Как быстро и выгодно погасить ипотеку досрочно: стратегии, расчеты, лучшие способы

Содержание:

1. Как работает досрочное погашение ипотеки
2. Какой способ выгоднее: уменьшать срок или платеж
3. Почему сокращение срока почти всегда выгоднее
4. Когда лучше уменьшать платеж
5. Когда лучше сокращать срок
6. Быстрые стратегии досрочного погашения
7. Льготная ставка по ипотеке и досрочное погашение
8. В какой день лучше гасить ипотеку
9. Как правильно погашать ипотеку досрочно
10. Можно ли вернуть страховку
11. Когда досрочное погашение невыгодно
12. Часто задаваемые вопросы
13. Заключение

Как работает досрочное погашение ипотеки

Хотя досрочное погашение ипотеки — ваше право по закону, реальную выгоду приносит только взвешенный выбор между сокращением срока и снижением платежа. Разбираемся, как не прогадать.Фото: iStock

Российское законодательство позволяет полностью или частично погасить кредит в любой момент. Но чтобы не прогадать, а, наоборот, сделать это с выгодой для себя, важно выбрать подходящий способ. Существуют три варианта:

1. Сокращение срока кредита. Это наиболее прибыльная модель: заемщик продолжает платить ту же сумму, но благодаря уменьшению основного долга кредит закрывается раньше, а совокупные проценты сокращаются весьма заметно. Этот вариант подходит тем, кто готов сохранить текущую финансовую нагрузку.
2. Уменьшение ежемесячного платежа. У этого способа другая задача: снижаются расходы "здесь и сейчас", но долг погашается медленнее, а переплата остается выше. Такой путь выбирают в том случае, когда доход нестабилен или есть необходимость временно снизить финансовую нагрузку.
3. Комбинированная тактика (сокращенный срок в сочетании со снижением платежа). Она строится иначе: заемщик формально уменьшает обязательный платеж, но фактически продолжает перечислять прежнюю сумму, а разница каждый месяц идет как досрочное погашение. Это создает небольшую финансовую подушку, но одновременно ускоряет выплату кредита. С точки зрения экономии, такая схема уступает чистому сокращению срока, но гибкость делает ее удобной в нестабильных условиях.

Насколько реально снизить переплату, можно увидеть на условном, но реалистичном примере:

Заемщик оформил ипотеку на 8 млн рублей сроком на 20 лет под 26% годовых. При таких параметрах ежемесячный платеж составляет около 175 тыс. рублей, а общая переплата примерно - 33 млн рублей. Предположим, что уже на первом месяце клиент готов внести 400 тыс. рублей досрочно.

• Если он выбирает сокращение срока, банк пересчитает график, и общий срок кредита уменьшится примерно на 9 лет, а переплата по процентам снизится примерно на 18 млн рублей.
• Если заемщик выбирает уменьшение ежемесячного платежа, обязательный платеж снизится примерно до 165 тыс. рублей, а экономия по процентам составит всего около 1,7 млн рублей.

"Разница очевидна: на начальном этапе сокращение срока приносит почти вдвое больше выгоды, чем снижение платежа, но при этом требует большей финансовой дисциплины", - констатирует основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Что меняется при разных вариантах погашения

Почему важен момент внесения

Оптимально платить ипотеку в дату планового платежа. Потому что если внести деньги позже, часть суммы спишется на проценты за прошедшие дни. Не забывайте помимо суммы в досрочное погашение внести и сумму ежемесячного платежа.

Когда досрочное погашение работает лучше всего

Чтобы досрочное погашение сработало эффективно: выбираем идеальный момент для максимальной экономии.Фото: iStock

Принцип работы ипотечного кредита в России практически везде одинаков: используется аннуитетная схема платежей, при которой в первые годы заемщик погашает преимущественно проценты, а основная сумма долга уменьшается медленно. Поэтому досрочные взносы, сделанные в начале срока, меняют финансовую картину значительно: они сокращают базу для начисления процентов, и последующие платежи начинают работать эффективнее.

