Эксперт рассказал о новых механизмах накопить на собственный дом и способах удешевить строительство

О новых механизмах накопить на собственный дом, способах удешевить строительство и создании стандартов для загородных поселков рассказал в интервью "Российской газете" председатель наблюдательного совета Ассоциации малоэтажного жилищного строительства, председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин.

Ассоциация малоэтажного жилищного строительства составила перечень проблем в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и разработала рекомендации по их устранению. Что это за рекомендации?

Ефим Басин: Мы опросили более 1280 жителей малоэтажных поселков в 21 регионе. Спрашивали, что их не устраивает, выявляли и лучшие практики. И передали это в Госдуму.

Во-первых, конечно, нужно упростить возможность получения участка под застройку. Желательно, чтобы в каждом регионе появились операторы ИЖС, которые бы могли вести земельный банк и участвовать в подготовке земли. Нужно обеспечивать ее коммунальной инфраструктурой (электричество, желательно вода, газ, канализация, отопление), дорогами. Сейчас вообще не найти такие участки, нигде нет информации.

Муниципалитеты могут предусматривать зоны для ИЖС в генпланах и готовить их. Есть опыт Белгородской области. В 1990-е годы, когда были колоссальные трудности с инвестированием, с финансами, там сумели решать вопросы выделения участков для населения. Магистральные сети обеспечивались за счет локальных монополистов - энергосетей, водоканалов и т.д.

Это оплачивалось из местного бюджета?

Ефим Басин: Вообще-то производители энергии, локальные монополисты, имеют в тарифах инвестиционную составляющую, которая должна позволять им развиваться, увеличивать мощности потребителей и так далее. Если говорить о зарубежном опыте, то там любой производитель энергии заинтересован, чтобы у него было как можно больше потребителей. Они буквально схватывают на лету новых клиентов, борются друг с другом, чтобы новый потребитель выбрал именно их.

У нас все наоборот. Во-первых, жители с трудом платят за коммунальные услуги. Во-вторых, мы заставляем застройщика тянуть сети, а потом чуть ли не бесплатно передавать их локальному монополисту. У нас нет законодательного решения об этом. Производители энергоресурсов все время жалуются, что им не хватает денег, им инфляция мешает, растут затраты и так далее.

Сейчас 90% земель населенных пунктов находится в частной собственности. Где вы видите резервы земель для строительства малоэтажных кварталов?

Ефим Басин: Это могут быть неиспользуемые промзоны. На это направлен, кстати, прекрасный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который позволяет застраивать заброшенные участки. Но оператором КРТ является, как правило, крупный застройщик. Он просчитывает инвестиции и сталкивается с тем, что ему невыгодно строить ИЖС. Потому что на ИЖС распространяются такие же нормативы по обеспечению социальной инфраструктурой, как и для многоквартирного строительства. Бывает, что жителей в таком поселке не слишком много, но по нормативам все равно нужно строить школу на 600-800 мест. Даже если столько детей не набирается. Да и хороших учителей для нее найти сложно.

Во-вторых, бывают сельхозугодья, которые на самом деле не используются, часто заросшие бурьяном. Поля бывших колхозов зарастают уже даже деревьями. Мне в Костромской области показывали: "Мы на этих полях уже дрова заготавливаем". Конечно, надо упростить перевод таких земель под земли населенных пунктов.

Есть лесные массивы, которые числятся лесными, а на самом деле там кусты растут. Есть земли, принадлежавшие Минобороны, тоже неиспользуемые.

В России населенные пункты занимают только 1,17% от всей территории. В других странах, где территории гораздо меньше, чем наши, это буквально на порядок больше. Поэтому, конечно, надо плотность заселения менять. Посмотрите на карту России - за Уралом почти белое пятно. Значит, мы должны развивать территорию равномерно. Нужно осваивать новые месторождения, развивать Дальний Восток, Сибирь, Арктику, улучшать уровень жизни людей. И это в основном малые и средние города, а в них лучше всего строить именно индивидуальные дома.

Как можно снизить себестоимость строительства дома?

Ефим Басин: Можно ввести льготные земельные аукционы. Их будут устраивать на сельских территориях для молодых специалистов, стартовая цена будет низкая.

Нужно организовать строительство домов индустриальным способом, чтобы они максимально изготавливались на заводских площадках. Это модульные дома, дома каркасного типа, деревянное домостроение. Поставщикам домокомплектов государство уже компенсирует скидку в 10%, которую он дал покупателю. Можно развивать эту господдержку и дальше.

