотека при разводе
9. Что делать, если один из супругов не платит ипотеку
10. Роль банка в ситуации с ипотекой
11. Как на ситуацию влияет брачный договор
12. Как делится ипотека: шесть типовых ситуаций
13. Часто задаваемые вопросы

Когда ипотека считается совместной

При разводе супругов вопрос с ипотекой может предполагать самые разные сценарии. Чтобы ответить на вопрос "делится ли ипотека?" и предположить, как могут развиваться события, прежде всего важно понимать, совместная она или нет.

Ипотека считается совместной. Ипотечную квартиру бывшие супруги могут разделить несколькими способами. Фото: Сергей Михеев/РГ

"Если квартира приобретена в ипотеку во время брака и на средства супругов, которые они получали во время семейной жизни, такая ипотека считается совместной, - поясняет президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. - Также совместной считается ипотека, при которой собственность записана на одного из супругов, но оплата за нее поступала из общего бюджета".

"Если кредитный договор заключен в период брака, то обязательство ‒ общее, а квартира будет считаться совместной собственностью супругов, и, согласно общему правилу, она подлежит разделу между женой и мужем в равных долях по 1/2 (если не вкладывались средства маткапитала, личные деньги и т.д.), - добавляет адвокат, старший партнер МКА "ЮрСити", кандидат юридических наук Виктория Шакина.

Как можно разделить квартиру

Ипотечную квартиру бывшие супруги могут разделить несколькими способами:

• Можно оставить все, как есть: каждый вносит свою часть платежа и остается собственником половины недвижимости.
• Продать с согласия банка. Погасить долг и закрыть таким образом кредит. Сумму, которая останется, поделить поровну.
• Прийти к соглашению (которое следует зафиксировать письменно и заверить у нотариуса) о том, что ипотечная квартира становится собственностью одного из супругов. В этом случае, как предупреждает Кирилл Кулаков, на собственника квартиры переходит в полном объеме обязанность гасить кредит, а второй супруг получает компенсацию за половину стоимости квартиры. Как правило, за основу берется рыночная стоимость жилья, поэтому будет верным решением сделать независимую оценку.

"Важный аспект: квартира находится в залоге у банка, он - обязательная сторона подобной сделки и как кредитная организация вправе отказать в переводе долга на второго супруга, если его доход не соответствует современным требованиям к заемщикам. В случае если имущество делится через суд, служители Фемиды, как правило, поддерживают позицию банка", - предупреждает Кирилл Кулаков.

Что такое "личные средства"

Случается, что ипотечная квартира оплачена как общими доходами, так и личными средствами одного из супругов. По закону личные средства - это деньги, накопленные до брака, подаренные, унаследованные или полученные после продажи личной собственности. При разделе недвижимости эти средства разделу не подлежат.

Если ипотека оформлена до брака

Если ипотеку пара взяла еще до заключения брака, все деньги, вложенные в погашение кредита, признаются личным имуществом, поэтому второй супруг может претендовать только на компенсацию половины вложенных в погашение ипотеки средств (либо возможна компенсация доли).

Кроме того, если супруг сможет доказать свое финансовое участие в ремонте или каких-то существенных улучшениях в квартире, он может попытаться потребовать выплатить ему часть стоимости этих работ.

Если ипотека оформлена на одного, но платили оба

Бывает, что супруги "для удобства" оформляют ипотеку на одного, ведь на тот момент никто не может предположить, что брак распадется. Однако при разводе возникает вопрос: "что делать, ведь выплачивали деньги за квартиру вместе?"

Делится ли ипотека, если она, как и право собственности, оформлена только на жену или только на мужа? Фото: Михаил Синицын/РГ

Как поясняет Виктория Шакина, все зависит от того, когда был заключен кредитный договор, обеспеченный ипотекой:

• Если кредитный договор заключен до момента регистрации брака, то это личный долг, а квартира ‒ личная собственность того, на кого она оформлена, и разделу между супругами такая квартира не подлежит. Второй супруг может взыскать лишь половину платежей, внесенных в счет погашения личного кредита в период брака за счет общих денег. Рассчитывать на то, что за ним признают долю в праве собственности в связи с "совместным", по его мнению, погашением ипотеки, он также не может.
• Если квартира приобретена в незарегистрированном браке, то она является личной собственностью того, на кого оформлена. Взыскать уплаченные денежные средства будет очень сложно.
• Иногда можно признать супругов созаемщиками, переоформив кредитный договор на двоих. Но на это должен согласиться банк, который в большинстве случаев отказывает, так как по общему правилу не имеет в этом заинтересованности.

