Условия кредитования жестче, коммуналка дороже: Чего ждать на рынке недвижимости в 2026 году
Ипотечные ставки в 2025 году были запредельно высоки, продажи жилья упали. Но это не привело к затишью на рынке недвижимости. Рассказываем, что случилось в 2025 году в этой сфере и чего ждать от 2026-го.
"Эффект Долиной"
Вторичный рынок жилья к концу года был озадачен "эффектом Долиной". Певица продала свою квартиру, но впустить туда покупателя отказалась. Долина заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, квартиру продавала фиктивно, выезжать не собирается.
Ситуация поставила в тупик тех, кто собирался купить жилье. Способов на 100% уберечься от таких продавцов пока не найдено. А аналогичных случаев немало. Варианты решения проблемы активно обсуждаются на уровне Госдумы.
В середине декабря точку в деле Долиной поставил Верховный суд. Он объявил, что, несмотря на телефонных мошенников, проведенная сделка отмене не подлежит, а квартира принадлежит покупателю. Певица должна выехать из квартиры.
Обман покупателей домов
Год назад на Прямой линии президента РФ Владимира Путина впервые публично прозвучала тема "обманутых дольщиков" на загородном рынке. Люди заказывали и оплачивали строительство дома, но подрядчик затягивал строительство и позже исчезал. Покупатель зачастую продолжает выплачивать ипотеку, а на зарастающем участке - лишь остов здания.
Звучат данные о 10-20 тыс. пострадавших. Скорее всего, какое-то решение проблемы будет найдено или за счет региональных властей (которые достроят дома), или за счет банков (часто клиентам, бравшим ипотеку, рекомендовалось воспользоваться услугами аккредитованного банком подрядчика, который, однако, позже становился проблемным).
Введение эскроу на загородном рынке
Для профилактики подобных проблем был принят закон об использовании счетов эскроу на загородном рынке (вступил в силу с марта 2025 года). При использовании счета эскроу деньги покупателя хранятся на специальном счете в банке и подрядчик получает доступ к ним, только если дом официально достроен. Использование эскроу при строительстве частного дома осталось добровольным (если только дом не строится с помощью льготной ипотеки).
Введение эскроу затормозило загородное строительство - подрядчики оказались не готовы к работе с этим финансовым механизмом. Но постепенно число тех, кто строит через эскроу, растет.
Использование участков
Тогда же, в марте 2025 года, вступил в силу закон об использовании по назначению земельных участков. Теперь существует механизм, позволяющий воздействовать на дачников, которые годами не появляются на своем участке, зарастающем борщевиком, или на владельцев заброшенных домов, куда вселяются бездомные.
Если невозможно использовать землю сразу после получения, у владельца есть три года на освоение участка (осушение, увлажнение, очистку и т. п.). Срок отсчитывается от момента покупки участка или с марта 2025 года (если право на землю появилось раньше закона). Власти смогут предъявить владельцу претензии, если земля все еще не используется.
Вторичное жилье по льготной ипотеке
Две льготные ипотечные программы ("Семейная" и "Дальневосточная и арктическая") в 2025 году были распространены на вторичное жилье.
Воспользоваться этим преимуществом можно только в тех городах, где строится не больше двух многоквартирных жилых домов.
В списке - около 900 населенных пунктов. Второе условие более суровое: разрешается покупать квартиру только в доме не старше 20 лет. Причина понятна: не одобряется покупка жилья с помощью государства в ветхом доме.
Ужесточение льготных программ
С февраля ужесточаются условия самой популярной сейчас льготной программы - "Семейной ипотеки". Теперь разрешается оформлять только одну ипотеку на семью - супруг обязательно должен стать созаемщиком. Новый запрет усиливает социальную составляющую программы. Вторую ипотеку (на второго супруга) семья часто брала уже не для собственного проживания. Либо это так или иначе инвестиция, либо "донорская" схема (взяв родителя в созаемщики, купить жилье по льготной ставке может и человек без детей).
Кроме того, с января для банков уменьшили размер возмещения за выдачу льготных кредитов. Это делает ипотеку с господдержкой менее интересной для кредитных учреждений.
Отмена моратория для застройщиков
В конце декабря завершился мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков за задержку жилья. Но выплачивать уже накопленные штрафы им разрешено с отсрочкой (она действует до конца 2026 года).
Ужесточение по кредитам на дома
Требования к выдаче кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) ужесточает с января 2026 года Центробанк. Такие займы будут реже выдавать сильно закредитованным заемщикам.
Среди выданных банком ипотек на ИЖС не более 20% должно теперь приходиться на закредитованных клиентов - у которых на выплаты по кредитам уходит более 80% дохода. Ранее допускалось 25% таких заемщиков.
Квартплата подрастет
С января внепланово увеличиваются коммунальные платежи - из-за повышения ставки НДС на 2%. При этом ФАС отметила, что коммунальные платежи вырастут лишь на 1,7%.
Основное повышение тарифов на коммунальные услуги ожидается с октября 2026 года - на 8-22% в зависимости от региона.
Изменения в экономике и законодательстве
Рынок по-прежнему ждет внятных решений по проблемам обманутых покупателей домов или покупателей на вторичном рынке. И с не меньшим нетерпением ждет снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке. Предполагается, что спрос после этого вырастет. При этом застройщики притормозили начало новых проектов. При дефиците предложения и растущем спросе цены на жилье вновь могут двинуться вверх.