Не нужно обязывать всех строить только типовые дома. Но при заводском изготовлении домокомплекта сокращаются сроки строительства, человек может увидеть конкретный дом и оценить его качество. Они дешевле для производителя, потому что элементы более-менее одинаковые, они более предсказуемые по стоимости для банков. Поэтому банку гораздо легче выдать кредит или оформить ипотеку. Наконец даже облик поселка может стать более приличным - если все дома будут в едином стиле.

Сейчас ДОМ.РФ с Минстроем создают каталог типовых проектов домов. Как правило, если проект признан типовым, то он распространяется бесплатно.

Вы предлагаете развивать сеть заводов по изготовлению домокомплектов?

Ефим Басин: Да. Так было в советское время, когда были куплены сотни домостроительных комбинатов, и мы начали строить хрущевки, потому что людей надо было вывести из подвалов. Сейчас эти хрущевки ломаем, клянем, но тогда выход был найден. Строили быстро, но часто не очень качественно. Тот опыт нам сейчас немножко вредит - люди не всегда доверяют сборному железобетону. Помнят протечки в стыках и другие проблемы.

Сейчас панельные дома лучше?

Ефим Басин: Гораздо лучше. Нынешние технологии позволяют гораздо более качественно выполнять работы.

Кроме того, у нас слишком низкий уровень применения древесины в строительстве. В Германии, где лесов мало, около 40% домов - деревянные. А у нас около 10%. Почему? Потому что у людей ассоциация со "сборно-щелевыми" домами, как мы их называли на БАМе. Это были панели, но низкого качества, там даже стены промерзали. Сегодня же это хорошие материалы, хорошие утеплители. Можно строить дома даже в несколько этажей.

Но ИЖС - это более дорогая инфраструктура: надо проложить более длинные дороги, коммунальные сети. И это менее выгодно для застройщика или властей. Плюс для семьи постройка дома все-таки обходится дороже, чем покупка квартиры.

Ефим Басин: Загородный дом для семьи в пересчете на квадратный метр - дешевле, чем квартира в городе. Конечно, всё зависит от конкретного города и расположения участка. Но в малых и средних городах построить дом - дешевле, чем купить квартиру.

Прокладка инженерных сетей для загородного поселка застройщику обходится дороже. Но, с другой стороны, при строительстве двадцатиэтажки больше затраты на фундамент, на лифты, на парковки и т. д.

Необходимо уменьшать нормативы по социальным объектам в загородных поселках. Сейчас они завышены применительно к строительству школ в 3,4 раза, детских садов - в полтора раза. По коммерческой инфраструктуре на первых этажах малоэтажных зданий (мы понимаем под ними здания до четырех этажей) требования завышены в 4,9 раза. В итоге за пять лет действия закона о КРТ доли малоэтажного жилья и ИЖС в этих проектах составляют 0,08% и 0,4% соответственно.

Московская область, например, переходит на кластерный метод - несколько поселков объединяются, и на них строится одна школа, к примеру, или поликлиника, крупный детский сад. Да, до них надо доехать, но во всем мире существуют школьные автобусы. Муниципалитет может позаботиться об организации общественного транспорта.

А нет идеи как-то возрождать, может быть, заброшенные деревни? Там же уже какая-то инфраструктура есть.

Ефим Басин: К сожалению, сильно навредила нам политика Хрущева, когда в Советском Союзе было ликвидировано 220 тысяч так называемых неперспективных деревень. Колхозников выселяли, свозили их в относительно большие центры, заставили за молоком, за хлебом ходить в магазин - а раньше они все это сами производили. Им запрещали, штрафовали их за содержание скота, фруктовых деревьев. Такой ущерб, в том числе моральный, был нанесен. Сейчас у нас 150 тысяч населенных пунктов, многие из которых имеют 6-8 домов со стариками.

Сейчас же есть и так называемые дауншифтеры - когда 30-летний программист бросает работу, уезжает в какую-нибудь глухую деревню и начинает там коз разводить.

Ефим Басин: Ну, это не массово. Конечно, стоит задача перед территориями Сибири, Дальнего Востока возрождать эти населенные пункты. Вот есть хороший закон про "Дальневосточный гектар". Но, к сожалению, эти гектары иногда выдают в неудобиях, как в советское время в неудобиях давали землю под садовые участки. Если бы уже тогда давали нормальные земельные участки, разрешалось бы строить не 6 на 6 метров домик, то мы бы сегодня не знали проблем ни с продуктами, ни с жильем. Но этого не случилось.

