Что делать, если не хватает дохода для ипотеки: Как увеличить шансы на одобрение и снизить платеж

Что делать, если зарплаты не хватает для ипотеки? Можно ли вообще рассчитывать на одобрение кредита, если доход "серый" или нестабильный? И начиная с какой величины зарплаты банки России реально дают ипотеку?

Разбираемся с экспертами:

• как финучреждения оценивают доход;
• как рассчитать собственную долговую нагрузку;
• как уменьшить будущий ежемесячный платеж по ипотеке.

Содержание:

1. Контекст.
2. Почему доход не проходит в банке.
3. Как понять, хватает ли дохода на ипотеку.
4. Что делать, если доход не проходит?
5. Программы господдержки ипотеки.
6. Что делать, если доход "серый", маленький или нестабильный?
7. Когда ипотеку лучше не брать.
8. Сценарии для разных людей.
9. Если банк отказал: план действий.
10. Часто задаваемые вопросы.
11. Заключение.

Контекст

Несмотря на то что ставка ЦБ упала до 16%, ипотека остается дорогой. По данным ДОМ.РФ, средневзвешенная ставка на середину декабря 2025 года - около 22%.

Евгения Боднар, юрист по банкротству физических лиц ("Финансово-правовой альянс"):

Кредиторы ужесточили критерии оценки потенциальных клиентов, их платежеспособности и долговой нагрузки.Фото: iStock

"В ближайшие месяцы ипотечный рынок останется под давлением ставки и нововведений. Напомню, что уже почти год действует так называемый специальный стандарт, что уже отразилось на некоторых программах. Плюс кредиторы ужесточили критерии оценки потенциальных клиентов, их платежеспособности и долговой нагрузки. Да, ипотечные кредиты имеют весомый фактор снижения риска в виде обеспечения залогом имущества, но, как правило, банки рассчитывают на беспроблемный расчет по таким видам кредитов, а не на продажу предмета залога на торгах. В связи с этим они придирчиво относятся к заемщикам. Правила выдачи "Семейной ипотеки" тоже ужесточились".

Почему доход не проходит в банке

Что такое ПДН

Ключевой показатель, на который обращает внимание любой банк, - показатель долговой нагрузки (ПДН). Это доля ежемесячных платежей по всем кредитам заемщика в его официальном доходе.

Законы и нормативные акты Банка России обязывают кредитора оценивать способность заемщика исполнять обязательства по кредиту без чрезмерной финансовой нагрузки.

ПДН - ключевой показатель, на который обращает внимание любой банк.Фото: Алексей Сухоруков/ РИА Новости

Формула для расчета ПДН:

ПДН = (все кредитные платежи/официальный доход) * 100%

Большинство банков дают ипотеку при ПДН не выше 50%, а комфортным считается уровень до 35%. Если показатель выше, вероятность отказа резко возрастает.

Важно! Почему банк не учитывает часть доходов или увеличивает ПДН?

• Банк не видит неофициальные выплаты без подтверждения дохода.
• Переводы от друзей или разовые подработки не считаются доходом.
• Банк учитывает даже мелкие кредиты и минимальные платежи по кредитным картам, которые заемщик не считает значимыми.

Также учитывайте величину оставшегося после выплаты кредитов дохода. Даже если у вас на руках - более половины зарплаты, но эта сумма ниже прожиточного минимума на вашу семью - вряд ли банк рискнет выдать вам кредит.

Как понять, хватает ли дохода на ипотеку

Перед подачей заявки стоит самостоятельно рассчитать будущий ипотечный платеж и ПДН. Это позволит избежать отказов и негативных записей в кредитной истории.

Перед подачей заявки стоит самостоятельно рассчитать будущий ипотечный платеж и ПДН.Фото: iStock

Рассчитываем пошагово:

1. Считаем средний доход в месяц (Д).
2. Подсчитываем обязательные платежи по кредитам (К).
3. Рассчитываем предполагаемый ипотечный платеж (И).
4. Подставляем все данные в формулу ПДН.

