В Тюменской области подешевели загородные дома и участки

Минувший год оказался непростым для рынка загородной недвижимости Тюменской области. Введение счетов эскроу и высокие ставки по ипотечным кредитам привели к снижению покупательского спроса и изменению цен. Каковы другие тенденции в этом сегменте, выяснял корреспондент "РГ".

Пожертвовать квадратами

Количество сделок с загородным жильем в прошлом году снизилось по сравнению с 2024-м в три раза, особенно резкий спад фиксировался в первом полугодии. Об этом сообщила основатель центра недвижимости "Метры" член Ассоциации риелторов Тюменской области Анастасия Андрейчук. Одним из ключевых факторов стало ужесточение условий ипотечного кредитования, включая пересмотр популярных льготных программ, например сельской.

По словам эксперта, интерес к загородным домам в январе 2025 года упал в сравнении с тем же периодом 2024-го на 14 процентов: тюменцы стали откладывать их покупку, надеясь на стабилизацию ставок и условий финансирования. При этом, как отмечает руководитель партнерского офиса агентства недвижимости "Сова" Марат Абдулаев, спрос сместился в сторону более скромных строений: если в 2024 году самыми востребованными были дома площадью 120-130 квадратных метров, то в 2025-м - 110-115. Та же тенденция и при покупке земли.

Исключением из общей тенденции на загородном рынке стали дачи, особенно расположенные в популярных локациях - они подорожали

- Спрос на участки под ИЖС или дачи тоже снизился. Причина - все те же ограничения по ипотеке: льготные программы не распространяются на землю, но рост цен на строительство делает его менее привлекательным. Поэтому все больше семей выбирают уже построенные и благоустроенные дома, готовые к проживанию, - рассказала Анастасия Андрейчук.

Аналитик-консультант рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Светлана Молодкина подтверждает: спрос на подрядное строительство снизился в 2,5 раза: в 2025 году клиенты предпочитали готовые загородные объекты. При этом основное внимание покупателей сконцентирировалось на направлении Ирбитского тракта, где сосредоточена большая часть новых коттеджных поселков. Помимо этого традиционно популярны у тюменцев Московский и Салаирский тракты.

Не сдаются только дачи

Падение спроса повлекло изменение цен. По словам Светланы Молодкиной, стоимость квадратного метра на загородном рынке за год снизилась на четыре процента и составила 109-180 тысяч рублей. Если в январе дом можно было купить в среднем за 11,5 миллиона, то в декабре - за девять миллионов рублей. Что касается участков, то они, как рассказал руководитель одного из филиалов компании "Этажи" Максим Емельянов, подешевели на 7,3 процента.

Причиной падения цен, считает Марат Абдулаев, стала затоваренность.

- На рынке осталось много непроданных домов и коттеджей. Когда временно прикрыли семейную ипотеку, а потом возобновили уже на новых условиях, застройщики не ринулись возводить большие объемы жилья. Кто-то даже распродавал фонд своих земельных участков, понимая, что столько же, как раньше, строить уже не будет, а держать замороженные активы нецелесообразно. Поэтому и цены они не поднимали, - поясняет эксперт.

Исключением из общей тенденции на загородном рынке стали дачи, особенно те, что расположены в популярных локациях. По данным Максима Емельянова, на Салаирском тракте благоустроенные объекты подорожали примерно на десять процентов - с 2,7 до трех миллионов рублей. Но рост цен на домики без удобств оказался еще более существенным - с 1,4 до 1,8 миллиона рублей. Дороже всего участок для дачного отдыха обойдется на Московском и Ирбитском трактах - 180-200 тысяч рублей за сотку и выше. Гораздо дешевле наделы на Велижанском и Старом Тобольском трактах - от 80 до 100 тысяч рублей за сотку.

Кто готов уступить

Желая избавиться от недвижимости, тюменцы торговались более охотно, чем в предшествующие годы - на пике популярности загородного жилья. Светлана Молодкина рассказала, что уровень дисконта вырос с четырех до восьми процентов. Владельцы стали более лояльными из-за того, что сроки продажи затягиваются.

- С начала прошлого года на рынке загородной недвижимости наблюдались значительные изменения ценовой политики. Если в январе продавцы торговались в среднем на сумму от 50 до 100 тысяч рублей, то к зиме они соглашались скинуть 100-300 тысяч, - подтверждает Максим Емельянов.

Однако к концу года собственники домов и участков стали менее сговорчивыми. Эксперт объясняет: традиционно в декабре рынок оживает - многие покупатели хотят успеть вложить денежные средства до Нового года.

К слову, среди инвесторов, как рассказала Анастасия Андрейчук, укрепляется тренд на приобретение участков на ранних этапах освоения - до появления инфраструктуры и благ цивилизации. Они рассчитывают на перепродажу через два-три года, когда будут проложены инженерные сети. Однако в целом, как заметил Марат Абдулаев, 2025 год не был временем инвесторов: они закупили свои квадраты еще в 2024 году.

Ажиотажу - нет

Основным трендом 2026 года, по мнению Анастасии Андрейчук, станет стабилизация спроса. Рынок уже ушел от ажиотажных покупок - тюменцы стали более избирательны: они оценивают транспортную доступность, коммуникации, инфраструктуру, а не только стоимость участков или домов. Однако избежать роста цен все же не удастся.

- Скорее всего он будет умеренным ввиду большей стабилизации рынка и адаптации покупателей к новым условиям финансирования. Прогнозируемый диапазон роста цен - 7-12 процентов. Основные факторы: удорожание строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы и сохраняющийся дефицит участков с хорошей инфраструктурой, - считает Анастасия Андрейчук.

При этом, по ее словам, будет усиливаться интерес покупателей к домам не как к месту сезонного отдыха - их будут рассматривать для постоянного проживания, так как этот вариант более доступен по цене, чем квартира.

- Последний год рынок движется в сторону качества и безопасности. Покупательский спрос сместился с просто участков на готовые дома с инфраструктурой. Объем предложений на рынке за год вырос в два раза, поэтому покупатели выбирают объекты более придирчиво, - подвел итог Максим Емельянов.

ЦИФРА

17 тысяч земельных участков, а также около 7,5 тысячи домов и 1700 дач выставлено сейчас на продажу в Тюменской области