Подстегнуть инвесторов: Правительство готовит законопроект о продаже гостиниц частями

Готовятся изменения, касающиеся привлечения частных инвестиций в строительство гостиниц, сообщила пресс-служба Минэкономразвития в ответ на запрос "Российской газеты". "Привлечение инвестиций в строительство гостиниц - важная тема, - отметили в ведомстве. - Мы готовим предложения по совершенствованию механизма привлечения долевого участия частных инвесторов при строительстве гостиниц. В первом квартале 2026 года расскажем подробности".

При этом, добавили в Минэкономразвития, в полном объеме продолжает действовать программа господдержки строительства средств размещения. В 2025 году ее расширили на предоставление льготных кредитов на реализацию проектов в сфере автотуризма, объектов культурного наследия. Сейчас в программе участвует 344 гостиницы и многофункциональных комплекса, а также 41 проект по созданию точек притяжения (аквапарки, горнолыжные курорты, парки развлечений).

Хотят запустить механизм, когда строится гостиница и номера распродаются частным инвесторам, поясняет партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова. Человек владеет недвижимостью, но напрямую сдать ее в аренду не может. Это можно будет сделать только через управляющую компанию. Соответственно, в гостиничный бизнес привлекаются частные инвестиции, а частный инвестор получает возможность зарабатывать.

Сейчас так распродаются апарт-отели (можно стать владельцем отдельного номера, но управляет зданием в целом, сдает помещения постояльцам профессиональная управляющая компания). Однако в законодательстве этот вопрос пока не урегулирован, говорят аналитики. Продают недвижимость по разным схемам. Цель этих нововведений - повысить вложения частных средств в строительство гостиниц, поясняет партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP Ольга Широкова. И это действительно произойдет, если правила станут более понятными и прозрачными, считает она.

Наиболее выгодным этот механизм будет для регионов с высоким туристическим спросом и нехваткой качественного номерного фонда. Речь идет не только о традиционных лидерах - Краснодарском крае, Крыме, Москве и Санкт-Петербурге, но и о Калининградской области, регионах Северного Кавказа, Поволжья и Сибири, где инфраструктура размещения заметно отстает от спроса, говорит консультант практики "Государственных и социальных инициатив" Рексофт Анна Тарасенко.

"Например, в августе прошлого года размещение в пятизвездочном отеле в Калининграде стоило не менее 30 тыс. рублей за ночь, тогда как в Крыму - от 10 тыс. руб., что обусловлено именно разницей в насыщенности номерного фонда. При этом даже прогнозируемый прирост гостиничного фонда в ближайшие годы не покрывает потребности туристического рынка, что делает привлечение частных инвестиций особенно актуальным", - рассказывает Тарасенко.

Опубликовать законопроект предполагается весной, пока лишь появились отдельные его положения в СМИ, говорит Широкова. Судя по этим сведениям, в законопроекте есть три спорных момента, считает эксперт.

Во-первых, отмечает Широкова, предполагается, что девелопер, который захочет распродавать гостиницу по номерам, должен будет заранее выбрать гостиничного оператора. "Но практика рынка показывает, что существует довольно эффективная схема, при которой на ранних этапах девелопер разрабатывает проект самостоятельно (применимо для опытных игроков с, например, уже существующим портфелем проектов) или с привлечением профессионального консультанта, и уже потом оператор выбирается под разработанную концепцию путем проведения тендера. С точки зрения частных инвесторов, это более прозрачная и конкурентная процедура", - говорит Широкова.

Второй спорный момент - операторов предполагается выбирать из некоего реестра. "Реестра этого пока нет, какие будут критерии, чтобы попасть в этот реестр, неясно. С учетом того, что большинство гостиничных операторов и управляющих компаний - активно растущие, но довольно молодые, то по строгим правилам наберется от силы пятерка тех, кто сможет попасть в реестр. А тогда, скорее всего, будут вопросы о конкуренции, и это приведет если не к прямому нарушению антимонопольного законодательства, то точно к ограничению развития рынка операторов и УК", - добавляет Широкова.

Третий момент - оператор из реестра еще на уровне девелоперского проекта должен будет гарантировать будущему покупателю определенную доходность. В наших условиях, когда и затраты могут вырасти существенно, и доходы, это нереально, считает Широкова, и вместо защиты инвесторов это положение станет препятствием развития рынка.

Тарасенко добавляет, что системно такой формат все же способен решить сразу несколько проблем отрасли: ускорить ввод новых средств размещения, особенно в регионах, куда не всегда доходят крупные инвесторы, снизить инфраструктурные ограничения, смягчить сезонность и расширить географию туризма. По ее словам, международный опыт подтверждает жизнеспособность подобных моделей - в США, Турции, ОАЭ и странах Юго-Восточной Азии широко используются форматы кондо-отелей и коллективного инвестирования в отельные проекты. При грамотном регулировании и защите интересов дольщиков участие граждан в строительстве отелей может стать важным источником развития туристической инфраструктуры в России, добавляет она.

Эксперт по туризму Арсений Крепский считает, что появление этого механизма не решит проблему дефицита коммунальной, энергетической, транспортной инфраструктуры.

"ЛЭП, водопровод, очистные сооружения, дороги либо кто-то должен будет построить за счет бюджета, либо отель нужно строить на уже "освоенных" местах. Соответственно, одни привлекательные для туризма зоны могут быть перенасыщены, а другие недоразвиты", - говорит он.

Пока, отмечает Широкова, на общественное обсуждение законопроект не был представлен. Возможно, к итоговому варианту вопросов у экспертов и не окажется. В целом такой закон нужен, считает она, этот сегмент рынка нужно урегулировать.