Если показатель превышает 50%, вероятность одобрения крайне низкая.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум":

"Текущая средняя ставка по рыночной ипотеке - 21,2%, минимальный первый взнос - 20%, максимальный срок кредита - 30 лет. Банки обычно одобряют займы клиентам, которым ежемесячно приходится вносить в счет погашения займов не более половины своих доходов. В свою очередь, стандартный ипотечный платеж за квартиру стоимостью 5 млн руб. сегодня составляет 70,8 тыс. руб. То есть минимальный доход для одобрения кредита в большинстве банков - 142 тыс. руб.".

По нынешним ставкам более 20% эксперты вообще не рекомендуют брать ипотеку - если только на небольшой срок.Фото: iStock

По нынешним ставкам более 20% эксперты вообще не рекомендуют брать ипотеку - если только на небольшой срок (допустим, вы ожидаете больших поступлений средств и не хотите упустить понравившуюся квартиру) или на небольшую сумму (на доплату к уже имеющейся). Если же ставка снизится хотя бы до 16-18%, об ипотеке уже можно задуматься. Приводим примерные расчеты, какой минимальный доход нужен для той или иной суммы кредита.

Доход и доступная сумма для ипотеки

Такие расчеты помогают понять, на квартиру какой стоимости можно рассчитывать и какой доход для ипотеки будет достаточным.

Для расчетов можно также воспользоваться любым ипотечным калькулятором. Например, если ввести предполагаемый ежемесячный платеж (35% от вашего дохода) и выбрать вкладку "Расчет максимальной суммы кредита" или "По сумме платежа" в калькуляторах на "Сравни.ру", "Финуслугах" или портале "Финансовая культура", можно увидеть, какого размера кредит вам доступен.

А калькулятор на сайте "Циан" умеет рассчитывать необходимый доход для кредита нужного размера.

Евгения Боднар:

"При принятии решения обратите внимание, есть ли у вас достаточный первоначальный взнос, каков ваш уровень дохода и есть ли у вас подушка безопасности на форс-мажор. Если нет хотя бы одного из пунктов, ипотека станет для вас катастрофой, а переплата - космической. Тем, у кого есть первоначальный взнос, высокий уровень дохода (пусть и неофициального) и достаточно смелости, нужно просто принять к сведению: если вы оформляете кредит на 10 млн руб. хотя бы под 20% годовых на, допустим, 30 лет, то ваша переплата при аннуитетных платежах составит более 50 млн рублей!"

Что делать, если доход не проходит?

В таких случаях помогают базовые инструменты. "Заемщик может привлечь созаемщика. Иногда помогает увеличение первоначального взноса. Также можно рассмотреть покупку более доступного жилья или подать заявку в другой банк", - отмечает основатель агентства недвижимости "Любимое" София Любимова.

Если имеющегося дохода недостаточно, можно рассмотреть покупку более доступного жилья.Фото: Спиридонов Олег/Бизнес Online/ТАСС

1. Увеличить срок кредита

Увеличение срока выплаты кредита с 15 до 30 лет может снизить необходимый доход на четверть. Минус - общая переплата за весь срок кредита вырастает чуть ли не вдвое, но этот способ часто помогает пройти по ПДН.

2. Увеличить первоначальный взнос

"Увеличение первоначального взноса - действенный механизм повышения вероятности одобрения ипотеки, так как гарантирует банку поступление сразу большего количества средств и, следовательно, уменьшение суммы кредита, - говорит доцент юридического факультета Финансового университета при правительстве РФ Исмаил Исмаилов. - К тому же это фактор, подтверждающий мотивацию заемщика к соблюдению финансовой дисциплины, так как в случае дефолта по кредиту он потеряет больше денег".

