На первичном рынке Петербурга привыкают к новой "нормальности"

За 2025 год в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров жилья. Это примерно на треть меньше, чем вводилось в предыдущие годы. Существенное снижение объемов жилищного строительства, хотя и было "плановым", сильно повлияло на первичный рынок жилой недвижимости.

Прежде всего оно исключило даже слабые намеки на снижение цен. По данным агентства "Прайд Групп", в ноябре 2025 года средняя стоимость новостроек Северной столицы достигла 301 тысячи рублей за один квадратный метр, увеличившись за год почти на 40-45 тысяч рублей, а за последние пять лет - больше чем в два раза, на 170 тысяч рублей. Медианная полная стоимость квартир в новостройках Санкт-Петербурга в декабре 2025 года, по данным сервиса Яндекс Недвижимость, составила 15,6 миллиона рублей. А квадратный метр первичного жилья в декабре медианно стоил 344 тысячи рублей.

В предыдущие годы у строителей накапливалось нераспроданное жилье. Несмотря на этот "жирок", объем предложения на рынке нового жилья, по данным ЦИАН, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в финале минувшего года оказался на 15 процентов ниже значений конца 2024 года. Еще более наглядным сжатие рынка новостроек выглядит глазами петербургских риелторских компаний.

Так, по данным "Прайд Групп", к декабрю 2025 года общий объем текущего жилищного строительства в Петербурге снизился до менее шести миллионов квадратных метров, потеряв за два года почти четверть прежнего значения. Если в декабре 2023 года в городе одновременно строилось примерно 470 жилых зданий (на 186 тысяч квартир и апартаментов), то в декабре 2025-го - всего около 390 (на 146 тысяч помещений). Как следствие, в 2026 год первичный рынок Петербурга вошел без привычного запаса готового жилья.

- Проектов меньше, объемы ниже, выбор для покупателя уже. Это не кризисный сценарий, а скорее новая осторожная норма, в которой девелоперы работают с ограниченным предложением и длинным горизонтом, - комментирует гендиректор агентства Алексей Бондарев.

Параллельно со снижением объемов строительства снижался и спрос на петербургские новостройки. По данным эксперта по недвижимости Георгия Патанина, в 2025 году интерес потенциальных покупателей к ним сократился примерно на 36 процентов по отношению к 2024-му и почти на 48 процентов - к 2023-му. Правда, к концу завершившегося года спрос заметно оживился, и участники рынка очень рассчитывают на продолжение этого тренда.

В условиях по-прежнему дорогой ипотеки и сжатия платежеспособного спроса девелоперы корректируют объем и содержание выводимых на рынок проектов. Строители и продавцы нового жилья делают все, чтобы их бизнес-модель оставалась прибыльной и хотя бы часть потенциальных клиентов расставалась со своими деньгами в обмен на квадратные метры.

Одним из самых заметных изменений стало снижение средней площади квартир в новостройках, продолжающееся уже третий год подряд. Если в декабре 2023 года этот показатель в Петербурге составлял 42 квадратных метра, то в декабре 2025-го - около 41 квадратного метра (минус два-три процента). А сегодня уже не вызывают удивления однокомнатные квартиры площадью всего 30 "квадратов" и 48-метровые "двушки" воспринимаются как стандарт.

- В условиях сокращающегося рынка девелоперы все чаще делают ставку на более компактные планировки, чтобы удерживать итоговый бюджет покупки. В результате средняя квартира в новостройке становится меньше, и этот процесс уже можно считать системным, - отмечает Дмитрий Уваров, руководитель агентства недвижимости "УваровДом".

Крохотные студии и тесные однушки, поначалу считавшиеся временным решением для тех, кто покупает свое первое жилье, сегодня стали основным продуктом. Риелторы видят в этом повторение советского опыта на новой спирали истории.

- Микроквартиры - это прямой аналог общежитий. В мегаполисах мало земли и много людей, и этот фактор никуда не исчезнет. Такой формат стал устойчивой частью рынка, - говорит Дмитрий Уваров.

По его оценке, в ближайшие годы компактные форматы продолжат доминировать в доступных ценовых сегментах, и с этим придется считаться покупателям и девелоперам, а также вторичному рынку.

Уменьшение средней площади квартир в новостройках фиксируется третий год подряд

Но одного "усыхания" площадей уже мало. В стремлении снизить издержки застройщики стремятся к унификации планировок и упрощению инженерных систем. Например, переходят от индивидуальных проектов к типовым решениям, что снижает себестоимость строительства на 10-15 процентов. Это нормально и оправданно, считают риелторы. Совсем другое дело, когда экономия затрагивает базовые параметры жилья. Грань между разумной оптимизацией и опасным удешевлением становится все тоньше, и далеко не все ее выдерживают.

- Когда экономят на толщине стен, высоте потолков или количестве лифтов - это уже компромисс, который покупатель ощущает сразу после заселения... Честная оптимизация - это замена мрамора на керамогранит или импортных лифтов на надежные аналоги. А вот уменьшение окон или снижение потолков - уже потеря качества, пусть на этапе покупки это и не видно, - говорит Алексей Бондарев.

Клиенты становятся требовательнее, но чаще всего готовы согласиться с резонами продавца, если меры по экономии предприняты им не в ущерб удобству.

- Когда клиенту объясняют, что отказались от немецкой сантехники в пользу российской, но при этом сохранили уровень надежности - он это понимает. Но экономию на звукоизоляции или парковочных местах не принимает. Люди готовы отказаться от блеска, но не от комфорта, - отмечает гендиректор "Прайд Групп".

По его словам, та самая грань проходит там, где начинает страдает функциональность или долговечность жилья, поэтому экономить следует только на том, что можно потом заменить, а не на том, что встроено навсегда.

Кстати

К счастью для покупателей, девелоперы сегодня думают не только о снижении себестоимости, но и о том, как стимулировать спрос. Как отмечают в сервисе "Яндекс Недвижимость", в 2025 году застройщики активно использовали спецпредложения, такие как трейд-ин, рассрочки, дополнительные опции в подарок, выгодные условия при покупке вместе с квартирой машино-места или кладовки. Но главным инструментом являются дисконты на сами квартиры. В Санкт-Петербурге и Ленобласти к концу года они достигали семи процентов.

- Тренд на гибкость в вопросах цены сохранится и в 2026 году. В условиях ожидаемых изменений параметров семейной ипотеки такие акции могут стать еще более важным драйвером для покупки новостройки, - полагает коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров.