Из-за "сырого" закона о КРТ, принятого в 2022 году, в Северной столице этот механизм ассоциируется в основном с хрущевками. Но помимо жилой застройки он может охватывать нежилые зоны, а также пустующие участки. Как отмечали представители Смольного, в петербургских Правилах землепользования и застройки, утвержденных в декабре, не предусмотрено ни одной территории под комплексное развитие территорий жилых районов. Но в целом для КРТ там кое-что есть.
- Большая часть территорий, которые в ПЗЗ отведены под комплексное развитие, вообще не соответствуют ни одному его типу, - сообщил представитель компании-девелопера Евгений Бондарчук на круглом столе в Агентстве бизнес-новостей. - Формально под развитие жилой застройки можно отнести только территории с индивидуальными домами в Каменке и Усть-Славянке. Есть также две незастроенные зоны - поля у пересечения Красносельского и Киевского шоссе. Но самое интересное - это четыре территории в "сером поясе" города под КРТ нежилой застройки.
Имеются в виду депрессивные земли, на которых нет важных работающих производств и жилых домов, пояснил эксперт. В ПЗЗ Санкт-Петербурга это территории завода "Красный треугольник", участки в районе Зольной улицы и Дальневосточного проспекта, Воскресенского Новодевичьего монастыря и бывшего Митрофаниевского кладбища.
- Фактически три из этих территорий общей площадью около 115 гектаров готовы к запуску КРТ. Тем временем в Москве реализуется большая программа развития именно незастроенных территорий - 4,5 тысячи гектаров. Петербургу до таких масштабов пока далеко. Главный плюс этого типа КРТ - жители его только поддерживают, потому что он не затрагивает их дома, но позволяет навести порядок по соседству с ними, - отмечает Евгений Бондарчук.
Однако при КРТ нежилой застройки тоже могут возникнуть проблемы с собственниками - только не квартир, а земли, складов, офисов и тому подобной недвижимости. Закон позволяет изъять ее под КРТ, но за это надо будет выплатить компенсацию, равную рыночной цене. И тут уже все зависит от проекта. "Расселение" промзоны и гаражей в районе Митрофаниевского кладбища обойдется в шесть миллиардов рублей, но там собираются построить 250 тысяч "квадратов" жилья - в итоге инвестор окажется в плюсе. А вот экономическая целесообразность реновации "Красного треугольника" у экспертов вызывает вопросы: стоимость изъятия дорогой земли и работающего на ней бизнеса будет колоссальной.
- Механизм КРТ содержит гораздо больше рисков для застройщиков, чем для жителей, - поделился мнением адвокат Андрей Кулаков. - Он не предусматривает никакой стабилизации. Пока разрабатывается проект планировки территории, могут поменяться нормативы градостроительного проектирования. Инвестор возьмет территорию, а потом изменятся режим зон охраны или другие параметры - и экономика может "слететь".
Единственным успешным проектом реновации в Северной столице считается расселение старых двухэтажных немецких домов в Колпино, на месте которых появилось комфортное жилье. Первая реновация хрущевок в рамках развития застроенных территорий (РЗТ), запущенная еще в 2008 году, должна быть выполнена уже на 80 процентов. Однако из 22 кварталов полностью расселено только два и еще пять сейчас "активно реализуются", проинформировала директор северо-западного кластера группы компаний Ольга Щилова.
- Мы столкнулись с целым рядом проблем. Во-первых, программа РЗТ предполагает расселение ста процентов жителей, а не согласие двух третей, как при КРТ. При этом мы должны расселять всех в пределах квартала. Но всегда находятся те, кто не хочет никуда переезжать. Во-вторых, мы сами строим школы, детсады и дороги, при этом заселяемые дома составляют только 45 процентов от того жилья, что можно было бы возвести. И третья проблема - отсутствие стартовых пятен, - перечислила представитель девелопера.
КРТ жилых районов в Петербурге на действующих условиях экономически невыгодно застройщикам, считают специалисты. Между тем изменения в федеральное законодательство, внесенные по инициативе города, не сняли и опасений многих жителей хрущевок, отметила член Общественного штаба по вопросам КРТ Манефа Королева. Так, в качестве главной поправки парламентарии называют возможность переселения в рамках муниципального образования или смежного с ним. Но если взять, например, Большую Охту, то из нее теоретически можно переехать аж за КАД - в "смежное" Полюстрово.
Однако когда-нибудь развивать территории жилой застройки все равно придется, поскольку любые дома ветшают, признали многие участники дискуссии. Поэтому диалог представителей власти и горожан будет продолжен.
5515 хрущевок насчитывается в Петербурге, из них 2543 - панельные