"Чем ближе ипотека подбирается к завершению, тем меньше смысла в досрочной выплате: большая часть процентов уже уплачена, а экономия становится минимальной. Отсюда ключевой вывод: рациональность досрочного погашения прямо зависит от времени внесения дополнительных средств", - поясняет Виктор Зубик.

Какие еще есть нюансы досрочного погашения?

• Для досрочных выплат можно использовать материнский капитал, но законом предусмотрено в этом случае лишь уменьшение платежа. Сократить срок кредита нельзя.
• Страховку, оформленную вместе с ипотекой, при досрочном закрытии можно частично вернуть: чем раньше закрыт кредит - тем больше сумма возврата. Однако страховщик удержит свои административные расходы.

Какой способ выгоднее: уменьшать срок или платеж

Сокращение срока выплаты - финансово грамотное решение. Меньший остаток долга в течение более короткого времени радикально снижает итоговую переплату по кредиту.Фото: iStock

Почему сокращение срока почти всегда выгоднее

"С точки зрения финансовой математики сокращение срока действительно почти всегда выгоднее. Ведь чем короче срок, тем меньше период начисления процентов", - поясняет финансист, экономист, инвестиционный советник Юлия Кузнецова. Когда заемщик гасит досрочно и выбирает уменьшение срока, он резко сокращает переплату. В отдельных случаях экономия достигает сотен тысяч или даже миллионов рублей. Это прямой эффект "срезания" будущих процентов, которые банк начислял бы годами.

Важный нюанс: в экономике с высокой инфляцией (8-9% и выше), как в России, реальная стоимость будущих платежей быстро падает. Поэтому математическое преимущество сокращения срока есть, но оно не всегда становится максимальной выгодой для заемщика в долгосрочной перспективе.

Когда лучше уменьшать платеж

Иногда стратегия "уменьшить платеж" работает не хуже или даже лучше с точки зрения реальной стоимости денег.

Есть несколько ситуаций, когда уменьшение платежа - более взвешенная и стратегически выгодная стратегия:

1. Высокая инфляция и длинный срок ипотеки. Если вы оставляете срок большим, будущие платежи фактически оплачиваются "дешевыми" рублями. Через 10-15 лет их реальная стоимость существенно упадет, а недвижимость с годами, наоборот, подорожает.
2. Важно снизить финансовую нагрузку. Если платеж "тянет вниз" бюджет семьи и из-за него приходится во всем себе отказывать, куда разумнее уменьшить его до комфортного уровня. "Финансовая подушка и ликвидность всегда важнее быстрой победы над долгом", - поясняет Юлия Кузнецова.
3. Доход семьи нестабилен или планируются крупные траты. Рискованно полностью уходить в досрочные платежи, если впереди - ремонт, образование детей или вы ожидаете снижение дохода.
4. Условия по ипотеке льготные. Если ставка 5-6% или ниже, досрочно гасить такой кредит нет смысла: в инвестициях деньги могут работать эффективнее.
5. У заемщика есть цель довести платеж до комфортного уровня. Пример: вы платили по ипотеке 200 тыс. рублей в месяц и решили уменьшить платеж до 90 тыс. Такое снижение сделает бюджет устойчивым и снизит финансовый стресс.

"В вышеперечисленных случаях уменьшение платежа дает более сбалансированный результат: ипотека становится "легкой", а долг со временем обесценивается из-за инфляции", - поясняет эксперт.

Когда лучше сокращать срок

Как и когда выгоднее гасить ипотеку досрочно? Если стратегия - именно уменьшить срок и минимизировать переплату, то максимальный эффект достигается в первые пять-семь лет.

"Дело в том, что график аннуитетных платежей (одинаковых сумм, которые вы платите каждый месяц по кредиту) устроен таким образом, что в начале займа почти весь ежемесячный платеж уходит на проценты, а не на тело кредита. Чем раньше вы вносите досрочные суммы - тем больше процентов "срезаете", - говорит Юлия Кузнецова.

Однако если выбран второй путь - уменьшение платежа, то досрочные погашения можно делать постепенно в течение всего срока, доводя ипотеку до максимально комфортного уровня.

