Статистику по росту рынка в целом по стране приводит руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. Он отмечает, что объем стрессовых сделок (продажа через аукционы или реализация имущества для погашения кредитных обязательств) с коммерческой недвижимостью составил 224 млрд руб. Это почти вдвое больше показателей 2024 года.
"В общей сумме тендерных сделок с коммерческой недвижимостью России по предварительным итогам 2025 года 49% занимают офисы, 21% - торговая недвижимость, 17% - гостиницы, 4% - индустриальная недвижимость и 9% - смешанный формат", - приводит статистику Платов.
Рост фиксируют и конкретные торговые площадки. По словам заместителя генерального директора "Росэлторга" Владимира Кириленко, количество успешно проданных объектов на их площадке по итогам 2025 года увеличилось на 28%. Спрос привел к высокой конкуренции: итоговая цена в среднем на 40% превышала стартовую, а на самые востребованные лоты покупатели готовы были поднимать ставки до 80%.
Специалисты называют несколько причин такой активности. Как отмечает Владимир Кириленко, одним из ключевых факторов являются ясные правила: продавец может быстро и прозрачно продать актив, а покупатель - получить доступ к объектам с потенциалом высокой доходности, часто по цене ниже рыночной.
Кирилл Кулаков, президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", видит в этом тренде желание бизнеса оптимизировать затраты.
"При турбулентном рынке недвижимость для компании становится одним из способов капиталовложения. Если учесть, что половина реализованного таким способом имущества - это офисные помещения, то есть еще одна причина - предприниматели стремятся уйти с арендуемых офисов в собственные, таким образом снизив издержки на последующие периоды", - поясняет Кулаков.
По словам партнера NF GROUP Марины Малахатько, рост интереса инвесторов к коммерческой недвижимости, реализуемой на торгах, можно объяснить выгодными условиями. По ее словам, аукционные площадки часто предлагают активы с дисконтом.
"В некоторых случаях кредиторы готовы списывать значительную часть долга, в других - пытаются продать объект по стоимости задолженности. Такой подход часто оказывается неэффективным, и актив проходит несколько этапов торгов, что приводит к дальнейшему снижению цены и повышению интереса со стороны инвесторов", - поясняет эксперт.
Ситуацию на финансовом рынке комментирует бизнес-консультант Илья Русяев. Высокая ключевая ставка, по его мнению, сделала классические сделки менее доходными и на этом фоне аукцион с его прозрачной процедурой формирования цены стал удобной альтернативой.
"Аукцион в этой ситуации становится способом купить объект по цене, которая формируется в ходе формализованной процедуры, а не индивидуальных переговоров", - говорит Русяев.
По наблюдениям Владимира Кириленко, наибольшим спросом пользуются два типа объектов: готовый арендный бизнес, помещения свободного назначения на первых линиях, а также производственно-складская недвижимость. Самая большая конкуренция наблюдается в лотах стоимостью от 20 до 100 миллионов рублей. Аудитория покупателей самая разная: от частных инвесторов, ищущих пассивный доход, до компаний, расширяющих бизнес.
Вместе с тем специалисты предупреждают: выгода может обернуться проблемами, если не проявить должной осмотрительности.
Владимир Кириленко обращает внимание на роль организатора торгов. Он отмечает, что более безопасная процедура - покупка имущества с торгов на электронной площадке.
Кирилл Кулаков обращает внимание на финансовый аспект. "Риски при приобретении недвижимости с аукциона связаны в основном с жилой недвижимостью. В случае с коммерческой есть один существенный риск - при отказе от оформления договора задаток не возвращается".
Илья Русяев рекомендует учитывать юридические тонкости самой процедуры. Как пояснил эксперт, Гражданский кодекс допускает признание торгов недействительными в течение года, если допущены существенные нарушения. Это касается как банкротных, так и иных публичных продаж. Для покупателя критично заранее определить правовой режим аукциона и проверить, кто и на каком основании его проводит, как утвержден порядок продажи и соблюдены ли требования к извещению и допуску участников.
Пример таких скрытых рисков приводит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. Он рассказал о случае, когда после покупки земли выяснилось, что для подвода коммуникаций необходимо было оформить сервитут через соседний участок, и согласование этого вопроса заняло несколько лет.
"Нужно смотреть не только сам объект, но историю возникновения прав собственности на него и возможности использования", - говорит профессор Цыганов.
По прогнозам экспертов, рост, вероятно, сменится стабилизацией. Илья Русяев полагает, что торги окончательно закрепятся как обычный способ покупки коммерческой недвижимости, а не редкое исключение.
Александр Цыганов ожидает более спокойного развития и роста объемов примерно на величину инфляции, если не случится резких макроэкономических изменений.
Денис Платов считает, что в следующем году ожидается сопоставимый объем сделок с коммерческой недвижимостью.
"По мере снижения ключевой ставки ожидается рост интереса инвесторов во всех секторах, сохранится высокий интерес рентных паевых фондов к офисному и складскому сегментам. Лимитированное предложение качественных объектов по привлекательной цене и доходности будет основным ограничением для инвесторов в 2026 году", - прогнозирует Платов.