"В нынешних условиях увеличение первоначального взноса чаще предпочтительнее, чем увеличение срока кредита", - говорит Алексей Войлуков, профессор бизнес-практики по цифровым финансам РАНХиГС, MBA. По его словам, при этом повышается вероятность одобрения кредита и снижается общая его сумма. При необходимости же можно взять кредит и на больший срок. Но увеличение срока само по себе не так сильно снижает платежи, как кажется.

Если увеличить первый взнос с 10 до 30%, платеж упадет примерно на треть.

Источниками первого взноса могут стать:

• материнский капитал;
• накопления;
• продажа автомобиля;
• собственное жилье (по схеме трейд-ин).

Евгения Боднар:

"Зимой 2026 года все еще есть смысл использовать банковский вклад как инструмент накопления на первоначальный взнос, по крайней мере до тех пор, пока ставки по депозитам превышают инфляцию (по данным Росстата, к середине октября она составила 8,14%, а средние ставки по вкладам на год составили 12,98%, на три месяца - 15,23%)".

Созаемщик несет такую же ответственность по кредиту, как и основной заемщик.Фото: Александр Сухов/ РИА Новости

3. Привлечь созаемщика

Доходы суммируются, а значит, увеличивается и доступная сумма кредита.

Чаще всего созаемщиками выступают:

• супруг(а);
• родители;
• совершеннолетние дети.

Важно! Созаемщик несет такую же ответственность по кредиту, как и основной заемщик.

Руслан Сырцов:

"Если банк отказывает клиенту в оформлении ипотеки, шансы на получение жилищного кредита увеличивает привлечение созаемщика. При этом он должен иметь хорошую кредитную историю и невысокую долговую нагрузку".

Банки лучше относятся к тем заемщикам, которые могут документально подтвердить поступления.Фото: Алексей Сухоруков/ РИА Новости

4. Подтвердить доход

Банки лучше относятся к тем заемщикам, которые могут документально подтвердить поступления. Причем необязательно это должна быть официальная зарплата по основному месту работы. Возможны варианты:

• справка 2-НДФЛ (подтверждение официальной зарплаты);
• справка по форме банка (если реальный доход заемщика выше официальной зарплаты);
• выписки по счету за 6-12 месяцев;
• чек-история самозанятых (история платежей от заказчиков). Следует отметить, что для самозанятых важна регулярность платежей: чем стабильнее поступления, тем выше шансы на одобрение.

Станислав Коновалов, член совета директоров компании "Плато Девелопмент":

"Если клиент трудоустроен согласно ТК РФ, работает как индивидуальный предприниматель или самозанятый, проблем с подтверждением дохода не возникнет. Компании делают отчисления в Пенсионный фонд России, а самозанятые платят налог на профессиональный доход".

Если человек работает по контракту или на фрилансе, ему нужно обязательно быть оформленным как самозанятый или индивидуальный предприниматель, также важно иметь постоянных клиентов.Фото: iStock

"Если человек работает по контракту или на фрилансе, ему нужно обязательно быть оформленным как самозанятый или индивидуальный предприниматель, также важно иметь постоянных клиентов", - отмечает операционный директор Genesis Group Оксана Иванова.

Елена, 36 лет (маркетолог из Казани):

"Я работала последние 8 лет, часть этого времени с ипотекой, у меня были кредитные карты и автокредит. Позже решила купить новую квартиру, чтобы переехать и улучшить условия жизни. Собрала стандартный пакет справок о доходах, со справкой 2‑НДФЛ с места работы. Однако получила отказ от банка, который сослался именно на слишком высокий ПДН. Банк посчитал, что уровень выплат (кредитные карты, кредит за автомобиль и новый ипотечный платеж) превышает допустимую долю: будущий платеж слишком высокий по сравнению с официальным доходом. Я решила закрыть некоторые кредитные карты, повысила сумму первоначального взноса за счет семейных сбережений и привлекла супруга с более высоким официальным доходом как созаемщика. Через два месяца переподала заявку - и получила одобрение ипотеки".