А если к участку нет дороги или магистрального электроснабжения, я уж не говорю про газ, то что с ним делать?

В 1990-е годы все бросились строить малоэтажные поселки. Сейчас едешь в Подмосковье, смотришь - поселку уже 30 лет, а он не заселен, не закончен. Почему? Потому что туда не подтянуты сети, часто не оформлены земельные участки. Эти поселки надо или ломать, или достраивать. Кто-то пропал уже из застройщиков.

Сегодня уделяется большое внимание строительству дорог. И власти перед выдачей участка должны продумать, как они дороги протянут к этому месту.

В одной из книг про градостроение читала, что, например, в малоэтажной Америке тоже не так всё радужно. Жители коттеджных пригородов тратят массу времени на дорогу в город на работу и обратно. Детям нечем заняться, так как пешком никуда не добраться и так далее. Если мы говорим о развитии ИЖС, то мы должны говорить и о рабочих местах рядом с поселками? Или удаленка все поменяла, и этого не нужно?

Ефим Басин: Удаленка не все поменяла, конечно, но многое облегчила. Есть специальности и рабочие места, которые действительно позволяют спокойно и эффективно работать на удаленке. Но все равно поселок должен быть привязан к какому-то крупному центру. Либо к промышленному предприятию, либо к городу. Надо обсчитывать технико-экономические показатели.

Кто должен об этом думать? Застройщики, власти или сами люди, когда решают, купить или нет тут дом?

Ефим Басин: Безусловно, все это должно быть в пределах спланированной застройки. Этим должны заниматься местные органы власти. Генпланы утверждаются заранее.

В Госдуме лежит законопроект об управлении общим имуществом в малоэтажных поселках. Как он продвигается?

Ефим Басин: Я надеюсь, что он будет принят в самое ближайшее время, потому что эта проблема очень назрела, очень много жалоб от жителей.

К этому законопроекту огромное число замечаний. Там есть действительно спорные жизненные вопросы. Например, управление таким жилищным комплексом. В законопроекте есть три варианта. Первый - сами собственники управляют. Допустим, кооператив могут создать или товарищество. Второй вариант - нанять управляющую компанию, выбрав ее на конкурсной основе. Может, наконец, муниципалитет взять управление этим поселком на себя.

Оговаривается, как содержать общую собственность - дороги, котельные, детские площадки и т. п. Стоимость их и эксплуатация распределяется между собственниками в этом поселке пропорционально земельным участкам, которые они занимают.

Сейчас в поселках - колоссальные проблемы с эксплуатацией общей собственности. Проезды оказываются в частных руках, их перекрывают шлагбаумами. Источник воды оказывается в частных руках, и туда бесплатно людей не пускают за водой.

Кстати, Московская область, где около 12 тысяч СНТ (садово-некоммерческих товариществ), сейчас разрабатывает стандарт загородных поселков. Там сразу предусматриваются дороги с твердым покрытием определенной ширины, централизованное водоснабжение, чтобы не было отдельных скважин у каждого дома. Конечно, эти стандарты прежде всего надо применять для новых поселков. И, я надеюсь, этот опыт будет широко распространен на другие регионы. Но и существующие СНТ требуют и затрат, и правовых мер. Например, очень много СНТ, где дома признаны пригодными для круглогодичного проживания, но не оформлены - их надо зарегистрировать. Но для такого проживания надо, чтобы там были нормальные, круглогодичные дороги, были электричество, газ и так далее.

С марта этого года вступил в силу закон о возможности применения счетов эскроу при строительстве частных домов. То есть застройщик получает деньги только после того, как достроит дом. Рынок адаптировался к этому закону?

Ефим Басин: Прошло всего полгода, но очевидно, что применение счетов эскроу довольно быстро развивается. Все время увеличивается число застройщиков, перешедших на проектное финансирование.

До этого появилось уже более 11 тысяч обманутых заказчиков строительства. Причем застройщики, которых они наняли и которые оказались недобросовестными, были аккредитованы банками.

Что с этим теперь делать?

Ефим Басин: Разбираемся, думаем. Применение эскроу защищает от потери денег. Использовать эскроу в ИЖС не обязательно, но, по крайней мере, человеку дано право выбрать и защитить себя законодательно. А если ты доверяешь какому-то соседу или совету соседа и строишь без эскроу - это уже твое дело.