Делится ли ипотека, если она, как и право собственности, оформлена только на жену или только на мужа? Как поясняет юрист Артем Зотов, в некоторых случаях суд может признать такое имущество совместным.

Претендовать на это можно, если:

• ипотечные платежи, которые вносили оба супруга, подтверждены чеками (выписками), которые они могут предъявить;
• есть подтверждение того, что оплата шла из общих средств;
• можно также предоставить чеки, подтверждающие, что супруги совместными средствами оплатили ремонт и мебель в квартиру.

"Общими средствами могут считаться зарплаты и премии обеих супругов, доходы от их бизнеса, продажи нажитого в браке имущества", - уточняет юрист Артем Зотов.

Как второму супругу получить компенсацию

Если ипотека оформлена на одного, но в выплате участвовали оба, компенсацию при разводе второй супруг может получить тремя способами:

• обратившись в суд. Служители Фемиды могут назначить компенсацию соразмерно тому, какая часть внесенных ипотечных платежей поступила от истца;
• через соглашение о выплате компенсации. Супруги могут составить его и заверить у нотариуса;
• через брачный договор (если он есть и в нем прописан вопрос компенсации).

Семейная ипотека и развод

Как поясняет Виктория Шакина, несмотря на льготные условия кредитования при "семейной ипотеке", правовая природа обязательства (кредит и залог) здесь не изменяется. В связи с этим правила раздела квартиры, приобретенной по "семейной ипотеке", полностью соответствуют общим принципам раздела имущества.

Если в число собственников квартиры включены дети (а это обязательно при использовании маткапитала), то при разводе доли детей уменьшить нельзя. Кроме того, продать квартиру родитель может только с разрешения органов опеки.

Как именно будет гаситься долг (пропорционально долям родителей или пополам), определяет суд.

Военная ипотека при разводе

Если супруг - военнослужащий, он может воспользоваться льготной программой для заключивших контракт с Минобороны и взять военную ипотеку. В этом случае недвижимость приобретается по целевому кредиту, который будет погашать государство.

Если супруг - военнослужащий, он может воспользоваться льготной программой. Фото: Олег Спиридонов/Бизнес Online/ТАСС

"Квартира, приобретенная в браке по программе военной ипотеки (накопительно-ипотечной системы - НИС), признается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну", - поясняет адвокат Шакина.

Несмотря на это, на практике остается неоднозначным вопрос о разделе неисполненных обязательств. В этом случае суды применяют разные подходы:

• признают долг общим и обязывают второго супруга компенсировать половину платежей, внесенных после расторжения брака военнослужащим и ФГКУ "Росвоенипотека";
• признают, что обязательства по кредитному договору и договору целевого жилищного займа не могут быть возложены на бывшую супругу (супруга) военнослужащего несмотря на то, что квартира делится в равных долях.

Что делать, если один из супругов не платит ипотеку

В случае если после расторжения брака кто-то из экс-супругов перестал вносить платежи, Шакина рекомендует действовать следующим образом:

1. Установите статус долга: является ли он общим (взят в браке для нужд семьи) или личным (оформлен до брака)?
2. Если долг общий, но именно вы вносите ежемесячные платежи по кредитному договору, то вы вправе взыскать с бывшего супруга компенсацию в размере половины понесенных расходов. Главное - делать это, не пропустив трехлетний срок исковой давности, и внимательно собирать все платежные документы, подтверждающие внесение вами платежей.

"Если супруг не готов вносить платежи вместе с вами или компенсировать их добровольно, при обращении в суд вы вправе взыскать еще и деньги на судебные расходы и на своего представителя", - отмечает эксперт.

Роль банка в ситуации с ипотекой

В истории с ипотекой банк - очень важный участник, ведь он залогодержатель. Поэтому некоторые действия супругов, которые разводятся, должны быть с ним согласованы.