Господдержка - один из самых действенных способов снизить ежемесячный платеж и увеличить шанс на одобрение даже при небольшом доходе.Фото: Кирилл Кухмарь/ ТАСС

Программы господдержки ипотеки

Господдержка - один из самых действенных способов снизить ежемесячный платеж и увеличить шанс на одобрение даже при небольшом доходе. Но, конечно, нужно подходить под условия той или иной программы. Приводим основные параметры в таблице.

Если доход маленький, то семейная, сельская или IT-ипотека могут помочь значительно снизить платеж и повысить шанс на одобрение. Уточните в администрации своего города или региона, есть ли какая-то поддержка заемщикам от местных властей. В некоторых субъектах РФ ряду граждан могут дополнительно субсидировать процентную ставку или предлагать другие льготные условия.

Что делать, если доход "серый", маленький или нестабильный?

Многие спрашивают, как получить ипотеку без официального дохода и возможно ли оформление кредита по двум документам.

"Если у клиента недостаточно официально подтвержденного дохода для новой заявки на ипотеку, то помочь может заполненная работодателем справка по форме банка, отражающая фактический доход клиента", - говорит основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян. При этом банки оценивают не только размер дохода, но и его регулярность.

София Любимова:

"Получить ипотеку при нестабильном доходе возможно, но сложнее. Банк учитывает регулярность поступлений и наличие сбережений. Основной риск заключается в том, что при снижении дохода платеж может стать непосильным. В таких случаях банк может одобрить меньшую сумму кредита или установить дополнительные условия".

При снижении дохода платеж может стать непосильным. В таких случаях банк может одобрить меньшую сумму кредита или установить дополнительные условия.Фото: iStock

Существует несколько рабочих схем:

• Ипотека по двум документам. Это паспорт и один из документов на выбор банка и заемщика - водительские права, военный билет, загранпаспорт, СНИЛС и т.п. Подтверждать доход не нужно, но ставка по кредиту при этом выше.
• Обеление части дохода. Иногда работодатель готов временно повысить белую часть зарплаты.
• Самозанятость. Подтверждением дохода станут регулярные чеки и стабильные поступления.
• Доход от аренды. Сдача комнаты, гаража, дачи - если оформить это официально, то банк учтет такие доходы.
• Созаемщик из семьи. Самый надежный способ.

Антон, 31 год (Нижний Новгород):

"Я накопил первоначальный взнос около 1,5 млн руб. и подал заявку в крупный банк на ипотеку для покупки квартиры в новостройке. Но банк отказал, указав, что мой доход невозможно считать стабильным: часть переводов не прошла через бухгалтерские документы, то есть они не подтверждены официально. Мне сказали, что банки не очень любят нестандартные доходы - от фриланса, работ по контракту, нерегулярные выплаты. Они предпочитают зарплаты по трудовому договору или индивидуальных предпринимателей с постоянной прибылью. Но часть доходов мне удалось подтвердить, собрав документы. В итоге через два месяца я все же получил ипотеку, хотя и по чуть большей ставке, чем предлагали людям с "белой" зарплатой".

"Очень частая ситуация, с которой сталкиваются клиенты при подаче заявки на ипотеку, - это отсутствие возможности подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, - говорит Аркадий Погосян. - Банки идут навстречу клиентам в такой ситуации и практически все принимают справки по установленной форме. У каждого финучреждения она своя, но с ростом клиентоориентированности подход упростили, и крупные игроки ипотечного рынка готовы принять в подтверждение дохода справку по форме иного банка, при условии наличия в ней всей необходимой информации. Также некоторые кредитные учреждения предлагают клиентам дополнительно подтвердить доход выписками со счетов - это позволяет наглядно показать фактические размеры поступлений потенциального заемщика".

