В Воронеже обсудили развитие вторичного рынка жилья на фоне "казуса Долиной"

Сделки с пожилыми продавцами квартир, которые могут находиться под влиянием мошенников, рискуют стать новым жупелом для участников рынка. На фоне "дела Долиной - Лурье" возникли опасения, что покупатели начнут массово отказываться от объектов, которыми распоряжаются вполне здравые, всерьез настроенные на переезд пенсионеры. Насколько этот риск велик для Воронежской области и какие выводы сделали из громкого дела риелторы, нотариусы и госрегистраторы?

Оценить масштаб

Достоверной сводной статистики по сделкам, признанным недействительными по причине того, что продавца "околдовали" телефонные аферисты, нет. Она может быть сформирована только после анализа исков и судебных актов, подчеркнула руководитель регионального управления Росреестра Елена Перегудова. В ведомстве на конец ноября 2025 года насчитали около 130 таких случаев по Москве, в других субъектах РФ цифры гораздо меньше.

"В Воронежской области мы знаем одну такую сделку. Она была совершена в 2023 году по классической схеме: звонок мошенника, продажа квартиры, передача денег неизвестным, оспаривание в суде, истребование объекта у добросовестного приобретателя. Мы получили решение, но исполнить его не можем: квартира перешла третьему лицу. То есть нужен еще один судебный акт - об истребовании объекта у нового собственника. Надеемся, что пленум Верховного суда даст разъяснения, которые помогут разбираться с аналогичными ситуациями по стране", - отметила Перегудова.

Спада продаж на вторичном рынке жилья в регионе пока не ожидают. За весь 2024 год в этом сегменте было зарегистрировано 52,6 тысячи прав. За три квартала 2025-го - 33,7 тысячи. В конце года сделок всегда больше, так что по итогам 12 месяцев динамика должна быть положительной.

Президент Гильдии риелторов Черноземья, директор агентства недвижимости "Топаз" Владислав Болотин рассказал, что широкое освещение "звездного" дела в СМИ пока не вызвало масштабной реакции на местном уровне, но отказы от покупки квартир у пенсионеров бывают:

"По нашей компании за пару месяцев было два-три таких случая, люди меняли решение уже после передачи задатков. Впрочем, на объекты быстро нашлись другие покупатели. В одном из крупных агентств идет разбирательство - продавец оспаривает сделку, которую совершил якобы с подачи мошенников… Риелторы проверяют историю каждой квартиры всеми доступными способами. Но мошенники очень активны. В 2025 году у нас в агентстве было около пяти инцидентов, когда сразу после проведения сделки в банке или в ближайшие дни продавцу поступали звонки с предложением перевести деньги на "безопасный счет".

Жертвами телефонных мошенников в столице Черноземья в 2025 году стало более двух тысяч жителей. Каждый третий из них перевел неизвестным свыше 250 тысяч рублей. Общий материальный ущерб составил 1,2 миллиарда.

Вместе с тем разъяснительная работа с населением приносит плоды. Количество зарегистрированных случаев телефонного мошенничества в Воронеже за год снизилось на 15 процентов. И если ранее 60 процентов украденных средств было взято в долг, то теперь эта доля снизилась до 20 процентов. Услугой самозапрета на кредиты на "Госуслугах" в 2025 году воспользовалось почти 300 тысяч жителей области.

На стадии звонков удалось пресечь свыше 80 попыток завладеть деньгами граждан на сумму более 50 миллионов рублей. Если в 2024-м в Воронеже было возбуждено 20 уголовных дел по факту продажи недвижимости под давлением злоумышленников, то в 2025-м - четыре. Бдительность риелторов помогла предотвратить три такие аферы на стадии передачи денег.

