Покупаете жилье, доля в котором принадлежит ребенку? Верховный суд разъяснил, на какие подводные камни обратить внимание

Одной из наиболее рискованных покупок справедливо считается приобретение на вторичном рынке жилья, квартиры, в которой есть "детские" доли или были прописаны малолетние собственники. Как правильно вести себя оказавшемуся в такой ситуации покупателю, на что следует ему в первую очередь обратить внимание, прежде чем подписать договор купли-продажи, разъяснил Верховный суд.

По мнению высокой судебной инстанции, гражданам - покупателям квартир на вторичном рынке необходимо быть крайне бдительными при покупке жилья, в числе собственников которого значатся несовершеннолетние. Или же они там прописаны.

Казалось бы, всем покупателям недвижимости на вторичном рынке жилья известна прописная истина - на сделку с квартирой, в которой числятся дети, необходимо согласие органов опеки. Но в действительности далеко не у всех таких покупателей или даже риелторов достаточно знаний закона, чтобы избежать "подводных камней" при такой покупке.

Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не выполнил это обязательное условие.

Именно такую коллизию пришлось в итоге изучать Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. И хотя это решение высокой судебной инстанции было вынесено только по одному, совершенно конкретному гражданскому делу, толкование норм права ВС могут оказаться полезными очень многим гражданам, которые уже попали в подобную ситуацию или могут оказаться в чем-то аналогичном в будущем.

История, о которой речь, начиналась совершенно стандартно. В одном из городов Челябинской области некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны она и ее дети. Два несовершеннолетних ребенка. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

Как и положено по закону, дама перед продажей квартиры заручилась согласием на это органов опеки. Но чиновники, давая разрешение, официально указали, что эту квартиру продать можно лишь при условии, что одновременно с продажей будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке детям жилья их матери следовало государственным органам в течение месяца после продажи квартиры.

Как именно должен происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении сказано не было.

Условием продажи квартиры, в которой прописаны дети, была покупка для них нового жилья

Все началось с того момента, когда квартира в итоге была продана. Покупательница полностью рассчиталась за нее и справила новоселье.

Вот только прежняя владелица новую квартиру, две доли которой должны принадлежать ее детям и которая упоминалась в согласии органа опеки, не приобрела, не выполнив тем самым указанное в разрешении на продажу условие.

И когда это стало известно, то местный отдел опеки поступил так, как положено по закону - потребовал в суде признать сделку недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Статья так и называется - "Сделка, противоречащая закону". Эту судебную историю первым заметил информационно-правовой портал Гарант.ру.

Покупательница, узнав про случившееся, заявила, что разрешение опеки вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, она указала, что при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить детям жилье.

Иск органов опеки начал рассматривать городской суд Челябинской области. И он удовлетворил требование отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней хозяйки и ее детей. А в пользу покупательницы взыскали с прежней владелицы компенсацию - 1,05 миллиона рублей. Суд в обоснование своей позиции сослался на статью 167 Гражданского кодекса РФ.

Это решение было оспорено новой владелицей жилья, и в апелляции ранее принятое решение не устояло - Челябинский областной суд отменил вердикт городского суда и принял по этому делу новое решение. В определении судьи указали: то, что прежняя собственница не купила жилье детям и нарушила договоренности с опекой, "не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный".

По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех положенных в таком случае процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.

Такое решение теперь уже не устроило чиновников местной опеки, и они пошли обжаловать его дальше и выше. Вот в таком виде дело и попало на пересмотр в Верховный суд РФ. Там его внимательно изучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

В Верховном суде посмотрели на дело иначе. Судебная коллегия по гражданским делам отменила решение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в областной суд.

В своем определении ВС сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса Российской Федерации: статью 168 - "Сделка, противоречащая закону" и статью 173.1 - "Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана".

Теперь Челябинскому областному суду придется изучать это дело заново.

Определение Верховного суда РФ № 48-КГ18-1