Россияне стали гораздо реже покупать недвижимость за границей. Куда сместился спрос и что ждет рынок?
Интерес россиян к покупке жилья за рубежом в 2025 году оказался самым низким за последние пять лет, но в 2026 году аналитики ожидают стабилизацию рынка.
По данным международного брокера Tranio, количество заявок на покупку зарубежной недвижимости от россиян сократилось примерно на 22%, а число фактических сделок - на 18% в годовом выражении. Схожую тенденцию фиксирует и аналитик портала Prian Анастасия Фалей: по ее информации, среднее число заявок на покупку недвижимости в прошлом году упало на 25%.
Доцент Финансового университета Анна Бердникова выделяет две основные причины спада. Во-первых, технические платежные сложности: невозможность прямых переводов из России, использование российских карт за рубежом и усилившийся валютный контроль внутри страны. Во-вторых, падение инвестиционной привлекательности подобных сделок. "Высокие ставки по вкладам внутри страны в сочетании с рисками зарубежных операций перевешивают привлекательность таких инвестиций. Зарубежная недвижимость сейчас не может обеспечить сопоставимую прибыль", - констатирует Бердникова.
По ее словам, спад особенно заметен в ранее популярных странах - Болгарии, Турции, Черногории, Испании и ОАЭ. Ужесточение законодательных норм для иностранцев (как, например, в Черногории) охлаждает рынок, и интерес постепенно смещается в страны Юго-Восточной Азии с более лояльными условиями.
Аналитики Tranio добавляют, что клиенты стали прагматичнее и теперь тщательнее сравнивают доходность разных инструментов. Классический пример такой альтернативы - банковские депозиты. Из-за ставок в 20-25% годовых многие клиенты предпочли их другим вложениям. "Это объективно удерживало капитал внутри страны", - отмечают в компании.
Еще одним фактором стала нестабильность валютного рынка: инвесторы опасались колебаний курса рубля. Кроме того, многие, кто планировал покупку за границей, уже реализовали свои планы в 2022-2023 годах.
С этим выводом согласен и ведущий эксперт по зарубежной недвижимости "BARNES" Михаил Ильин-Дьячков. "Спрос заметно снизился из-за валютных ограничений и сложностей с переводом средств за рубеж. К этому добавляется напряженная геополитическая обстановка: в западные страны (Европу и США) стало сложнее получить визу, а также организовать поездку для просмотра объектов или оформления сделки", - говорит он.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин называет происходящее "простой нормализацией" после ажиотажного периода 2022-2023 годов. Одновременно, по его словам, на рынок давят внешние ограничения. "Главный внешний фактор - сложности с переводами. Классические банковские каналы работают с перебоями, платежи задерживаются. Добавились визовые барьеры", - уточняет Тумин.
По наблюдениям эксперта, клиенты сейчас делятся на два типа. Первые находят способы платить и покупают в лояльных странах - например, ОАЭ, Турцию, Таиланд. Вторые переключаются на российские курорты: Сочи, Архыз, Калининград.
Директор департамента зарубежной недвижимости NF GROUP Анна Ларина также отмечает спад. По ее данным, снижение составило около 20%. По ее мнению, ключевая причина - усложнение процесса: "Переводы средств, открытие зарубежных счетов, отчетность перед налоговой службой делают сделки более трудоемкими. Сейчас к этому готовы в основном те клиенты, которые приобретают жилье для собственного проживания".
По ее наблюдениям, сейчас к этому готовы в основном две категории: те, кто покупает жилье для собственного проживания, и люди, чьи интересы распределены между Россией и зарубежными странами.
Ларина также обращает внимание на изменение формата покупок: "Многие клиенты предпочитают держать средства на депозитах, обращаясь к рассрочкам при покупке недвижимости. Это поддерживает интерес к рынкам с гибкими схемами оплаты, в том числе к Дубаю".
Те, кто продолжает инвестировать за рубежом, теперь выбирают из узкого круга направлений. Согласно данным аналитиков, Таиланд уже четвертый год подряд сохраняет лидерство - на него приходится от 25% (Tranio) до 31% (fam Properties) всех запросов. Стабильно высокий интерес сохраняется к ОАЭ и Турции.
"ОАЭ держат второе место с 10,7% спроса, - приводит данные Валерий Тумин. - Рынок Дубая продемонстрировал отличную динамику. Россияне остаются в топ-5 иностранных покупателей".
По данным NF GROUP, в топ-5 популярных направлений в прошлом году вошли ОАЭ, Сербия, Таиланд, Индонезия и Турция.
Данные о лидерах спроса могут различаться в зависимости от методики подсчета. Как отметила аналитик Prian Анастасия Фалей, их рейтинг составлен на основе количества заявок от потенциальных покупателей, поступивших на портал. Согласно этим данным, лидерами по запросам в 2025 году стали Турция, Таиланд и ОАЭ. Далее следуют Египет, Италия и Черногория. Эксперт также обращает внимание, что динамика по странам резко различается: от обвала в Болгарии и Испании (более -25%) до роста в Египте и Камбодже (более +25%).
Основатель юридической фирмы Asseal Кирилл Григорьев также подчеркивает высокую привлекательность ряда стран. "ОАЭ продолжает пользоваться высоким спросом из-за большой русскоязычной диаспоры, продолжающегося роста рынка, относительно высокой доходности в твердой валюте и возможности рассрочки. Для получения второго гражданства рассматривают в первую очередь Турцию", - добавляет он.
Прогноз на 2026 год
В этом году эксперты ожидают стабилизацию спроса. По оценкам аналитиков Tranio, основные покупки по-прежнему будут приходиться на три ключевых региона:
- ОАЭ - для покупки новостроек под сдачу в аренду или перепродажу.
- Таиланд и Юго-Восточная Азия - для инвестиций в курортное жилье.
- Турция - для покупки недвижимости для личного отдыха.
Анна Ларина из NF GROUP прогнозирует, что лидерами спроса в 2026 году станут страны Азии и Ближнего Востока, куда проще осуществить оплату и где россиян готовы принимать как инвесторов.
Аналитик Prian Анастасия Фалей считает, что ключевыми факторами в 2026 году станут курс рубля и доступность перелетов. "Если рубль не упадет, а перелеты останутся хотя бы на уровне 2025 года, спрос будет примерно таким же, как и в ушедшем году", - говорит она.
При этом география спроса может заметно обновиться. Среди новых стран, способных громко заявить о себе в наступившем году, эксперты выделяют Камбоджу и Оман.
Также инвесторы могут обратить внимание на Саудовскую Аравию и нишевые направления: Шри-Ланку, Занзибар и Маврикий.
"Спрос, скорее всего, останется на уровне 2025 года. Юго-Восточная Азия будет в приоритете у россиян из-за потенциала роста", - заключает Михаил Ильин-Дьячков.