"Обманывают людей всех возрастов, независимо от социального статуса. Нельзя сказать, что это бич пенсионеров. Первый случай такого рода в Воронеже мы зафиксировали в 2023 году - женщина чуть за 30 сначала перевела мошенникам около 20 миллионов собственных и кредитных средств, за четыре месяца продала пять квартир, а в довершение - автомобиль. Она задумалась лишь тогда, когда нужно было выехать из последней квартиры, - напомнил начальник отдела угрозыска городского УМВД Андрей Мещеряков. - Иногда люди даже сотрудникам полиции не сдают "кураторов" - верят, что участвуют в "секретной спецоперации", спланированной в Москве… Попадаются на удочку даже школьники - например, когда их просят перевести деньги на платформах компьютерных игр. Осенью в Воронеже третьеклассница с телефона родителей через банковское приложение отправила мошенникам 700 тысяч рублей".

Чем подстраховаться?

Эксперты отмечают: на рынке недвижимости обман был всегда. "Дело Долиной - Лурье" лишь иллюстрирует новую схему. Что можно ей противопоставить?

В Воронежской области усиливают взаимодействие между всеми структурами, которые имеют дело с операциями на рынке недвижимости. В Росреестре готовят для полицейских методичку по основным критериям заключения таких сделок, а для МФЦ - типовую подробную форму договора купли-продажи для случаев, когда граждане просят подготовить им этот документ.

На федеральном уровне обсуждаются меры, способные снизить риск мошенничества с квартирами и последующего оспаривания сделок, поскольку это может бить по добросовестным покупателям. У каждого из предложений есть свои плюсы и минусы.

Первая идея - ввести обязательное удостоверение сделок с недвижимостью у нотариуса. На этой стадии должны проверяться дееспособность и психологическое состояние сторон. Но сегодня через нотариусов проходит лишь девять процентов сделок с недвижимостью. Остальные договоры заключаются в простой письменной форме.

"Нововведение, если оно будет принято, существенно повысит нагрузку на нотариальные конторы и затраты участников рынка", - предупредила Перегудова.

Инструментарий нотариусов не позволяет на сто процентов убедиться в том, что продавец и покупатель не находятся под внешним влиянием. Между тем специалист, удостоверяющий сделку, несет за свои действия полную имущественную ответственность. Сегодня нотариусы включают в тексты договоров юридически значимые заверения о том, что в момент совершения сделки стороны не находятся под влиянием обмана, приняли решение о продаже объекта самостоятельно и добровольно. Однако в Воронежской области уже прошло апелляционную инстанцию дело об оспаривании именно такой сделки: продавец заявил, что находился в заблуждении и не мог руководить своими действиями.

"Возможно, после "дела Долиной - Лурье" подход судей изменится. Нужна аргументированная позиция Верховного суда, чтобы продавцы не злоупотребляли своими правами", - констатировала член Нотариальной палаты Воронежской области Ирина Копытина.

Вторая мера - создать страховой фонд, откуда будут выплачиваться компенсации при утрате права собственности покупателем или продавцом. В мире такие схемы применяются, но, опять же, формирование фонда предполагает финансовую нагрузку (за рубежом пошлины доходят до 10 процентов от суммы сделки). Позиция Росреестра состоит в том, что ответственность и право на эти выплаты должны наступать без вины нотариуса.

Третий способ защиты сторон - двусторонняя реституция - в Гражданском кодексе уже предусмотрен. При расторжении сделки стороны получают то, что имели до ее заключения: продавец - квартиру, покупатель - деньги. В случаях, аналогичных "делу Долиной - Лурье", соблюсти этот принцип невозможно. В Росреестре считают, что возврат квартиры по решению суда должен происходить строго после возврата денег покупателю (продавцом либо страховым фондом).

Среди других вариантов - "заморозка" денег на специальном счете, чтобы после совершения сделки продавец получал плату от покупателя только после того, как освободит квартиру и выпишет оттуда всех членов семьи. На это ему предлагается дать дней десять.

"Есть вероятность, что даже срок в месяц не даст положительного эффекта. На примере Долиной можно убедиться, что мошенники способны ждать поступления денег долго", - уточнила старший методист-правовед Нотариальной палаты Воронежской области Виктория Миронова.

