Правда ли, что банки усилили контроль за сдачей ипотечных квартир в аренду? Разобрались с экспертами
В СМИ появилась информация о том, что банки вводят новые ограничения на сдачу ипотечного жилья, требуя предварительного согласования. Эксперты пояснили, что это не ужесточение правил, а стандартное требование, которое снижает риски банка, связанные с арендаторами.
Банковское сообщество: это норма, а не новшество
Общую позицию кредитного рынка сформулировал президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян: "Это нормальная практика для заложенного имущества, для того, чтобы впоследствии не было проблем с его реализацией".
В нескольких крупных банках подтвердили, что кардинальных новшеств не вводили, а лишь действуют в рамках условий, закрепленных в ипотечных договорах на основе Гражданского кодекса. "Это стандартная процедура управления рисками. Если добросовестный клиент обращается к нам за разрешением, мы его предоставляем без проблем", - пояснили в одном из кредитных учреждений.
Зачем это нужно банку
Причина контроля - в прямых обязанностях и рисках кредитора, объясняет заместитель президента Гильдии российских адвокатов Рубен Маркарьян. Поскольку банки обязаны контролировать возвратность средств, они вправе устанавливать правила использования залогового имущества.
"В данном случае оправдано, что банк проверяет арендатора: имущество с официальной арендой будет сложнее реализовать. Кому интересна квартира с арендаторами, например, с маленькими детьми? Их не выселить, а значит, цена такого актива резко падает", - объясняет он.
Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева добавляет, что наличие в квартире арендаторов с договором (особенно долгосрочным) серьезно усложняет и замедляет процедуру взыскания залога, если заемщик перестает платить по ипотеке. Согласование позволяет банку заранее знать об аренде и влиять на условия договора - например, прописать пункт о его расторжении в случае обращения взыскания на залог.
Большинство все равно не спрашивает
Несмотря на формальные требования, на практике большинство заемщиков не уведомляют банки о сдаче квартиры. По оценкам участников рынка, официальные разрешения получает лишь небольшой процент собственников ипотечного жилья.
Однако эксперты предостерегают от сокрытия: "Нарушение условия договора - более серьезный риск, чем возможный отказ банка. Последствия могут быть от штрафа до требования о досрочном возврате всего кредита - смотря что прописано в договоре", - предупреждает Ирина Киселева.
Как получить согласие
Процедура согласования зависит от внутренних правил банка, но общий алгоритм примерно одинаковый, рассказывает начальник аналитического отдела инвесткомпании "Риком-Траст" Олег Абелев. Как правило, заемщику нужно подать заявление и пакет документов: проект или готовый договор аренды, данные арендатора, справку о его доходах, акт приема-передачи с описанием состояния квартиры и справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Банк оценивает риски и выдает письменное согласие - официальное приложение к кредитному договору.
"Процедура не сверхсложная, просто добавляет заемщику времени (от пары дней до пары недель) и требует прозрачности в отношениях с арендатором, обязательно должен быть договор", - уточняет Абелев.
Внезапные проверки
Хотя ипотечные договоры могут предусматривать право банка на выездной контроль, реальные проверки - редкость. "Массовых обходов или системного контроля за арендаторами банки не ведут, так как это слишком затратно и юридически чувствительно", - говорит управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.
По ее словам, визиты вероятны лишь в проблемных ситуациях: при просрочках платежей, реструктуризации долга или попытках продать объект. "При добросовестном обслуживании кредита у банка нет экономической мотивации вмешиваться", - резюмирует эксперт.
Советы будущему арендодателю
Если вы планируете сдавать ипотечное жилье, стоит заранее изучить кредитный договор и прояснить процедуру, советует Ирина Киселева.
- Внимательно прочитайте раздел об обязательствах заемщика. Ищите формулировки: "сдача внаем / в аренду допускается только с письменного согласия банка" или "залогодатель обязуется не сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя".
- Запросите в банке информацию об официальной процедуре. Уточните, какие документы нужны, каковы сроки рассмотрения и возможные причины отказа.
- Выясните особые требования. Например, есть ли определенная форма договора аренды, пункт о праве банка на осмотр квартиры.
"Если подготовиться этой процедуре заранее, проблем с банком не будет", - заключает эксперт.