Эксперт Косарева: Маленькие квартиры станут неликвидными

Застройщики возводят слишком много компактных квартир. Со временем они станут неликвидными, считают некоторые эксперты. Снижение интереса к ним наблюдается уже сейчас.

В последние двадцать лет идет устойчивое снижение площади квартир в новостройках, говорит гендиректор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов. По словам гендиректора "Института развития строительной отрасли" Кирилла Холопика, с 2014 года площадь жилья сократилась со средних 57 кв. м до 49 кв. м. В последние четыре года площадь продолжает уменьшаться, но очень медленно, рассказал он на совместном заседании Комиссий по жилищной политике Общественного совета при Минстрое и РСПП. Это связано с введением запретов в Москве, Ленинградской области на строительство квартир площадью менее 28 кв. м (ожидается аналогичное регулирование в Санкт-Петербурге). Поскольку объемы строительства здесь большие, это влияет на средние показатели по стране.

Примерно с начала 2000-х годов был достигнут стандарт расселения - по комнате на человека, отметил Пузанов. Есть 160 млн комнат в существующем жилищном фонде на 146 млн человек. Теперь надо думать о продвижении к следующему стандарту - количество комнат по числу проживающих плюс одна общая комната. Об этом говорилось в последние годы советской власти, принималась такая программа, сказал Пузанов.

По его словам, большое количество "однушек" в строящихся домах в целом соответствует изменению структуры общества. Последняя перепись населения показала резкое увеличение числа одиноко проживающих людей (доля таких домохозяйств выросла с предыдущей переписи с 26% до 38%). Но на эти 38% в уже существующем жилищном фонде приходится лишь 26% однокомнатного жилья.

Но, с другой стороны, отметил он, не соответствуют показатели и с другой стороны: 19% домохозяйств состоят из четырех и более человек. А квартир с четырьмя и более комнатами существенно меньше, лишь 8,5%. Даже если у людей появятся ресурсы на покупку такого жилья - в стране физически нет такого жилого фонда.

Кроме того, половина одиночек указала, что уже живет в квартире с двумя комнатами и более. Тогда, обращает внимание Пузанов, получается, что примерно на 20% одинокого населения уже приходится 26% однокомнатных квартир. А из-за многочисленных строящихся "однушек" эта доля продолжает нарастать. Соответственно, непонятно, для кого "однушки" строятся в таких количествах, считает эксперт.

Говорить о достижении стандарта - одна комната на человека - пока рано, считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Данные о резком росте людей-одиночек сомнительны, эксперты скептически оценивают итоги переписи в этой части. Кроме того, есть большое количество жилья, которое на самом деле не используется: заброшенные деревни, загородные дома, которые эксплуатируются лишь как второе жилье. "Поэтому говорить, что мы достигли стандарта расселения - каждому человеку по одной комнате, особенно в крупных городах, где большая часть людей проживает, - я бы не стал", - сказал он.

Застройщиков, по мнению Кирилла Холопика, стимулирует строить небольшие квартиры программа "Семейной ипотеки". Сейчас около 70% сделок на первичном рынке проходят по этой программе. При этом в большинстве регионов лимит кредита по программе - 6 млн руб. В большинстве локаций невозможно на эту сумму строить квартиры площадью более 50 кв. м. И застройщики дробят жилье. По мере реализации планов правительства, снижения ключевой ставки и увеличения доли рыночной ипотеки появится отложенный спрос на квартиры большей площади, что, вероятно, приведет к росту площадей жилья в ближайшие 2-3 года, считает эксперт.

Квартиры маленькой площади быстрее продаются, а застройщикам нужно как можно быстрее наполнить счета эскроу, поэтому строить большие квартиры невыгодно, отметил директор по маркетингу ГК "Первый Трест" Салават Назаров. По его мнению, в ближайшие четыре года трендом будет увеличение числа небольших комнат в квартире - застройщики будут пытаться сделать примерно в тех же площадях квартир больше комнат.

По словам Холопика, уменьшение площади строящегося жилья за последнее десятилетие не всегда ухудшает условия проживания. Застройщики научились выводить часть площадей за пределы квартир - делать отдельные кладовки, машино-места (которые также иногда используются для хранения), колясочные и велосипедные. Однако опросы показывают, что покупатели все же хотят приобретать квартиры большей площади, отметил Холопик. Есть нестыковка между тем, что они хотят, и тем, что вынуждены приобретать. Михаил Гольдберг отметил, что кладовки вне квартир - это тренд, в основном, домов бизнес-класса, строящихся в Москве. Говорить о том, что это общероссийская тенденция, нельзя, считает он. Салават Назаров пояснил, что это больше архитектурная история - кладовки устраивают в тех местах, где, например, глубина здания не позволяет сделать квартиры.

Михаил Гольдберг отметил, что уже сейчас есть трудности с продажей маленьких лотов. В некоторых регионах доля однокомнатных квартир в новостройках достигает 70-75%. "И именно в этих регионах мы видим наибольшие трудности с продажей, - сказал он. - Малогабаритный жилой фонд, который строился в расчете на инвестиционный спрос, сейчас за счет того, что приобретают в основном по "Семейной ипотеке" и для себя, - не востребован".

Очевидно, что по мере повышения платежеспособности населения построенные в больших количествах маленькие квартиры станут неликвидными, считает президент Фонда "Институт экономики города", руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева.