Против произвола риелторов предложили ввести меры: На существующие проблемы указали в Госдуме

Почему возникли проблемы

По его словам, сейчас риелторская деятельность регулируется общими положениями гражданского законодательства. В результате "толком никакого контроля за риелторами и нет контроля сделок", заметил депутат. Он привел в пример ситуацию, в которой продавцы требуют вернуть квартиры обратно (этот механизм ранее получил широкую известность в связи с делом певицы Ларисы Долиной). В ряде случаев оказывается, что "риелторы ничем не помогли, не проверили, не увидели, а рынок сам ничего не урегулировал и тем самым сформировал масштабную проблему", уточнил депутат.

По его оценке, первая проблема риелторских услуг связана с допуском на рынок. "Сопровождать сделки с недвижимостью сегодня может практически любой человек, и у клиента заранее отсутствует возможность понять, имеет ли исполнитель подтвержденную квалификацию, статус и ответственность, - заявил он. - Решением должно стать введение лицензирования риелторской деятельности с установлением единого контролирующего органа над этой сферой".

Лицензии и контроль

Глава профильного комитета напомнил, что функции лицензирования, как правило, осуществляет уполномоченный орган. "В вопросе с риелторами логичным вариантом выглядит профильный федеральный орган, связанный с государственной регистрацией прав и учетно-кадастровой деятельностью, - заявил Гаврилов. - В этом случае возможным вариантом может быть Росреестр, при этом в законе или подзаконном регулировании должно быть прямо закреплено, какой именно орган выдает лицензии, ведет официальный реестр и осуществляет контроль соблюдения обязательных требований".

По оценке парламентария, как вариант можно применить и подход, существующий в сфере кадастровой деятельности - в этой области есть государственный реестр специалистов, при этом госнадзор сочетается с саморегулированием. "Аналогичная логика, на наш взгляд, вполне может быть применима и к риелторам, но с более жесткими "точками ответственности", - пояснил Гаврилов, - саморегулируемые организации в такой конструкции могли бы отвечать за профессиональные стандарты, внутренний контроль и дисциплинарные процедуры, а государство - за выдачу лицензий, учет и публичную, открытую проверку статуса в официальном реестре".

Как объяснил депутат, клиентам это даст возможность до начала работы проверить, имеет ли конкретный риелтор право участвовать в сделках. "Пока мы видим добровольные сертификации и неофициальные реестры - это не работает, существенно не влияет на качество услуг", - резюмировал Гаврилов.

По сути, риелтор в ряде случаев мог бы стать как бы "частью госуслуг", считает депутат, особенно там, где задействованы пожилые люди.

Четкая цена и оплата по факту

Вторая проблема, по оценке депутата, касается формирования цены риелторских услуг.

"Комиссия часто смешивается с дополнительными услугами, появляются новые платежи уже в ходе работы, и итоговая сумма становится известна слишком поздно", - объяснил он.

Решением, по мнению Гаврилова, должно стать обязательное заключение письменного договора с обязательными положениями до начала каких-либо действий. В таком договоре, пояснил он, базовая услуга должна быть описана через конкретные этапы и сроки, ее стоимость - фиксироваться заранее, а дополнительные услуги - выделяться отдельными позициями с отдельной ценой и отдельным согласием клиента. Также должна быть установлена обязанность раскрывать все источники вознаграждения, включая выплаты от третьих лиц, чтобы структура оплаты и мотивация посредника были заранее известны, считает депутат.

По его словам, при подготовке нормативного регулирования принципиально важно определить, какие конкретно юридически значимые действия охватываются риелторской деятельностью, их содержание и границы, а также отграничение от смежных видов деятельности, например, юридических или консультационных услуг.

Еще одно правило, которое депутат считает необходимым, - оплата услуг должна производиться по результату, а вознаграждение должно исключаться при отсутствии результата и/или при ненадлежащей проверке.

Убытки и расчеты

"Одновременно должна быть прямо сформулирована обязанность компенсировать убытки клиенту в случаях причинения ущерба действиями (бездействием) риелтора, - заявил депутат. - Это особенно важно, поскольку на практике риелторы часто заключают с лицами, желающими продать недвижимость, странные договоры, по которым риелтор ничего не делает, просто ждет звонков по объявлению, а сам продавец не имеет права продавать жилье, не расторгнув договор с риелтором, даже если к нему завтра постучится в дверь сосед и захочет купить его дачу. В результате это превращается в неквалифицированную игру с чьей-то недвижимостью и получением денег "из воздуха".

Третья проблема связана с расчетами. "На практике до сих пор повсеместно используются наличные авансы, передача денег из рук в руки, "комиссии ни за что", хранение оригиналов у посредника, а также дистанционные схемы, при которых клиент теряет контроль над процессом и над недвижимостью, - объяснил Гаврилов. - Решением должно стать формирование обязательных безопасных процедур: риелторам должно быть запрещено принимать и хранить денежные средства по сделке, а расчеты должны осуществляться через банковские инструменты либо через нотариальные механизмы. Передача оригиналов должна допускаться только по описи, на ограниченный срок и для конкретного действия, с обязательным возвратом; нарушение этих требований должно рассматриваться как основание для дисциплинарных мер и приостановления лицензии".

Нарушитель должен ответить

Четвертая проблема, по его словам, заключается в отсутствии реальной имущественной ответственности риелторов: при причинении ущерба клиенту нередко оказывается, что взыскать убытки невозможно. Решением, заявил депутат, должна стать двухуровневая система финансовых гарантий. Первым уровнем должно быть обязательное страхование профессиональной ответственности как условие получения и сохранения лицензии. Вторым уровнем должен стать компенсационный фонд саморегулируемой организации, из которого будут производиться выплаты в случаях недостаточности страхового покрытия или невозможности взыскания; после выплаты фонд должен иметь право на регрессное взыскание с виновного лица. Здесь необходимо прямо и акцентированно зафиксировать практический эффект: такая конструкция должна "спасти и отсечь", выбить черных риелторов с рынка.

"В результате риелторская деятельность должна быть встроена в общую систему сопровождения сделок как лицензируемая консультативная профессия с четко определенной ролью, контролем и ответственностью", - резюмировал глава профильного комитета.