"Сокращение срока - математически самый выгодный способ уменьшить переплату. Но в российской экономике с высокой инфляцией есть вторая рациональная стратегия - снижать платеж и оставлять срок длинным, оплачивая ипотеку все более "дешевыми" рублями и параллельно наращивая капитал", - поясняет эксперт.

Быстрые стратегии досрочного погашения

Что выгоднее: погасить или рефинансировать? Если есть сбережения - только досрочное погашение. Это единственный способ напрямую снизить переплату, сократив тело кредита.Фото: iStock

Чтобы быстро погасить ипотеку досрочно, можно воспользоваться одной из следующих схем.

1. Метод "13-й зарплаты"

Вносить один дополнительный платеж каждый год.

2. Метод "Каждый месяц +10%"

Добавлять 10% к платежу.

3. Автоматические досрочные списания

Некоторые банки позволяют каждый месяц списывать фиксированную сумму сверх платежа.

4. Рефинансирование и досрочный платеж

"Помимо прямого внесения средств, некоторые заемщики рассматривают рефинансирование ипотеки как отдельный способ снижения нагрузки и создания условий для более эффективного досрочного погашения в будущем", - говорит генеральный директор INFULL, ипотечный брокер, CEO страховой платформы Polis.online Андрей Креер.

Что лучше выбрать - досрочное погашение или рефинансирование?

Выбор зависит от вашей ситуации. Досрочное погашение - лучший вариант, если у вас уже есть значительная сумма сбережений для внесения. Оно напрямую уменьшает тело долга и дает максимальную экономию на процентах, особенно при сокращении срока.

Рефинансирование на выгодных условиях - это альтернативная стратегия. Она заключается в получении нового кредита с более низкой процентной ставкой для полного погашения предыдущего ипотечного займа. Основная цель - снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения размера ежемесячного платежа или общей суммы переплаты.

Рефинансирование Андрей Креер советует рассматривать в следующих случаях:

• Если у вас нет крупных свободных средств для досрочного платежа, но текущая рыночная ставка по ипотеке стала существенно ниже вашей.
• Если нужно снизить ежемесячную нагрузку для повышения финансовой устойчивости, после чего уже можно начать откладывать деньги на досрочное погашение нового кредита.

Таким образом, эти инструменты не всегда исключают друг друга. Часто их используют последовательно: сначала снижают ставку через рефинансирование, а затем начинают активно гасить уже новый, более дешевый кредит, дополнительно усиливая эффект экономии.

Кроме того, учитывайте, что за рефинансирование придется заплатить. Нужно оценить, насколько быстро окупятся эти затраты. Тогда как досрочное погашение бесплатно.

5. Крупные разовые погашения

На погашение кредита можно пустить разовые крупные суммы, которые у вас появились. Это могут быть:

• премии;
• налоговый вычет (возврат налога от суммы в 2 млн рублей максимум, уплаченных за квартиру и от 3 млн рублей максимум от уплаченных процентов);
• продажа автомобиля, дачи, гаража и т. п.;
• подаренные деньги.

Если у вас вдруг появилась большая сумма

Когда у заемщика появляются свободные деньги и есть желание досрочно гасить ипотечный кредит, банк чаще всего предлагает два сценария:

• Действовать "двумя заходами". Сначала можно направить платежи на то, чтобы снизить ежемесячный взнос до комфортной для вашего кошелька суммы. А после - сосредоточиться на главном. Как только платеж станет удобным, все свободные деньги можно вкладывать только в сокращение срока кредита.
• Совершать микроплатежи каждый месяц, то есть вносить даже небольшие суммы (1-2 тыс. рублей) сверх обязательного платежа (если условия банка это позволяют). Направляя их на погашение основного долга, вы за годы действия договора заметно снижаете общую переплату по процентам.

Льготная ставка по ипотеке и досрочное погашение

Даже со ставкой ниже рыночной досрочное погашение может быть выгодным. Ключевой фактор - ваша личная финансовая цель.Фото: Белкин Алексей /Бизнес Online/ТАСС

Со льготными программами ситуация особенная. На первый взгляд, кажется: раз ставка ниже рыночной и ниже ставки по депозитам, то и досрочно гасить ипотеку незачем. Но это не всегда так.

