С февраля можно снизить платеж по ипотеке, не теряя льготу: Как это работает?

До сих пор программа рефинансирования подразумевала полный пересчет всего кредита в новом банке по текущим рыночным ставкам. Для заемщиков, которые взяли комбинированную ипотеку, где часть кредита оформлена по льготной госпрограмме (например, 6% годовых), а вторая часть - по рыночной ставке, это было невыгодно: они теряли господдержку по льготной части долга.

С февраля появится возможность раздельного перекредитования. Рефинансировать можно будет именно рыночную часть ("сверхлимитную") комбинированной ипотеки, а льготная часть останется неизменной.

"Это позволит заемщикам воспользоваться снижением рыночных ставок без пересмотра параметров господдержки, а сама государственная субсидия по льготной части продолжит действовать в прежнем объеме", - уточняет доцент Финансового университета при Правительстве РФ Анна Бердникова.

Затронет сотни тысяч семей

Новые условия несут в себе безусловные плюсы для всех участников рынка, считает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

По его словам, многие ипотечные кредиты, заключенные на пике высоких ставок, были комбинированными: часть денежных средств предоставлялась под 6%, остальная - на рыночных условиях. При этом в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях лимит льготной части составлял 12 млн рублей. Этих средств иногда было недостаточно даже для покупки однокомнатной квартиры в столице. Поэтому, как правило, кредит состоял из двух частей - базовой льготной и рыночной.

"При снижении ставок у заемщиков возникло естественное желание уменьшить нагрузку, оформив рефинансирование в другом банке по более выгодным условиям. Но до сих пор по более низким, но все равно рыночным ставкам пересчитывался весь кредит, то есть семья теряла льготу", - объясняет эксперт.

Кулаков добавляет, что после завершения массовой программы "Семейная ипотека" в 2024-2025 годах было выдано свыше 750 тысяч таких кредитов. Таким образом, нововведение коснется значительного числа заемщиков.

Как это будет работать на практике

Допустим, семья оформила кредит на 10 млн рублей: 6 млн по льготной ставке 6% и 4 млн по рыночной 20%. Теперь заемщик сможет обратиться в другой банк, чтобы рефинансировать только эти 4 млн рублей. Если новый банк предложит ставку, к примеру, 15%, это уменьшит общие выплаты по кредиту. При этом льготные 6% на основную часть долга сохранятся.

"Это позволит снизить долговую нагрузку, сохранив государственную поддержку", - говорит заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Каплан Панеш.

Парламентарий уточняет, что технически такой процесс будет организован следующим образом. Заемщику потребуется обратиться в банк за специальной справкой. В ней будет указан остаток задолженности с разделением на льготную и рыночную части, а также подтверждено, что льготная часть кредита продолжает соответствовать условиям госпрограммы. С этой справкой, паспортом, документами на жилье и справкой о доходах можно будет подавать заявку на рефинансирование рыночной части в выбранный банк.

В пресс-службе ДОМ.РФ подтвердили, что при снижении рыночных ставок заемщик может обратиться либо к текущему кредитору, либо в другой банк, чтобы снизить нагрузку по кредиту. Рефинансирование осуществляется с сохранением размера остатка задолженности по льготной части кредита.

Что важно учесть заемщику

Эксперты советуют подходить к выбору нового банка и предложения взвешенно. Анна Бердникова обращает внимание на комплексную оценку: "При рефинансировании важно учитывать не только разницу в ставках, но и полную стоимость кредита, включая скрытые комиссии за страхование и оформление, а также условия досрочного погашения - отсутствие ограничений и дополнительных сборов".

Депутат Каплан Панеш также рекомендует внимательно изучать все дополнительные условия, такие как возможные единовременные комиссии и условия досрочного погашения без штрафов. Он советует просчитать общую сумму переплаты по новому предложению и сравнить ее с текущими расходами.

Перспективы новшеств

Депутат Госдумы Никита Чаплин считает, что новый порядок рефинансирования будет востребован: "Для граждан это дополнительный вариант управления своими финансами. Для рынка это еще один фактор, который способствует снижению долговой нагрузки на семьи и поддерживает активность в жилищной сфере. Уверен, что реализация этой меры будет способствовать дальнейшему развитию ипотечного кредитования в стране, делая его более адаптированным к потребностям людей".

Он подчеркивает, что это не разовая акция, а постоянный механизм, внедрение которого потребовало четкой координации между регулятором, банковским сообществом и органами власти.