Повысить вероятность одобрения ипотеки можно не только увеличив доходы, но и снизив платежи по кредиту на жилье - накопить этот взнос.Фото: iStock

Если у вас открыта зарплатная карта банка и в течение нескольких лет финучреждение "понимает" уровень ваших доходов, то это является важным моментом для получения ипотечного кредита на необходимую сумму, отмечает Погосян.

Как снизить будущий платеж

Повысить вероятность одобрения ипотеки можно не только увеличив доходы, но и снизив платежи по кредиту на жилье.

В таблице представлено несколько способов снизить будущий платеж и то, с какими минусами можно столкнуться.

Когда ипотеку лучше не брать

Есть ситуации, когда даже при одобрении банком ипотека, которую можно взять, окажется очень неприятной нагрузкой. В частности, если:

• платеж превышает 50% дохода. Конечно, если ваши доходы достаточно высоки, то и половины зарплаты может легко хватить на повседневные нужды. Но если оставшаяся половина чуть больше прожиточного минимума, стоит десять раз подумать заранее;
• нет финансовой подушки на срок 3-6 месяцев. В этом случае внезапное увольнение или болезнь могут привести к просрочкам ипотечных платежей, начислению пеней и росту задолженности;
• доход сезонный или завязан на подработку. Велики риски, что нестабильный доход опять же может спровоцировать просрочки и клубок проблем;
• впереди дорогостоящие обязательства (ремонт, рождение ребенка). Даже если сейчас вы справляетесь с платежами, недооценка предстоящих расходов может стать критичной для семейного бюджета.

Сценарии для разных людей

Ситуация 1: маленький официальный доход

В таком случае может помочь:

• увеличение срока кредита;
• привлечение созаемщика;
• внесение большого первого взноса.

Исмаил Исмаилов:

"Самый простой способ - привлечение в качестве созаемщика еще одного лица с хорошей кредитной историей и официальным доходом (например, супруга или родителя). Но нужно учитывать, что объект, приобретаемый в ипотеку, в этом случае будет считаться общим имуществом. Созаемщики пожилого возраста, напротив, могут снизить шансы на получение долгосрочного кредита. Поручительство также может быть выходом, так как поручители отвечают по долгу (хотя и не получают прав на приобретаемый объект). Однако созаемщики больше приветствуются банками".

Рекомендуется заранее закрыть все мелкие кредиты, уменьшить лимиты по картам и рефинансировать уже существующие долги.Фото: Алексей Сухоруков/ РИА Новости

Ситуация 2: "серый" доход

Без официального дохода вам могут подойти в подтверждение своей финансовой состоятельности:

• справка по форме банка;
• выписки со счетов;
• подтверждение доходов самозанятого;
• частичное обеление зарплаты.

Ситуация 3: высокий ПДН из-за кредитов

Рекомендуется заранее закрыть все мелкие кредиты, уменьшить лимиты по картам и рефинансировать уже существующие долги.

Ситуация 4: нестабильный доход (фриланс)

Следует предъявить документы о поступлениях за 6-12 месяцев, приложить контракты, счета и выписки.

Если банк отказал: план действий

Отказ в получении ипотеки - распространенная ситуация. Но не критичная. Что можно сделать?

1. Снизить ПДН - закрыть мелкие кредиты, уменьшить лимиты по кредитным картам.
2. Подтвердить доход через справку по форме банка, выписки о движении средств по счетам.
3. Привлечь созаемщика.
4. Подать заявку в другой банк: кредитные учреждения используют разные скоринговые модели (по-разному считают финансовую состоятельность покупателя).

Оксана Иванова:

"Для успешного получения ипотеки важно не только иметь стабильный доход, но и продемонстрировать финансовую дисциплину, подтвердив это документами. Проблемы с кредитной историей или нестабильные источники дохода могут стать препятствием на пути к ипотечному кредитованию".