Риелторы, в свою очередь, указывают на то, что длительная "заморозка" способна сильно осложнить многоступенчатые сделки, где задействовано 3-4 квартиры. Людям, которые хотят продать один объект и за счет этого купить другой, придется ждать до года.

Еще одно предложение - обязать банки прописывать в ипотечных договорах специальные условия на случай мошенничества.

"Нужно делать акцент на оперативном выявлении признаков мошенничества. Например, создать единую базу для МВД, Росреестра, нотариусов, медучреждений, где можно было бы проверить, не лечился ли человек от проблем с психикой. Но в суде никакие ранее проведенные проверки и удостоверения могут не принять во внимание. Может, надо в законе прописать, что сделка не имеет обратной силы, если она совершена и расчеты проведены полностью? - рассуждает Болотин. - Сегодня мы в самых подозрительных случаях прибегаем к страхованию сделки. Если человек потеряет право собственности, то получит компенсацию".

Для нотариусов поводом засомневаться является обращение пожилого человека, если он поспешно сдает документы на сделку без участия родственников. А тем более - если отказывается отвечать на вопрос, знают ли в семье о его намерении расстаться с квартирой. Настораживают заниженная стоимость объекта и расчеты наличными деньгами. В таких случаях нотариус спрашивает, есть ли у человека другое жилье, куда он собирается переехать, сообщила Ирина Копытина:

"Усиливаем бдительность при выдаче нотариальных доверенностей на распоряжение деньгами - зачастую такими документами пользуются дроперы. Мы выясняем, в каких отношениях доверитель находится с поверенным, почему человек не хочет решать финансовые вопросы самостоятельно и куда, по его мнению, пойдут средства, снятые по доверенности".

Лишних проверок не бывает

Стопроцентно застраховаться от ошибки нереально, но базовые правила для граждан стоит напомнить.

Самое простое - установить в ЕГРН запрет на проведение сделок без личного участия собственника. В 2025 году этим воспользовалось более миллиона россиян, почти в два раза больше, чем в 2024-м. В Воронеже - почти 30 тысяч. Заявление можно подать через МФЦ, портал "Госуслуг", сайт Росреестра либо на выездном приеме.

Также стоит внести в единый госреестр недвижимости свой e-mail, если это не было сделано при регистрации каких-либо прав за последние годы. Предоставить электронный адрес можно через "Госуслуги" или МФЦ. На него будут приходить уведомления обо всех обращениях, которые будут поступать в Росреестр от вашего имени.

Перед покупкой квартиры или другого объекта стоит изучить его историю: заказать актуальную выписку из ЕГРН, поговорить с соседями по подъезду и старшим по дому, зайти в управляющую компанию.

"Если выписку из госреестра будете запрашивать вы - на чужую квартиру, то увидите только, принадлежит ли она гражданину или юридическому лицу. Но если ее запросит продавец объекта, то в ней будут указаны все ограничения или обременения. Может быть, квартира находится под арестом. Считав QR-код в углу выписки, легко проверить, подлинная ли она. Ведь составить и распечатать можно любую бумажку… Дальше я рекомендую запросить выписку о переходе прав на объект недвижимости. Если квартира за последний год несколько раз переходила из рук в руки, это повод насторожиться. Узнайте в паспортном столе о зарегистрированных ("прописанных") гражданах - имейте в виду, что несовершеннолетние и лица, которые находятся в местах лишения свободы, в обязательном порядке сохраняют свое право на проживание", - напомнила Елена Перегудова.

В договоре следует подробно оговорить условия, когда из квартиры выпишутся все прежние жильцы и собственники. Оптимально, чтобы это произошло до совершения сделки. В текущих обстоятельствах давать продавцу время на выселение после передачи денег может быть рискованно.

Есть смысл поискать собственника объекта на едином федеральном ресурсе банкротов. Если сделка совершается по доверенности, подлинность последней проверяется через сайт Нотариальной палаты. Можно запросить справку из Социального фонда об использовании материнского капитала, если продавец вкладывал его в покупку квартиры. В таких случаях доля в праве собственности обязательно выделяется детям. Если же это не сделано и квартира продана, а то и несколько раз, все сделки в цепочке могут признать недействительными.

