Цифровые технологии меняют рынок ипотеки

Российский рынок ипотечного кредитования в 2025 году вступил в новую фазу - зрелой цифровизации. Число полностью дистанционных сделок с использованием Единой биометрической системы (ЕБС) и электронной регистрации неуклонно увеличивается. По данным компании Frank RG, в этом году доля онлайн-заявок выросла до 69 процентов (было 58), а доля цифровых сделок - с 9 до 31 процента. Таким образом, рынок движется от эпизодического внедрения технологий к созданию целостного цифрового процесса, где человек взаимодействует не с бумагами, а с интерфейсами.

Переход в онлайн

Еще 5-7 лет назад процесс получения ипотеки был синонимом стресса. Будущему заемщику требовалось лично посетить банк для консультации, собрать кипу справок (2-НДФЛ, выписки из ПФР, копии трудовой), дождаться подготовки договора долевого участия застройщиком, а затем все участники сделки должны были явиться в офис банка для подписания документов. В итоге весь цикл от заявки до регистрации договора мог растянуться на полтора-два месяца.

Однако за последние годы формат получения ипотеки превратился в настоящий цифровой конвейер, ключевые этапы которого автоматизированы и выведены в онлайн. Первая стадия - подача заявки и скоринг - изменилась сильнее всего. Речь идет не только о заполнении анкеты онлайн - банки массово внедряют ИИ-скоринг, анализирующий как стандартные данные о кредитной истории и доходе заемщика, так и его цифровой след, поведенческие паттерны. Это позволяет принять предварительное решение о выдаче кредита за минуты.

Уникальной для рынка технологией стало внедрение QR-кода в процесс подачи заявки на ипотеку, рассказал заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Николай Козак. "При выборе ипотечного продукта заявитель сканирует QR-код на сайте или ресурсе партнера, после чего система ему предлагает поделиться данными цифрового профиля "Госуслуг". Больше никаких заявлений и предоставления справок не нужно. Данные автоматически поступают в банк и проходят оценку, клиенту останется только дождаться одобрения. Решение по заявке выдается в течение нескольких минут", - подчеркнул Николай Козак.

Другой этап - идентификации и открытия счета - заметно упростился благодаря биометрии. Теперь клиент может открыть счет удаленно, без визита в офис, подтвердив личность через ЕБС. Внедряются и другие способы подтверждения личности, в том числе с использованием финансовых маркетплейсов.

Конечно же, получение ипотеки предполагает подписание договора, и здесь на помощь приходит приложение "Госключ", позволяющее использовать усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Ипотечный договор, заявление о выдаче кредита, согласие супруга - все эти документы формируются в электронном виде и подписываются дистанционно.

Кульминация цифрового процесса - электронная регистрация сделки. Банк самостоятельно отправляет пакет электронных документов, подписанных КЭП, в Росреестр через защищенные каналы связи. Регистрация перехода права собственности и обременения в виде ипотеки происходит в ускоренном режиме, часто в течение одного рабочего дня.

ИИ спешит на помощь

В сфере недвижимости активно применяется и главная технология XXI века - искусственный интеллект. Он задействован на всех стадиях ипотечного цикла - от оценки застройщика до заключения сделки с покупателем квартиры. Одно из новейших решений - интеллектуальная платформа для ускорения работы с документами. Если раньше сотрудникам банка приходилось вручную вносить информацию из договора застройщика в систему, то теперь это делает ИИ. Он распознает необходимые данные и автоматически заносит их в нужные поля карточки клиента. Таким образом снижается риск ошибок и ускоряется внутрибанковский документооборот.

Другая технология - машинное обучение - дает возможность оценить сравнительным методом рыночную стоимость ипотечной недвижимости. Это позволяет определить ее залоговую стоимость, оформить имущество в качестве обеспечения по кредиту, а также сформировать закладную без привлечения оценщика. Такой сервис уже был успешно опробован в регулятивной "песочнице" Банка России.

Еще один инструмент, упрощающий процесс получения ипотеки, - открытые программные интерфейсы (Open API). Они позволяют разным бизнес-партнерам оперативно обмениваться данными, при этом безопасно и без участия человека. Например, в этом году Банк ДОМ.РФ и финансовый маркетплейс "Сравни" при поддержке Ассоциации "ФинТех" создали новый ипотечный сервис по стандартам открытых API. Пилотный проект предусматривает оформление заявки на ипотеку в цифровом виде через финансовый маркетплейс. Клиенты получают решения по ипотечным продуктам банка в формате одного окна.

Взгляд в будущее

Цифровизация процесса получения ипотеки выгодна для всех. Клиенты получают удобство, экономию времени и прозрачность. Банки - снижение операционных издержек, управление рисками с помощью ИИ, масштабирование бизнеса. А рынок - рост эффективности работы, снижение бюрократической нагрузки, повышение доверия за счет безопасных технологий.

Конечно, полностью безлюдным этот процесс пока не стал: сложные, нестандартные случаи (например, с уникальными объектами недвижимости) по-прежнему требуют участия специалистов. Но тренд на углубленную цифровизацию необратим. Рынок недвижимости ждет дальнейшее развитие скоринга на основе альтернативных данных, расширение использования смарт-контрактов для этапа расчетов и, возможно, появление "ипотечных роботов", сопровождающих клиента от момента подачи заявки до новоселья. Ипотека будущего - это быстрая, безопасная и практически невидимая для клиента услуга, где технологии берут на себя всю рутину, оставляя человеку только радость от покупки нового жилья.