Инвесторы в недвижимость стали покупать чаще, но дешевле

По сравнению с 2024-м годом объем инвестиций снизился на 21% - с 1,32 трлн до 1,04 трлн руб., сообщает NF Group. Больше всего (31% общего объема инвестиций, или 324 млрд руб.) инвесторы вкладывали в офисную недвижимость. Однако этот сегмент собрал на 8 процентных пунктов меньше, чем годом ранее.

Снижение спроса на офисы, отмечают эксперты Ricci, связано с пересмотром планов развития компаний на фоне замедления экономики, сокращением инвестиционной привлекательности покупки на фоне роста цен. Кроме того, высокий уровень арендных ставок делает переезд экономически неэффективным, растет число пролонгаций вместо новых сделок. По их данным, в офисном сегменте в 2026 году спрос на офисы сократится до 1-1,1 млн кв. м (после 2,1 млн в 2024 году и 1,3 млн в 2025-м). При этом ввод новых офисных зданий останется высоким, поскольку многие проекты были перенесены с 2025 на 2026 год.

На втором месте (29% общего объема инвестиций, или 299 млрд руб.) - площадки под строительство, сообщает NF Group. Несмотря на дорогую ипотеку и, казалось бы, непростую ситуацию в строительстве, 73% этих участков - под строительство жилых или многофункциональных комплексов, на втором месте с большим отрывом участки опять же под офисы (11%).

По 175 млрд руб. было вложено в складскую и торговую недвижимость. При этом вложения в склады упали на 2 п. п., а в ТЦ, напротив, выросли на 12 пунктов. Гостиницы же оказались наименее интересны инвесторам - в них было вложено около 29 млрд руб., и их доля осталась такой же, как в 2024 году (лишь около 3%).

По данным же Ricci, как раз инвестиции в гостиничную недвижимость в 2025 году показали существенный рост - на 46%, пусть в целом эти вложения и невелики (50-55 млрд руб.). Объем капитала вырос благодаря высокой активности и интересу инвесторов к проектам, поддерживаемым государством в рамках программы развития внутреннего туризма.

Количество инвестиционных сделок с недвижимостью в 2025 году выросло, но средний чек снизился, отметила партнер NF Group Марина Малахатько. Если в 2024 году прошла 161 сделка, каждая в среднем на 5,5 млрд руб., то в 2025-м было 176 сделок, но размер снизился до 4,3 млрд. В этом году тренд на снижение чека продолжится, поэтому общий объем сделок снизится примерно до 1 трлн руб. В Московском регионе средний чек сделки снизился в 2025 году на 23%, отмечают эксперты Ricci. Это может отражать как снижение цен в некоторых сегментах, так и готовность инвесторов только к более низким бюджетам.

По мнению CMWP (чьи аналитики считают немного по-другому: не учитывают в объеме инвестиций покупку объектов для редевелопмента под жилую функцию, а также покупки активов под конечного пользователя), в 2026 году инвестиции в коммерческую недвижимость могут снизиться на треть - с 450 млрд руб. в 2025 году до 300 млрд руб. в нынешнем. Активность профильных инвесторов останется сдержанной из-за дорогого заемного финансирования, отмечают эксперты. При этом существует потенциал роста инвестиционной активности за счет возможных стрессовых сделок.

Эксперты Ricci считают, что после падения рынка инвестиций в недвижимость в 2025 году (примерно на треть) в 2026 году инвестиционная активность сохранится на том же уровне. К концу года возможен рост рынка, если будет снижаться ключевая ставка.