ВС РФ повысил требования к прозрачности информации на аукционах по продаже земли

Верховный суд России в ходе рассмотрения конкретного дела фактически усилил требования, касающиеся процедуры проведения аукционов по продаже земли. Теперь в описание лота обязательно должна включаться информация о некапитальных строениях, например верандах. Старший юрист корпоративной практики Бюро адвокатов "Де-юре" Мария Сиротина в беседе с "РГ" выразила уверенность, что этом году практика рассмотрения жалоб неизбежно ужесточится, что может привести к росту числа отмен аукционов.

Как подчеркивает юрист, Верховный суд РФ полностью перевернул практику нижестоящих инстанций. "Суть спора проста, но последствия для муниципалитетов, арендаторов и УФАС огромны: наличие даже летней веранды, как нестационарного торгового объекта на земельном участке, не освобождает местную администрацию от обязанности раскрывать ее статус на торгах земельными участками. Сокрытие такого обременения расценивается как ограничение конкуренции", - рассказывает Мария Сиротина.

Конфликт разгорелся вокруг аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в поселке городского типа Медведево Республики Марий Эл. В ноябре 2023 года Медведевская городская администрация разместила извещение о проведении аукциона, информация об обременениях в извещении отсутствовала. Однако, как было установлено судами трех инстанций, фактически на земельном участке была размещена летняя веранда, пристроенная к кафе, располагающемуся на соседнем земельном участке. Поначалу чиновники решили сдать хозяину веранды участок без аукциона. Но антимонопольная служба признала заключенный договор аренды нарушением. Поэтому участок был выставлен на аукцион, но, судя по всему, чиновники были нацелены отдать землю конкретным покупателям. Сам аукцион прошел стремительно. 7 декабря 2023 года было допущено к участию 11 заявок. Уже 11 декабря участвовали трое заявителей, двое из которых имели непосредственное отношение к размещенной на земельном участке веранде (прошлый и текущий собственники здания кафе, к которому пристроена летняя веранда).

Лицо, направившее заявку, но не участвовавшее в аукционе, подало жалобу в Марийское УФАС, которая была признана обоснованной: организатор, скрыв информацию о размещенном на земельном участке объекте, нарушил нормы Земельного кодекса. Администрацию обязали отменить аукцион и при необходимости провести заново. Торги аннулировали.

Победитель аукциона оспорил акты УФАС в Арбитражном суде Республики Марий Эл. В заявлении подчеркивалось: веранда - некапитальное строение. Ее можно разобрать и перенести на другое место. Сама веранда включена в схему нестационарных торговых объектов. Суды трёх инстанций признали доводы заявителя и победителя торгов обоснованными, мотивируя решение тем, что веранда - движимое имущество, и её наличие на земельном участке не препятствует проведению аукциона.

"Верховный Суд РФ подошел к делу принципиально иначе, указав, что все обстоятельства по делу установлены верно, но нормы права применены ошибочно, - рассказывает Мария Сиротина. - Коллегия отметила, что суды проигнорировали предысторию и договор аренды земельного участка под верандой заключен без торгов в нарушение антимонопольных требований, что создало неясность правового режима веранды на момент торгов. Сокрытие обременения, которое ложится на победителя (демонтаж, оформление), и ограничение круга лиц, которые могли принять участие в аукционе, непосредственно влияет на конкуренцию".

По ее словам, данное определение становится поворотной точкой в разрешении споров о нестационарных торговых объектах на торгах. "Оно четко фиксирует приоритет прозрачности над формальными характеристиками строений: даже некапитальная веранда требует полного раскрытия, если ее размещение осуществлялось с нарушением антимонопольных требований. Это решение ужесточит контроль со стороны УФАС и муниципалитетов, минимизируя риски для добросовестных участников рынка, - говорит Мария Сиротина. - Муниципалитетам теперь предписано проводить тщательную инвентаризацию НТО перед публикацией извещения об аукционе. Необходимо проверить легальность всех договоров аренды, статус включения объектов в муниципальные схемы размещения и наличие предшествующих решений УФАС о нарушениях. Объект с неурегулированным статусом обязателен к раскрытию в аукционной документации - с приложением фотографий, технических характеристик, сведений о собственнике и потенциальных рисках для арендатора. Игнорирование этих мер чревато предписанием об отмене торгов, как это произошло в рассматриваемом деле".

По ее словам, участники аукциона и потенциальные арендаторы обязаны самостоятельно сверять данные ЕГРН, муниципальные схемы НТО и историю участка в базах антимонопольных органов. Аффилированность с владельцем НТО в сочетании со скрытием информации о нестационарном объекте с большой вероятностью приведет к аннулированию результатов аукциона. "Управления Федеральной антимонопольной службы получают усиленный рычаг влияния: контроль за обременениями приравнен к прямой защите конкуренции. Закон "О защите конкуренции" позволяет учитывать все выявленные нарушения в ходе рассмотрения жалоб, - рассказывает юрист. - В 2026 году практика рассмотрения жалоб неизбежно ужесточится, что может привести к росту числа отмен аукционов. Бизнесу стоит внедрить обязательный аудит перед подачей заявки, а администрациям - урегулировать статус спорных объектов заранее. Верховный суд дал однозначный сигнал: прозрачность при проведении аукциона превыше формальных признаков "капитальности" объекта".