"Льготные ставки обычно находятся в диапазоне 6-8%. Это действительно выгодно на фоне обычных, которые сейчас все еще держатся выше 20%. Поэтому экономический эффект от досрочного погашения у льготной ипотеки меньше: проценты начисляются по более низкой ставке, и выгода от уменьшения долга получается скромнее, чем при рыночной ипотеке. Но выгода все равно есть, - говорит Виктор Зубик. - Многое зависит от того, на каком этапе кредита вносится досрочный платеж".

Что выгоднее: внести 500 тыс. рублей в досрочное погашение "Семейной ипотеки" или положить на вклад на 3 года под 14%?

Семья взяла квартиру в ипотеку за 12 млн рублей сроком на 30 лет под 6% годовых. Платеж в месяц - около 72 тыс. рублей. Заемщик получил годовую премию в 500 тыс. рублей и решает, что выгоднее: внести эту сумму в досрочное погашение "Семейной ипотеки" или положить их на вклад на 3 года под 14%.

Где будет выше доходность: от досрочного погашения "Семейной ипотеки" или от вклада с высокой ставкой?Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

"Вроде бы ставка по депозитам превышает ставку по ипотеке более чем в два раза. Но давайте посчитаем, что выгоднее на разных этапах жизни кредита: сразу после начала займа (первый год) и в середине срока (допустим, в 15-й год)", - обращает внимание эксперт.

Итак, в первые годы кредита платеж почти целиком идет на погашение процентов. Поэтому если внести 500 тыс. рублей сразу, то сокращается тело долга, и за весь срок вы заплатите значительно меньше процентов. В данном случае экономия на процентах при досрочном погашении в первый год составит около 1,5 млн рублей. Это очень высокая эффективность, потому что проценты начисляются на большую сумму и на долгое время вперед. Трехлетний вклад же принесет за это время всего порядка 200 тыс. рублей.

"К середине срока кредита процентная нагрузка уже почти не растет, и вы выплачиваете в основном тело долга. Если внести 500 тыс. рублей на 15-м году кредита, то экономия снижается почти в 10 раз по сравнению с началом срока и составляет лишь 180 тыс. рублей, что ниже дохода по вкладу", - поясняет Виктор Зубик.

Уточнение: в данной ситуации рассматриваются разные сроки по кредитам и по вкладу. Казалось бы, более высокая ставка по вкладу, чем по кредиту, действительно будет более выгодной, но это только в теории. Например, если деньги лежат на вкладе все 30 лет и весь этот срок ставка по вкладу превышает ставку по кредиту, при этом собственник квартиры не имеет планов продажи недвижимости на более раннем этапе. В реальности же такая ситуация встречается не так часто.

С субсидированной ипотекой (например, когда это по акции предлагает застройщик), когда льготная ставка предоставляется на первые несколько лет кредита, ситуация принципиально иная: правильнее не гасить ипотеку в период низкой ставки, а положить деньги на депозит с тем, чтобы с повышением ставки по кредиту сделать досрочный платеж и уменьшить долг, сокращая срок, а не сумму платежа.

Это общие моменты, но ситуации у всех разные, поэтому всегда нужно читать условия кредитного договора и рассчитывать выгоду разных сценариев индивидуально.

В какой день лучше гасить ипотеку

Чтобы досрочное погашение было эффективным, проводите его в дату ежемесячного платежа.Фото: iStock

Оптимальная дата для частичного досрочного погашения - это день очередного ежемесячного платежа. В этот момент банк уже начислил проценты за прошедший месяц, поэтому вся внесенная сумма идет напрямую на уменьшение основного долга, что делает погашение максимально выгодным. Каждый рубль работает на сокращение будущих процентов.

Если же внести досрочный платеж после даты списания, банк сначала спишет проценты за дни пользования кредитом. В результате часть суммы "сгорит" на оплату процентов, а на тело долга уйдет меньше.

