В Госдуме предложили ввести механизм "второй" руки при сделках с недвижимостью. Как это будет работать?

Случаи отчуждения имущества собственниками под влиянием третьих лиц (как это произошло с певицей Ларисой Долиной, которую обманули телефонные мошенники) в последние годы стали уже не разовыми, а устойчивой негативной тенденцией, отмечает автор законопроекта, зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Это требует поиска правового решения. Применяемые сегодня меры защиты недостаточны для профилактики манипуляций над собственниками и вмешательства в их волеизъявление.

Чаще всего под влияние попадают пожилые люди, лица в состоянии социальной или экономической уязвимости, а также собственники, которые проживают в одиночестве. При этом эксперты отмечают, что необходимо шире смотреть на проблему - учесть ситуации не только с "продавцами под влиянием", но и другие случаи. Например, использование поддельных документов, классические схемы психологического давления и изоляции пожилых граждан, случаи, когда мошенники проворачивают сделки при длительном отсутствии собственников (уехавших в командировку, на вахту и пр.).

Законопроектом предлагается ввести механизм "второй" руки при сделках с недвижимостью. Собственник, которого волнует вероятность потерять недвижимость, сможет внести в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) запись о необходимости согласия уполномоченного лица (помощника) при госрегистрации сделки с его квартирой или домом. Уполномоченным может быть любой избранный собственником россиянин, давший на это согласие. При этом "поручитель" не получает никаких прав на имущество - он может только подтвердить или отклонить согласие на конкретную сделку.

Предполагается, что при наличии такой записи Росреестр при получении документов на регистрацию сделки направляет уполномоченному лицу уведомление о сделке (по электронной почте или через портал "Госуслуги") и в течение 14 дней ждет его решения. Если согласие не поступило или помощник отказал в согласии - сделка не регистрируется.

В законе устанавливается, что согласие может быть подано в форме нотариально удостоверенного документа, в простой письменной форме, но подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью или же в простой письменной форме, лично подписанной уполномоченным в МФЦ.

Согласие может быть подано и одновременно с пакетом документов на сделке. Но законопроектом устанавливается, что оно должно быть оформлено не ранее чем за семь рабочих дней до того - чтобы исключить выдачу согласия "заранее".

Кроме того, собственник сможет подать заявление о прекращении механизма "второй руки" также не менее чем за семь рабочих дней до подачи документов о регистрации сделки. Это, как указывает Светлана Разворотнева, даст уполномоченному лицу среагировать, если такое прекращение было совершено под влиянием мошенников.

Аналогичный по сути механизм с сентября уже действует в банковской сфере - клиент может назначить лицо, которое подтверждает или отклоняет операции в установленный срок, без доступа к средствам и праву распоряжения ими.

Введение такого, уже показавшего свою эффективность, механизма в сфере сделок с недвижимостью послужит профилактикой целого спектра преступлений при отчуждении имущества, считает автор законопроекта.

Инициатива интересная и заслуживающая внимательного изучения, отмечает член правового комитета "Российской гильдии риелторов" Николай Зырянов.

Среди очевидных плюсов предложенного механизма - в первую очередь, усиление защиты уязвимых собственников, говорит руководитель юридического отдела Независимого профсоюза "Новый Труд" (НПНТ) Сергей Довгаль. Это касается не только пожилых граждан, но и всех, кто опасается стать жертвой мошеннических схем, особенно в случаях, связанных с последующим оспариванием сделок. Во-вторых, механизм повышает общий контроль: он создает дополнительный административный барьер и устанавливает "окно" в 14 дней, в течение которого можно выявить сделку, совершенную под принуждением или обманом. Наконец, важно, что участие в этом механизме является добровольным, что позволяет воспользоваться им тем, кто ощущает в нем потребность, не накладывая обязательств на остальных, говорит эксперт.

При этом новый законопроект следует рассматривать как дополнительный, но не универсальный инструмент защиты, считает Довгаль. Его реальная эффективность будет зависеть от специфики каждой конкретной сделки и может иметь существенные ограничения.

Николай Зырянов отмечает, что ничто не может помешать стать "второй рукой" самому мошеннику. "Никаких особых требований к помощнику не устанавливается, нет механизма проверки личности кандидата в помощники, следовательно, в случае одиноко проживающего продавца нельзя исключать того, что таким "помощником" может стать кто угодно, в том числе и преступник, который смог войти в доверие к такому продавцу", - говорит он.

Отметим, впрочем, что необходимости в этом, исходя из нынешней редакции законопроекта, нет - введение поручителей предполагается сделать добровольным. Только если сам продавец волнуется, что может лишиться квартиры, сам того не понимая.

Зырянов также отмечает, что представление документов на госрегистрацию перехода права собственности - это не просто техническое действие, а распорядительная сделка, которая подчиняется общим правилам о сделках, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (ГК). Действующая редакция ГК не предусматривает возможности установления особого порядка заключения и исполнения договора купли-продажи с обязательным участием третьих лиц (помощников), говорит он. "Без внесения изменений в Гражданский кодекс такую инициативу корректно реализовать нельзя", - считает он.

Обсуждаемая инициатива затрагивает давно дискутируемый глубокий вопрос о правовой природе распоряжения недвижимостью как комплексной сделки, включающей обязательственную и распорядительную части, или двух сделок, объединенных единым намерением сторон. При принятии механизма "второй руки" возникает правовая коллизия, говорит Зырянов: заключить обязательственную сделку (подписать договор купли-продажи) гражданин может самостоятельно, а совершить распорядительную сделку во исполнение обязательственной (представить документы для регистрации перехода права собственности) он может только с согласия третьего лица. Фактически предлагается установить разный правовой режим и субъектный состав двух составных частей единой экономической операции по распоряжению имуществом.

"Ограничение права на представление документов в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности необходимостью получения согласия третьего лица, то есть ограничение возможности совершать распорядительные сделки - это безусловно ограничение дееспособности физического лица. Основания ограничения дееспособности совершеннолетнего гражданина установлены статьей 30 Гражданского кодекса РФ, а порядок - главой 31 Гражданского процессуального кодекса РФ. Решение об ограничении дееспособности в любом случае принимает только суд, а обсуждаемая инициатива этот существенный момент никак не учитывает, просто обходит его стороной", - отмечает эксперт.

Верховный суд 16 декабря принял по делу певицы Ларисы Долиной против Полины Лурье (купившей ее квартиру) новое решение. Ларисе Долиной отказано в иске о признании сделки недействительной. Право собственности на квартиру оставлено за Лурье. Дело же об иске Лурье к Долиной направлено на новое рассмотрение в Мосгорсуд, поскольку, как указал ВС, необходимо установить ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.