Что выгоднее: рефинансировать ипотеку или продлить срок кредита

Содержание:

1. В чем принципиальная разница: рефинансирование и продление срока
2. Когда выгоднее рефинансировать ипотеку
3. Когда имеет смысл просто продлить срок ипотеки
4. Как посчитать, что выгоднее именно вам
5. Скрытые расходы и нюансы, о которых часто забывают
6. Часто задаваемые вопросы
7. Заключение

В чем принципиальная разница: рефинансирование и продление срока

Универсального ответа на вопрос о том, что выгоднее, не существует. Все зависит от условий ипотеки, того, на каком этапе погашения она находится и что важнее для заемщика. Фото: iStock

Рассмотрим подробнее оба варианта снижения долговой нагрузки.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки - это погашение имеющегося кредита за счет получения нового. При этом можно изменить условия: процентную ставку, срок кредитования, размер ежемесячного платежа и банк-кредитор. Ключевая особенность рефинансирования состоит в том, что, как правило, рефинансирование производится по текущей рыночной ставке кредитования. Это может как снизить процентную ставку по кредиту, так и повысить ее в случае выбора неудачного момента для рефинансирования (в этом случае соглашаться на рефинансирование не стоит).

Что значит продлить срок ипотеки

При продлении срока ипотеки не происходит заключения нового кредитного договора, то есть банк-кредитор и ставка остаются неизменными. При этом за счет увеличения количества периодов внесения платежей по кредиту размер ежемесячного снижается.

Ключевое отличие для заемщика

Таким образом, кратко принципиальные отличия этих вариантов снижения долговой нагрузки можно выразить так:

• рефинансирование влияет на процентную ставку и переплату,
• продление срока влияет только на ежемесячную нагрузку.

Когда выгоднее рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки становится выгодным, когда рыночные ставки снизились на 1-2% относительно вашей первоначальной. Фото: iStock

Ответ на вопрос "Что выгоднее?" во многом зависит от ситуации конкретного заемщика. Рассмотрим случаи, когда рефинансирование ипотеки выгоднее, чем продление срока.

Основные условия выгоды:

1. Рефинансирование оказывается выгоднее, когда наблюдается снижение рыночных ставок по кредиту по сравнению с первоначальной ставкой по ипотеке на 1-2 процентных пункта.
2. Если прошло меньше половины срока кредита, то рефинансирование выгоднее, чем продление срока, так как в таком случае последнее увеличивает переплату.
3. При достаточно большом остатке тела долга рефинансирование также выгоднее продления срока, так как на этом этапе выплачивается в основном процент по долгу, за счет снижения которого и уменьшается ежемесячный платеж при рефинансировании.

Ситуации, где рефинансирование особенно эффективно:

• Ипотека оформлена на пике ставок. В таком случае рыночная ставка может значительно снизиться по сравнению с первоначальной по ипотеке.
• Планируется сократить срок кредита. Рефинансирование ипотеки позволяет в конечном итоге снизить переплату по кредиту, а не только ежемесячный платеж.
• Есть несколько кредитов для объединения. Возможно снизить совокупные расходы на их обслуживание за счет того, что при объединении проценты будут начисляться на общую сумму долга.

Когда рефинансирование не имеет смысла:

• Большая часть процентов уже выплачена. В таком случае из-за того, что при рефинансировании заключается новый кредитный договор, проценты придется выплачивать сначала, тем самым нивелируя весь прогресс в погашении кредита.
• Дополнительные расходы "съедают" выгоду. Например, комиссии, плата за допуслуги, страховку и т. д. В ряде случаев расходы данной категории при рефинансировании кредита могут перекрыть ежемесячную экономию на платежах по кредиту.

Когда имеет смысл просто продлить срок ипотеки

Продление срока ипотеки - самый простой способ снизить ежемесячный платеж без нового договора. Фото: iStock

При всей привлекательности рефинансирования как способа изменить условия кредита, снизив процентные платежи, в ряде случаев продление срока ипотеки может быть выгоднее или удобнее.

Основная цель продления:

• Продление срока ипотеки - простейший способ снизить платеж, так как не требует заключения нового кредитного договора. В основе снижения в таком случае лежит разделение суммы на большее количество периодических платежей.
• Продление срока позволяет заемщику сохранить платежеспособность в случае, если изменившееся финансовое положение не позволяет вносить платежи по кредиту в прежнем объеме.

Типичные жизненные сценарии, при которых продление срока ипотеки может быть актуально:

• Временные финансовые трудности. Например, переход заемщика на новое место работы с более низкой заработной платой в начале.
• Рост обязательных расходов семьи. В случае болезни кого-то из ее членов или рождения ребенка.
• Отсутствие выгодных ставок на рынке. Так как рефинансирование производится по рыночным ставкам, в случае если с момента оформления ипотеки они выросли, продление срока может оказаться более выгодным вариантом, чем рефинансирование.

Главный минус - существенный рост общей переплаты по кредиту: так как при продлении срока ипотеки тело долга гасится медленнее, а ставка остается неизменной, итоговая сумма процентов, начисленных на долг, а значит, и переплаты, будет больше, чем при первоначальных условиях ипотеки.

Сравнение: рефинансирование или продление срока

Как посчитать, что выгоднее именно вам

Сравнение рефинансирования и продления ипотеки можно начать с изучения текущей ставки и остатка долга по договору. Фото: iStock

Чтобы выяснить, что выгоднее - рефинансирование или продление срока кредитования, при расчете нужно учесть:

1. Текущую ставку по кредиту и остаток долга.
2. Новый срок (для продления) и возможную ставку рефинансирования кредита.
3. Информацию о дополнительных расходах в случае рефинансирования кредита.

