Для осмотра лучше пригласить специалиста: как правильно принять квартиру у застройщика

Подробные советы, как провести прием квартиры у застройщика, дала специально для "РГ" юрист по недвижимости, член Ассоциации юристов России Галина Земскова.

"Приемка квартиры - это процедура выявления несоответствий условиям Договора долевого участия (ДДУ) и обязательным требованиям нормативно-технической документации, - пояснила юрист. - Приемка - это не просто осмотр, а юридический акт передачи объекта долевого строительства. Ее правильное проведение критически важно для фиксации ваших прав и претензий".

С даты получения официального уведомления от застройщика начинается отсчет установленного ДДУ срока на приемку: обычно 5-10 рабочих дней. Пропуск срока без уважительной причины может быть расценен как односторонний отказ от приемки с негативными последствиями: начисление неустойки застройщику за "хранение" квартиры.

Предварительный осмотр квартиры (до подписания акта) юрист называет ключевым этапом. "Это ваше законное право и основная возможность выявить недостатки", - говорит Галина Земскова.

Она советует перед визитом в свою квартиру внимательно изучить документы, их надо запросить у застройщика перед осмотром. Так что на осмотр надо прийти уже подготовленным. "Проверять необходимо: соответствие планировки и площадей данным ДДУ и проектной документации; работу всех инженерных систем (электричество, отопление, вода, вентиляция); качество отделки (если она включена в договор); состояние окон, дверей, остекления", - говорит юрист.

Все выявленные недостатки должны быть документально зафиксированы в специальном акте (часто он называется "Акт осмотра", "Ведомость недоделок" или "Дефектный акт"). Этот документ составляется в двух экземплярах, подписывается вами и представителем застройщика. "Если представитель отказывается подписывать - сделайте отметку об этом в акте, зафиксируйте результат осмотра на видео и отправьте один экземпляр застройщику заказным письмом с описью вложения. Это будет доказательством в суде", - поясняет Галина Земскова.

Если вы приняли квартиру с недоделками, сроки их устранения должны быть прямо указаны в приложении к акту. Закон не устанавливает единого срока, он определяется по договоренности (обычно от 10 до 60 дней). "Если сроки не указаны, применяется "разумный срок" (ст. 314 ГК РФ), что создает почву для споров, - рассказывает юрист. - При отсутствии существенных дефектов и сотрудничестве застройщика вся процедура (от осмотра до подписания чистого акта) может занять 1-2 недели. При наличии серьезных недоделок и необходимости их устранения процесс может растянуться на 1-3 месяца. В случае спора и судебных разбирательств - на многие месяцы".

При этом застройщик имеет право прервать осмотр, но только в строго определенных законом случаях. В частности, застройщик вправе прервать или не допустить вас до осмотра, если: во-первых, вы нарушаете правила техники безопасности на объекте (находитесь без каски, в состоянии алкогольного опьянения, пытаетесь проникнуть в служебные зоны). Во-вторых, осмотр проводится не в согласованное время. Застройщик обязан обеспечить доступ, но в заранее установленные и согласованные с вами дату и время. В-третьих, вы отказываетесь подписать обязательные внутренние документы застройщика, связанные с обеспечением безопасности (например, инструктаж, журнал посещения). В четвертых, вы совершаете действия, которые могут повредить объекту или имуществу третьих лиц.

Что не является правомерным поводом для прерывания осмотра: требование "не трогать" или "не проверять" инженерные системы (краны, розетки); ограничение времени осмотра необоснованно малым промежутком (например, 15 минут); отказ в присутствии вашего представителя (технического эксперта, юриста); прерывание осмотра под предлогом, что "это все равно потом исправят".

Ситуации с мотивированным отказом от подписания акта приемки встречаются регулярно, но их частота существенно варьируется в зависимости от класса объекта и репутации застройщика, поясняет юрист. Полноценный мотивированный отказ с перспективой суда - это все еще менее 10% случаев. Однако свыше 60% приемок проходят через стадию составления детального акта недоделок, который является по сути условным принятием объекта.

Важный вопрос: какие недочеты можно выявить самостоятельно? Самостоятельно владелец может выявить очевидные, "поверхностные" недостатки, поясняет собеседник "РГ". Например: визуальные дефекты отделки: трещины, сколы, неровности на стенах и потолках, дефекты покраски/обоев, щели в плинтусах. Работу сантехники и электрики: протечки под раковиной, неработающие смесители, засоры, отсутствие напряжения в розетках (проверяется индикатором), неработающие выключатели. Окна и двери: видимые повреждения, плохое открывание/закрывание, явные щели, запотевание стеклопакетов внутри стекол. И т.д.

Но только приемщик (независимый технический эксперт) выявит скрытые и технически сложные нарушения. Это могут быть скрытые дефекты конструкций и отделки: точные "завалы" стен/потолков (лазерным уровнем), наличие пустот в стяжке пола, качество штукатурки под обоями. Также эксперт может проверить соответствие проекту и нормам: точные размеры площадей, высот (для перерасчета цены), правильность сечений электропроводки, монтаж системы вентиляции. Часто требуются экспертизы для проверки качества материалов: соответствии отделочных материалов заявленным в ДДУ. И т.д.

По словам Галины Земсковой, в последние годы происходит смещение акцента с косметики на инженерию и комфорт: дольщики стали меньше обращать внимание на мелкие недочеты и больше - на работу систем вентиляции, шумоизоляцию (в том числе межквартирную и от инженерного оборудования), качество теплового контура. "Это связано с ростом правовой грамотности и судебной практики, где подобные дефекты признаются существенными", считает она.

Также юрист отмечает рост требований к точному соответствию проектной документации (особенно с 2023 г.): после череды скандалов с "перепланировками на ходу" дольщики активно проверяют соответствие фактических площадей, конфигурации помещений и высоты потолков данным проектной декларации и ДДУ. Несоответствия ведут к искам о перерасчете цены. "Участились проверки правильности монтажа электрощитов, сечения кабелей, наличиения УЗО, работы систем дымоудаления. Застройщики, экономящие на этом, несут серьезные риски", - рассказывает спикер.