Продажа жилплощади, по которой выплачивается ипотека, без участия и разрешения банка невозможна, потому что недвижимость находится в залоге. Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Что можно делать без согласия банка:

• Продолжать платить ипотеку как есть. Банк не будет требовать от супругов переоформлять договор из-за развода. Обязательства у бывших мужа и жены сохранятся в первоначальном виде.
• Заключить соглашение между собой. Супруги могут заключить между собой соглашение о том, кто из них теперь будет платить по ипотеке и пользоваться квартирой. Оно может быть бытовым, нотариальным или судебным, однако нужно помнить, что обязательств перед банком оно не изменит.

Что нельзя делать без согласия банка:

• Менять состав заемщиков (созаемщиков). Один из супругов по их совместной договоренности может быть освобожден от обязательств по ипотеке, однако "вывести" его из статуса созаемщика либо добавить в эту ипотеку нового созаемщика возможно только после того, как банк проверит платежеспособность и даст свое согласие.
• Продавать ипотечную квартиру. Продажа жилплощади, по которой выплачивается ипотека, без участия и разрешения банка невозможна, потому что недвижимость находится в залоге.
• Переоформлять кредитный договор. Если вы хотите внести любые изменения относительно сторон договора, условий, залогодателей или передать долго другому человеку, на это тоже потребуется согласие банка.

Как на ситуацию влияет брачный договор

Если у супругов, которые разводятся, есть брачный договор, это может внести определенные нюансы. Так, договор может установить:

• кому достается квартира в случае развода. При этом в документе можно прописать, будет она принадлежать одному из супругов полностью или распределится в определенных долях;
• кто платит ипотеку. Супруги могут договориться и прописать в договоре, кто из них обязан вносить платежи, а если платят оба, то опять же в каких долях. Правда, если они оба указаны в договоре как заемщики (созаемщики), для банка ответственными останутся оба;
• порядок компенсаций. Муж и жена по договоренности могут указать в договоре, кто в случае развода и в каком размере будет компенсировать другой стороне долю, часть первоначального взноса, часть ипотечных платежей и так далее. Правда, такие изменения, как и любые другие, нужно обязательно согласовать с банком.

Как делится ипотека: шесть типовых ситуаций

Как делится ипотека при разводе, если долг за квартиру еще не выплачен?

Согласно законодательству, ипотека и недвижимость будут делиться пропорционально участию мужа и жены в платеже (если иное не прописано в брачном договоре). При этом банк, как залогодержатель, обязательно участвует в разделе, без его согласия переоформить обязательства нельзя.

Можно ли оставить всю квартиру одному супругу?

Конечно, один из супругов при разводе может оставить всю квартиру второму, однако при следующих условиях:

• есть согласие от банка (если ипотека еще не выплачена);
• у супругов есть нотариально заверенное соглашение о разделе имущества;
• есть решение суда, в котором учтена позиция банка.

Что делать, если банк против переоформления?

Мнение банка играет важную роль. Если он против, переоформить заемщика нельзя, при разводе супругов обязательства по кредиту сохранятся за обоими. "Даже если все оплачивать решит только один супруг, второй все равно останется "солидарным должником", то есть если один вдруг не сможет платить, банк вправе потребовать выплату необходимой суммы у второго".

Как делится маткапитал при разводе?

Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, при разводе за супругами сохранится обязанность оформить доли и родителям, и ребенку (детям), потому что права ребенка должны быть соблюдены. Органы опеки и суд очень серьезно относятся к этому моменту.

Как учитываются личные деньги при покупке?

Если один из супругов при приобретении квартиры использовал свои личные средства (например, деньги, полученные от продажи недвижимости, купленной до брака, или полученные в наследство), суд это учтет при вынесении решения. Для этого важно документально подтвердить факт, что это именно личные деньги, а не совместно нажитые.

Что будет, если один супруг перестал платить?

Поскольку оба супруга выступают в роли солидарных должников, банк вправе потребовать выплату всей необходимой суммы от любого из них. При этом тот, кто платил, в свою очередь, вправе взыскать с бывшего супруга половину от выплаченной им общей суммы (это называется "регресс"). Это стандартное правило, однако здесь могут быть нюансы, прописанные в брачном договоре или соглашении.

Итак, если разобраться, ипотека при разводе - не такая сложная проблема, как кажется на первый взгляд. Важно помнить, что при разводе делятся не только права на квартиру, но и обязательства выплачивать за нее деньги. Также стоит иметь в виду, что суд будет учитывать и наличие детей, и источники платежей, и условия брачного договора (если он есть), и ряд других факторов. Причем некоторые действия экс-супругам придется согласовывать с банком.