Как пояснила зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, в обязанности управляющей компании входит содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
"Если в акте сдачи-приемки указано, что работы по договору управления выполнены не в надлежащем объеме или не с должным качеством, то это является основанием для перерасчета платы", - говорит Разворотнева.
Общественный деятель, эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь подтверждает, что жильцы многоквартирных домов действительно могут получить перерасчет платы за содержание общего имущества, если управляющая компания плохо выполняет свои обязанности.
"Перерасчет положен, когда управляющая компания не убирает подъезды и придомовую территорию, не чистит снег, не делает текущий ремонт, не поддерживает лифты в рабочем состоянии. Важно понимать, что в данном случае речь идет именно о плате за содержание дома", - уточняет эксперт.
О том, как жильцы могут добиться перерасчета, рассказал и заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Каплан Панеш (фракция "ЛДПР"). Он подтвердил, что законодательство дает собственникам реальный механизм воздействия на недобросовестную управляющую организацию.
"Речь идет о праве требовать уменьшения платы за содержание общего имущества дома, если услуги или работы выполняются ненадлежащим образом. Это прямое следствие договорных отношений", - сказал депутат.
Перерасчет, по его словам, может быть истребован при систематическом нарушении качества или периодичности работ, таких как невыполнение уборки, плохое состояние освещения, длительное отключение электроэнергии, питающей системы домофонов и насосов.
Панеш подробно описал процедуру перерасчета. Первым шагом является письменное обращение к управляющей компании с описанием недостатков и требованием их устранить в разумный срок. К обращению следует приложить доказательства: фото, видео, акты осмотра, подписанные соседями. Если реакции нет, следующим этапом становится составление комиссионного акта о предоставлении услуг ненадлежащего качества с участием представителя УК, жильцов и, при возможности, представителя госжилнадзора или совета дома.
"На основании этого акта подается заявление в управляющую компанию о перерасчете платы. Если компания отказывается его производить, следующим шагом является обращение с жалобой в государственную жилищную инспекцию или в суд", - говорит Панеш.
При этом эксперты признают, что на практике добиться перерасчета довольно сложно. Дело в том, что для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения нужен специальный акт, который фиксирует услуги и работы ненадлежащего качества. Без этого документа добиться перерасчета почти невозможно.
"Парадокс в том, что управляющая организация сама может составить такой акт, но в конфликтной ситуации она является нарушителем. Ожидать, что компания будет объективно фиксировать собственные недостатки в работе, не всегда реалистично. Приходится жителям самостоятельно разбираться в юридических тонкостях", - отмечает Бондарь.
Депутат Панеш добавляет, что основная трудность заключается в сборе доказательств и организации коллективных действий, так как управляющие компании часто игнорируют обращения от отдельных собственников. "Решающую роль играет наличие правильно составленных и задокументированных актов, которые имеют силу доказательства в надзорных органах и суде", - говорит Панеш. По его словам, опыт последних лет показывает рост поддержки со стороны жилищных инспекций и судов при наличии неопровержимых фактов.
"Перерасчет действительно работает, но требует от жильцов настойчивости и грамотного документального оформления. Успех, вероятно, зависит от того, насколько правильно составлен акт и соблюден ли срок подачи заявления", - резюмирует Бондарь.
При этом он считает, что саму систему можно и нужно упрощать. По его мнению, логичным шагом было бы настроить автоматический перерасчет, основываясь на массиве обращений жителей через ГИС ЖКХ. "Когда поступает много жалоб на одну проблему и факт нарушения подтверждается, это сняло бы лишнюю бюрократическую нагрузку с граждан", - полагает он.
Светлана Разворотнева отмечает, что жильцы, как правило, обращают внимание на видимые проблемы: некачественную уборку подъездов и дворов. Однако, по ее словам, видимый порядок не всегда отражает реальное состояние дома. Некоторые управляющие компании делают упор на внешний эффект. Они высаживают цветники и следят за уборкой, но годами не проводят необходимых ремонтов. В итоге износ конструкций накапливается незаметно, что в итоге приводит к серьезным авариям.
Чтобы сезонные проблемы вроде протечек не становились неожиданностью, а скрытый износ обнаруживался вовремя, нужен постоянный контроль. Ключевым инструментом для этого парламентарий называет совет дома. Его председатель может участвовать в плановых осмотрах общего имущества, фиксировать все недостатки, подписывать акты приемки или акты о нарушениях - но только если общее собрание собственников наделило его такой функцией.
В сентябре этого года начнет действовать норма. Она позволит председателю по самому факту его избрания подписывать такие акты без отдельного решения собственников. Кроме того, Минстрой установит четкую процедуру подписания актов сдачи-приемки. "На мой взгляд, этот инструмент станет хорошим способом контроля за управляющей компанией", - заключила Разворотнева.