Воспользуемся кредитным калькулятором (например, на "Сравни.ру", "Финуслугах" или портале "Финансовая культура") для расчета стоимости кредита: он позволяет быстро рассчитать ставку и размер платежа. Кроме того, в наглядной форме отображается переплата и ее соотношение с телом долга.

Возьмем для примера остаток долга в 7 млн рублей, текущую ставку в 21% и текущий срок кредитования в 10 лет.

Теперь рассмотрим случай продления срока кредита, например до 15 лет. Введем данные текущего кредита (сумма в 7 млн рублей, срок в 10 лет, ставка 21% годовых) в кредитный калькулятор. Ежемесячный платеж по кредиту составит 140 тыс. рублей, а переплата - примерно 9,8 млн рублей.

Увеличим срок кредитования до 15 лет. В таком случае ежемесячный платеж уменьшается до 128 тыс. рублей, но переплата возрастает до 16 млн рублей.

Теперь рассмотрим вариант рефинансирования кредита. Пусть рыночная ставка, доступная для рефинансирования, составит 19% годовых. В таком случае сумма ежемесячного платежа снижается до 130,7 тыс. рублей, а переплата - до 8,7 млн рублей (при неизменном сроке кредитования).

В описанном случае рефинансирование оказывается более выгодным вариантом снижения платежа. Однако, если бы первоначальная ставка по кредиту была 16%, рефинансирование под ставку 19% теряло бы смысл по сравнению с продлением срока.

Скрытые расходы и нюансы, о которых часто забывают

У каждого способа снизить кредитный платёж - рефинансирования и продления срока - есть скрытые нюансы. Важно учесть их перед принятием решения. Фото: iStock

Оба способа снижения платежа по кредиту имеют ряд скрытых особенностей, которые стоит учитывать при принятии решения. Рассмотрим их подробнее.

При рефинансировании

В силу того, что рефинансирование, по сути, представляет собой оформление нового кредита, при нем заемщик вторично несет расходы по оформлению займа. Например, затраты на:

• оценку недвижимости;
• новую страховку недвижимости, выступающей залогом по ипотеке;
• регистрационные расходы.

При продлении срока

Продление срока кредитования, хотя и не включает в себя затраты на оформление кредита, также содержит неочевидные расходы:

• рост процентов на длинной дистанции - за счет того, что при увеличении количества периодов выплаты по кредиту в конечном счете заемщик вносит больше процентных платежей;
• потеря гибкости - в случае продления срока ипотеки вернуть прежние условия будет уже невозможно (хотя и останется возможность внесения платежей больших, чем минимальный).

Практические сценарии: что выбрать в реальной жизни

Финансовая стратегия при нестабильных доходах: снижать ежемесячный платёж до суммы, которую вы сможете заплатить даже в самом сложном месяце. Фото: iStock

• Если ипотека оформлена недавно, рефинансирование - более выгодный вариант, так как пока большая часть процентов по кредиту не выплачена. Рефинансирование позволит уменьшить и ежемесячный платеж, и переплату.
• Если ипотеке больше 10-15 лет, продление срока кредитования может быть единственным разумным вариантом, так как в этом случае значительную часть ежемесячного платежа составляет тело долга. Рефинансирование же приведет к начислению новых процентов и в конечном счете увеличит переплату.
• Если доход нестабилен, приоритет при изменении условий кредитования - снизить размер ежемесячного платежа настолько, чтобы иметь возможность вносить его вне зависимости от дохода в текущем месяце и минимизировать риск просрочки. Рост переплаты в таком случае - "меньшее зло".

Стоит ли рефинансировать ипотеку при снижении ставки на 1%?

Как правило, снижение ставки на 1% не дает существенного выигрыша ни в размере платежа, ни в переплате, но влечет дополнительные расходы при переоформлении. Так что, вероятно, стоит подождать более ощутимого снижения ставок.

Когда продление срока ипотеки опасно для бюджета?

Продление срока ипотеки может быть опасно для бюджета, когда речь идет о продлении кредита на длительный срок (так как увеличивается риск непредвиденных проблем, мешающих погашению кредита, например потери работы) или о продлении с высокой ставкой.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Да, как правило, банки предоставляют такую возможность.

Что выгоднее: рефинансирование или досрочное погашение?

Зависит от финансового положения заемщика, рыночной ставки по ипотеке и того, важнее ли снизить ежемесячный платеж или стоимость кредита.

Как понять, что банк одобрит рефинансирование?

Хорошая кредитная история, ликвидный объект недвижимости в залоге по ипотеке, стабильный доход заемщика и ставка по имеющемуся кредиту, допускающая безболезненное для банка снижение на несколько процентов, повышают шансы на одобрение рефинансирования.

Можно ли сначала продлить срок, а потом рефинансировать?

Теоретическая возможность имеется, однако, как правило, более выгодно и разумно сразу рефинансировать ипотеку, одновременно увеличивая срок и снижая ставку.

Заключение

Универсального ответа на вопрос о том, что выгоднее, не существует. Все зависит от условий ипотеки, того, на каком этапе погашения она находится и что важнее для заемщика - снизить платежи (продление срока) или конечную стоимость кредита (рефинансирование). Принимая решение, стоит рассчитать ежемесячный платеж, итоговую стоимость займа и размер переплаты, чтобы оценить наиболее оптимальный вариант.