Для успешного получения ипотеки важно не только иметь стабильный доход, но и продемонстрировать финансовую дисциплину.Фото: iStock

Плохим знаком для банка может быть и полное отсутствие кредитной истории (если вы ранее вообще не брали кредиты). Это не позволяет финучреждению оценить вашу аккуратность в платежах. Иногда при плохой кредитной истории или ее отсутствии эксперты советуют взять небольшой кредит и педантично погашать его. Это улучшит ваши показатели.

Законодательно число заявок в банки не ограничено, отмечает Руслан Сырцов. Однако каждая новая попытка отражается в кредитной истории. Большое количество запросов за короткий период для большинства финучреждений служит основанием для отказа клиенту в оформлении займа.

Можно ли взять ипотеку без официального дохода?

При отсутствии подтвержденных доходов получить ипотеку практически невозможно. Банк должен видеть подтвержденные поступления. Однако официальный доход - необязательно зарплата. Это могут быть доходы от сдачи в аренду, регулярные доходы самозанятого, долгосрочный контракт предпринимателя и т.п.

Какой доход достаточен для ипотеки?

Банки ориентируются на показатель долговой нагрузки. Платежи по всем кредитам, включая ипотеку, как правило, не должны превышать 40-50% дохода заемщика или семьи. При этом оставшейся половины должно хватать на жизнь (ориентируйтесь хотя бы на прожиточный минимум в расчете на каждого члена семьи).

Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру за 5-8 млн рублей?

Для квартиры стоимостью около 5 млн рублей при текущих ставках требуется доход от 140 тыс. рублей в месяц. При покупке более дорогого жилья требования к доходу увеличиваются пропорционально сумме кредита.

Что делать, если банк отказал в ипотеке?

Отказ не означает, что ипотека недоступна навсегда. Часто помогает снижение долговой нагрузки, закрытие мелких кредитов или увеличение первоначального взноса. Также можно подать заявку в другие банки - у них могут быть разные подходы к оценке клиента.

Стоит ли брать ипотеку при нестабильном доходе?

При нерегулярных доходах особенно важно иметь финансовую подушку и выбирать платеж с запасом.

Лучше увеличить взнос или срок?

Для снижения платежа эффективнее увеличить первый взнос. Если это невозможно - увеличивайте срок кредита.

Можно ли взять ипотеку, если уже есть кредиты?

Можно, но ПДН не должен выходить за рамки 45-50%. Получить ипотеку можно даже при наличии других кредитов. Банк анализирует общую долговую нагрузку и платежную дисциплину заемщика. Наибольшие сложности вызывают просрочки и крупные потребительские кредиты. Мелкие долги перед подачей заявки лучше погасить.

Что делать, если банк отказал?

Если банк отказал в ипотечном кредите, не стоит отчаиваться. В первую очередь нужно выяснить причину отказа. Обычно это делается через запрос в банк. Если отказ связан с недостаточным доходом, заемщик может попытаться найти дополнительные источники дохода или снизить долговую нагрузку. В некоторых случаях можно повысить первоначальный взнос или продлить срок кредита. Еще одним вариантом является обращение в другой банк с более гибкими условиями.

Заключение

Маленький доход - не тупик для желающего взять ипотеку, но в текущих условиях требуется особенно взвешенный подход. Одобрение кредита при низкой зарплате вполне возможно. Важно заранее правильно рассчитать долговую нагрузку и при необходимости улучшить этот показатель. Можно использовать программы господдержки, подтвердить доход справкой или выписками, при необходимости привлечь созаемщика. Даже если банк отказал, у заемщика всегда есть варианты повторного обращения и в это финучреждение, и в другие.

Эксперты советуют следить за тем, чтобы ежемесячный платеж не превышал 35-45% дохода. Это значительно повышает шансы на одобрение кредита. А заранее накопленная финансовая подушка, покрывающая 3-6 месяцев расходов, снижает риски запутаться в долгах.