Если квартира была приобретена продавцом в период брака, стоит попросить нотариально удостоверенное согласие второго супруга, ведь он имеет право оспорить такую сделку в течение трех лет после ее заключения.

Если вы как физлицо решили совершить сделку в электронном виде (не с органом власти, не на платформе банка и без участия нотариусов), продавец должен обратиться в МФЦ с соответствующим заявлением, чтобы в Едином государственном реестре недвижимости была сделана отметка. Иначе зарегистрировать переход права не получится.

При заключении договора купли-продажи внимательно прочтите каждый пункт. А если продавец пожилой - постарайтесь пообщаться с его родственниками, чтобы понять, куда он вывезет имущество и переедет сам.

И, конечно, всегда актуальны общие рекомендации - не сообщать по телефону персональные данные и данные аккаунта на "Госуслугах", периодически менять пароли от почты и личного кабинета, не открывать ссылки из подозрительных писем.

Прямая речь

Андрей Мещеряков, подполковник полиции, начальник отдела уголовного розыска управления МВД по Воронежу:

"Схемы мошенничества меняются постоянно. Аферисты подмечают, на что мы обращаем внимание при раскрытии преступлений, и заметают следы еще тщательнее. Теперь они выясняют рыночные цены объектов, реже используют таксистов в качестве курьеров (потому что мы провели работу со службами такси и доставки, и их сотрудники теперь звонят в полицию, когда им бабушки выносят деньги в простыне). Еще полгода назад курьеры заказывали свои "доверенности от ФСБ" с синими печатями в местных типографиях. Сейчас такие заказы не принимают, но курьеры перестроились - "доверенность" может быть одним из листов в толстой курсовой работе, которую приносят на распечатку…

Главное, что нужно знать: безопасных счетов не существует, а сотрудники правоохранительных и государственных органов никогда не попросят по телефону принять участие в секретной спецоперации для сохранения ваших денег и имущества. Если вам такое говорят, знайте: злоумышленники попытаются взломать ваш аккаунт на "Госуслугах", оформить на вас SIM-карты, взять микрозаймы, потом убедят перевести им все накопления, набрать кредитов, продать автомобиль и квартиру, а под конец - совершить какой-нибудь поджог.

Печальный пример - в январе 2025 года 20-летняя жительница области перевела мошенникам 210 тысяч рублей, подожгла две кофейни и от полученных травм скончалась. Другая женщина в декабре сняла со своих счетов и передала курьеру 12 миллионов рублей. Написала заявление в полицию. Преступление было раскрыто, мы провели беседы с потерпевшей и ее родственниками. Через несколько дней супруг заявил, что она пропала без вести. За время розысков она продала автомобиль и отдала курьеру еще два миллиона! А недавно сотрудники полиции спасали бабушку, которая пыталась снять в банке восемь миллионов и отдать их курьеру. С ней провели пять часовых бесед. И только на шестой раз она "сдала" мошенников…

Если у вас есть личный кабинет на "Госуслугах" - зайдите, проверьте оформленные на вас SIM-карты и заблокируйте те, которые вам неизвестны. Проверьте свою кредитную историю, а если есть сомнения - поставьте самозапрет на получение займов.

Обращайте внимание на изменения в поведении родных и знакомых, особенно среднего и пожилого возраста. Если у них появился второй телефон - это уже повод задуматься: мошенники всегда убеждают первым делом купить новый аппарат, так как старый якобы прослушивается. И далее - просят установить VPN, MirPay, привязать чужую банковскую карту, подойти к банкомату… Они очень успешно обучают стариков новым технологиям! Был случай, когда женщина 1940 года рождения пришла по NFC переводить мошенникам средства со смартфоном, где были установлены все мессенджеры и VPN. Когда ее "расколдовывали", она пыталась записать на диктофон и на видео сотрудников полиции и банка. Бабушкам целые листы ответов надиктовывают, чтобы не дать сорваться с крючка…"