"Многие банки позволяют гасить ипотеку досрочно хоть каждую неделю по 5-10 тыс. рублей. Формально это работает: любая сумма уменьшает тело долга и снижает будущие проценты. Но эффективность таких микроплатежей зависит от условий конкретного банка", - объясняет Виктор Зубик.

• Если банк пересчитывает график каждый раз при внесении досрочного платежа, то любая маленькая доплата действительно ускоряет погашение кредита. Но эффект получается размазанным и скромным: вы экономите проценты, но не так активно, как при крупных разовых платежах.
• Если пересчет делается только в дату платежа, все внесенные маленькие суммы просто копятся на счете до следующей даты списания. Формально это не вредно, но логичнее было бы держать эти средства, например, на накопительном счете и вносить в день очередного платежа, поскольку переплата по процентам не сокращается до пересчета графика.

Как правильно погашать ипотеку досрочно

Чтобы провести досрочное погашение без ошибок, начните с подготовительного этапа: проверьте договор и узнайте точную процедуру в вашем банке.Фото: iStock

Процесс досрочного погашения - несложный, но он требует внимания к деталям и подготовительного этапа. Вот как это выглядит пошагово:

1. Изучите договор. Найдите раздел о досрочном погашении. Обратите внимание на срок уведомления банка (обычно это нужно сделать за 30 календарных дней).
2. Подайте заявление. Сегодня в большинстве банков эта процедура максимально упрощена: досрочное погашение ипотеки онлайн возможно через мобильное приложение или личный кабинет. Вам нужно подать электронную заявку, указав точную сумму, дату списания и выбрав вариант (частичное или полное погашение), а также цель (уменьшение срока или ежемесячного платежа). Сделайте это заранее, как требует договор.
3. Внесите деньги. Убедитесь, что на расчетный счет по кредиту (не просто на счет в этом банке!) поступила нужная сумма до даты, указанной в заявлении. Часто деньги списываются только в день очередного платежа. Если же вы перевели деньги, но забыли уведомить банк о желании досрочного погашения, то эти деньги будут лежать на счете, постепенно списываясь обычными ежемесячными платежами.
4. Получите новый график платежей. После списания банк обязан прислать вам обновленный график платежей. Проверьте его!

"Перед внесением денег уточните в своем банке, нет ли моратория на досрочное погашение или комиссий за эту операцию, - советует Андрей Креер. - Как правило, это прописано в договоре".

Помимо собственных сбережений, для досрочного погашения можно использовать и государственные средства.

Государство помогает некоторым семьям погасить ипотеку досрочно:

• Материнский капитал. В 2026 году это 690 тыс. рублей на первого ребенка и 912 тыс. рублей - на второго. Эти средства можно напрямую направить на погашение основного долга или процентов по ипотеке, взятой даже до рождения ребенка.
• Выплата для многодетных семей. Если с 2019 года в семье родился третий или последующий ребенок, можно получить 450 тыс. рублей - строго для уменьшения ипотечного долга. В некоторых регионах (их уже почти два десятка) такие выплаты увеличены до 1 млн рублей.

Не забывайте про налоговые вычеты. Это законный способ вернуть часть уплаченного НДФЛ и создать "копилку" для досрочного погашения.

• Вычет на покупку жилья. Можно вернуть до 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей стоимости квартиры).
• Вычет по ипотечным процентам. Можно вернуть до 390 тыс. рублей (13% от 3 млн рублей уплаченных процентов).

"Совмещение налогового вычета и досрочного платежа - одна из самых эффективных стратегий. Она означает, что полученные от государства деньги по имущественному вычету сразу направляются на уменьшение основного долга по ипотеке. Такой подход резко сокращает как срок кредита, так и общую переплату", - поясняет Андрей Креер.

Как рассчитать выгоду при погашении ипотеки

1. Узнайте остаток долга и процентную ставку.
2. Определите, уменьшается срок или платеж.
3. Рассчитайте разницу общей переплаты.
4. Сопоставьте сумму экономии и сумму досрочного платежа.