Все встревожены этой ситуацией, не хотелось бы повторения ситуации с обманутыми дольщиками, на решение которой были потрачены колоссальные деньги. Суды должны рассматривать эти вопросы, привлекать ответственных. Кто-то из них сбежал, но кто-то остался. Но сейчас всё делается, чтобы такого больше не случалось.

Безусловно, ИЖС требует перевода на "цивилизованные рельсы" - стройка должна быть более открытой, более надежной.

Рыночная ипотека сейчас слишком дорогая. Есть еще какие-то финансовые механизмы для покупки дома?

Ефим Басин: Надо вспомнить то, что было в советское время. Например, жилищно-строительные кооперативы. Даже когда было трудно приобрести строительные материалы, кооперативы довольно дешево и надежно строили жилье.

Лизинг домов с последующим выкупом тоже должен быть доступен людям.

Накопительные стройсберкассы - они позволяли людям накапливать средства напрямую на спецсчет для целевого использования под жилье. И со временем, накопив какую-то сумму, они могли внести ее и получить жилье.

Есть примеры в Башкортостане, в Белгородской области, в Татарстане, когда накапливают даже не рубли, а метры квадратные. Вот это как раз защита от инфляции. Человек внес какие-то деньги, на столько-то квадратных метров по сегодняшней цене, это зафиксировано. И так он, допустим, набрал 30 квадратных метров, а дальше может уже брать кредит, в том числе ипотечный, и строить дом. Это должны быть сберкассы под контролем ЦБ. Более того, законопроект о строительно-сберегательных кассах тоже был принят в первом чтении в прошлом году. Он может распространяться и на многоквартирные дома, но мы считаем, что он может быть очень полезен для ИЖС.

Наконец, арендное жилье. Мы очень сильно увлеклись собственным жильем. Если раньше на 90% у нас было жилье государственное, то сегодня у нас на 94% жилье - частное. Это даже сдерживает мобильность населения. А мы говорим сегодня о молодежи, о ее карьере, о развитии новых регионов, Сибири, Арктики, Дальнего Востока.

Если будет развито арендное жилье, то если ты нашел работу в другом городе, хочешь переехать - ты его спокойно сдал, а в другом городе получил.

По этой логике полстраны все бросит и уедет в Москву.

Ефим Басин: А кто ему даст в Москве такую квартиру? Это все-таки надо привязать к муниципалитетам. Прежде всего это касается бюджетников - учителей, врачей, госслужащих. И к крупным предприятиям. Каждое предприятие должно думать о своих людях и строить жилье для них.

А если человек всю жизнь прожил в арендном жилье, потом вышел на пенсию - куда ему деваться?

Ефим Басин: А его не выселят. Он может там жить до конца. Есть обязательства от государства.

Какая ситуация сейчас на рынке ИЖС в целом?

Ефим Басин: На мой взгляд, мы слишком увлеклись многоэтажным, многоквартирным строительством. Разве это нормально для огромной страны, с нашими территориями, с разбросанностью населенных пунктов? Средняя этажность в новых домах сегодня - 19 этажей, а площадь средней квартиры - 45,5 кв. м. О какой демографии, о каком качестве жизни, о каком благоустройстве и семейном уюте можно говорить? Поэтому надо менять эти соотношения. Да, можно согласиться с развитием мегаполисов, городов-миллионников. Пусть там будут 25-этажки, даже небоскребы. Но основная масса населенных пунктов в России - это малые и средние города, а их сотни. И их надо развивать. А у нас до сих пор есть города, где вообще не строится ни одного дома. Особенно это касается Дальнего Востока, Арктики, Сибири. Здесь надо, конечно, другие подходы применять.

Те меры, которые принимаются в последние годы, изменение отношения руководства страны, активная позиция профессионального сообщества привели к результатам. Еще пять лет назад, когда готовился проект Стратегии развития строительной отрасли до 2030-го года, предусматривалось обеспечение ввода жилья в 80 миллионов кв. м многоквартирного жилья, и только 40 миллионов ИЖС. Это не могло соответствовать потребностям страны - опросы ВЦИОМ показывают, что 70% населения хотели бы жить именно в отдельном доме с участком земли. Сегодня же, благодаря некоторым преференциям со стороны государства, которые были раньше только для многоквартирного строительства, уже две трети нового жилья в стране - это ИЖС.