Можно ли вернуть страховку

Возврат части страховой премии - часто забываемое, но ваше абсолютное право по закону.Фото: iStock

Вернуть деньги за страховку - ваше право, о котором часто забывают. При досрочном погашении договор страхования жизни или имущества расторгается, и вы можете вернуть часть средств.

Варианты возврата денег:

• Возврат при полном досрочном погашении. Обратитесь в страховую компанию с заявлением о возврате части уплаченной премии за неистекший период. Например, если страховка оплачена за год, а кредит погашен через 6 месяцев, вам обязаны вернуть деньги за оставшиеся полгода.
• Уменьшение страховки при частичном досрочном погашении. После крупного взноса и сокращения суммы задолженности вы вправе обратиться к страховщику для пересчета страховой премии в сторону снижения, так как сумма риска (остаток кредита) уменьшилась. Это позволит сэкономить на продлении полиса.

Когда досрочное погашение невыгодно

Несмотря на очевидный экономический эффект, в ряде случаев лучше повременить. Вот эти ситуации:

1. Если ставки по депозитам близки или даже превосходят ставку по ипотеке. В этом случае логичнее разместить свободные деньги на вкладе и сохранить ликвидность, но здесь важно просчитывать сценарии целиком.
2. В последние годы кредита досрочное внесение средств мало на что влияет: проценты уже практически уплачены.
3. Если у заемщика есть другие долги (кредиты с высокой ставкой, кредитные карты, потребительские займы), имеет смысл сначала погасить именно их.
4. Недостаток финансового резерва - еще одна причина не спешить. Замораживать все свободные средства в ипотеке, оставляя себя без "подушки", рискованно: любая просадка доходов может привести к просрочкам.
5. Если в ближайшее время планируются крупные расходы или ремонт, лучше сохранить деньги, а не направлять их в ипотеку.

Как лучше гасить ипотеку: сокращать срок или уменьшать платеж?

Уменьшать срок - всегда выгоднее, потому что так вы сократите переплату по процентам. Однако если для вас важнее снизить финансовую нагрузку по ипотеке, лучше сократить размер ежемесячного платежа.

В какой день месяца выгоднее делать досрочный платеж?

Оптимально - в день списания, сразу после внесения ежемесячного платежа. Дело в том, что проценты начисляются ежедневно на остаток долга, и если вы заплатите после даты ежемесячного платежа, часть денег уйдет уже на проценты.

Что будет, если часто вносить маленькие суммы?

Тело долга будет меньше, а значит, будет начислено меньше процентов. Однако это совсем небольшая выгода. Вносить маленькие суммы сверх обязательного платежа - лучше, чем ничего, но не так эффективно, как внесение крупных разовых платежей. Кроме того, банк может требовать минимальную сумму досрочного платежа (она указана в договоре).

Можно ли гасить ипотеку досрочно онлайн?

В большинстве российских банков это разрешается - как через мобильное приложение, так и через сайт. Однако перед этим нужно подать заявление, что тоже, как правило, можно сделать онлайн.

Когда досрочное погашение не имеет смысла?

Спешить не стоит в следующих случаях:

• У вас очень низкая ставка по ипотеке.
• Вы планируете рефинансирование, которое даст большую экономию, чем досрочное погашение.
• У вас есть более крупные долги, которые важнее закрыть в первую очередь.
• У вас нет подушки безопасности.

Что выбрать: досрочное погашение или рефинансирование?

Как правило, досрочное погашение ипотеки выгоднее, чем рефинансирование, но все зависит от ваших целей и условий, которые вам предлагают на данный момент.

Заключение

Досрочное погашение ипотеки - мощный метод экономии, особенно в первые годы. Максимальный финансовый эффект дает сокращение срока кредита, а не уменьшение суммы платежа. Однако выгода исчезает, если заемщик не учитывает ликвидность, у него есть более крупные долги или он находится на финишной прямой выплаты ипотеки. Важно выбрать правильную стратегию. Применяйте этот инструмент осознанно, заранее уведомите банк и не забудьте о возврате страховки.