Минстрой создает рейтинг подрядчиков. Для чего он нужен и как поможет покупателям жилья: разбираемся в нюансах

В чем суть инициативы

Ведомство разрабатывает единую методологию присвоения рейтинга и критериев оценки подрядных организаций, сообщили "Российской газете" в Минстрое. Работа ведется с учетом недавних изменений Градостроительного кодекса - саморегулируемые организации (СРО) должны разработать свои требования к обеспечению СРО материально-техническими ресурсами, предоставления членами СРО отчетов о своей деятельности, требования к наличию и количеству специалистов и т. п.

Предполагается, что оценка подрядчиков будет строиться на показателях, отражающих реальную профессиональную состоятельность компании, поясняет президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Это наличие квалифицированных специалистов, материально-техническая база, объем и структура принятых обязательств, опыт исполнения договоров, соблюдение требований СРО, отсутствие серьезных нарушений. Методология пока дорабатывается, но акцент делается на объективные данные, а не на субъективные критерии, отмечает он.

Главным результатом составления такого перечня станет прямая зависимость между уровнем рейтинга подрядчика и максимальным размером обязательств (суммой контрактов), который она может на себя принять, поясняет Глушков. Предприятия с низким рейтингом не смогут участвовать в муниципальных и государственных закупках, тогда как высокий рейтинг, напротив, позволит претендовать на более крупные контракты. В большей степени нововведение ориентировано на профессиональный рынок и систему государственного и корпоративного заказа (например, если строятся школы, поликлиники, дороги, жилье для очередников и т. п.), где рейтинг может стать инструментом отбора и оценки компетенций.

Что такой рейтинг даст бизнесу

Теоретически механизм рейтинга может применяться и к компаниям, которые строят и продают жилье, если они являются членами СРО, но создание полноценного публичного рейтинга именно застройщиков жилья в рамках текущих изменений не предполагается, говорит Глушков. Девелоперов этот механизм затронет лишь в той мере, в какой они сами выступают подрядчиками либо входят в группу компаний, имеющую строительную организацию - члена СРО. При этом если застройщик создает отдельное юрлицо под каждый проект и привлекает сторонних подрядчиков, то рейтинг будет применяться именно к этим подрядчикам, а не к бренду девелопера в целом. Это ограничивает возможность формирования "накопительного" рейтинга на уровне группы компаний, если деятельность ведется через разные юрлица, поясняет эксперт.

"Для граждан, приобретающих жилье в новостройках, прямого эффекта ожидать не стоит. Рейтинг не заменяет механизма проектного финансирования, счетов эскроу и не является гарантией соблюдения сроков строительства, - говорит Глушков. - Вместе с тем косвенный эффект возможен - повышение прозрачности и требований к подрядным организациям может способствовать снижению рисков привлечения технически и организационно слабых исполнителей".

Это попытка создать не гид для покупателя квартиры, а инструмент для заказчиков, призванный отсеять недобросовестных подрядчиков, говорит директор портала "Всеостройке.рф" Светлана Опрышко. Но косвенно, отмечает она, это поможет укрепить доверие и со стороны покупателей жилья: рейтинг повысит ответственность участников рынка, что снизит риски для дольщиков. Благодаря показателям, характеризующим реальную жизнеспособность бизнеса (структура персонала, размер оплаты труда, отсутствие долгов), удастся отделить крепких профессионалов от "фирм-однодневок".

"Плюс с введением рейтинга рынок подряда станет прозрачнее: новая система возьмет на себя оценку добросовестности игроков, качества сданных объектов и точности соблюдения графиков работ. При этом инструмент поможет не только отсеять ненадежных игроков, но и даст возможность компаниям занять свою нишу в соответствии с реальными навыками, - говорит Светлана Опрышко. - Идея в том, чтобы бизнес работал в своем сегменте, не распыляясь на задачи, требующие иной квалификации. Правда, могут быть и свои риски. Например, ограничение доступа для перспективных компаний: фирмы, готовые к сложным задачам, могут не вписаться в формальные рамки".

Как к идее относятся девелоперы

Самих девелоперов создание рейтинга очень сильно интересует, рассказывает директор по закупкам ГК "А101" Елена Леликова. Сегодня у каждого крупного застройщика существует внутренняя система оценки подрядчиков, основанная на качестве работ, соблюдении сроков и уровне компетенции инженерно-технического персонала, поясняет она. Эти рейтинги закрыты и служат исключительно для принятия внутренних управленческих решений. Данные о потенциальных подрядчиках приходится собирать по крупицам, в ручном режиме, выуживая обратную связь из разных источников. Инициатива Минстроя по созданию единого публичного рейтинга подрядных организаций - это попытка унифицировать требования к игрокам рынка и вывести информацию о них в открытое поле.

"Публичный рейтинг станет точкой опоры, которая позволит нам объективно распределять объемы работ. Это рабочий инструмент снижения рисков срыва сроков и некачественного выполнения работ - как для нас, так и для дольщиков", - поясняет она.

Есть ли преимущества для покупателей

С точки зрения пользы для рядового покупателя не все так однозначно, отмечает Леликова: дольщики, как правило, видят в паспорте объекта только заказчика и генподрядчика, без детализации того, кто именно выполняет отдельные виды работ. В теории, конечно, человек сможет зайти и посмотреть место в рейтинге организации, с которой работает застройщик. Но сложно предположить, насколько это повлияет на решение о покупке. "Рынок в достаточной степени насыщен различными рейтингами девелоперов - по объемам, выручке, темпам строительства. Как показывает практика, при принятии решения о столь серьезной покупке люди доверяют не столько абстрактным рейтингам, сколько живым отзывам в чатах и социальных сетях", - добавляет эксперт.

Главные же вопросы, которые предстоит решить при доработке дорожной карты, по ее мнению, - это критерии оценки и скорость обновления данных. "Рейтинг не должен стать статичной таблицей. Кроме того, существует риск, что компании, занимающие верхние строки рейтинга, увидев свой высокий статус, повысят цены на свои услуги", - отмечает Леликова.

Cоздать именно рейтинг девелоперов, которому можно доверять, технически и юридически почти нереально, считает директор ГК "Расцветай.Столица" Сергей Шашурин. И дело даже не в сложности задачи, а в устройстве самого рынка. "Сравнить между собой жилые комплексы можно. В открытом доступе есть данные по проектам: банковское финансирование, темпы продаж, строительная готовность. Но как только мы пытаемся сравнить компании - упираемся в стену. Публичная отчетность есть только у единиц. Остальные застройщики - компании непубличные. Их финансовая отчетность существует только для внутреннего пользования, и никто не обязан ее раскрывать", - говорит Шашурин.

Более того, даже если попытаться проанализировать портфель проектов конкретного девелопера, то можно столкнуться с партнерствами: один дом могут строить несколько компаний, и понять, кто реально за что отвечает и у кого сколько денег - практически невозможно, говорит Шашурин. "Акционеры закрыты, структура собственности запутана. Иногда даже внутри компаний нет полной картины, что уж говорить про внешнего наблюдателя", - рассуждает он.

Второй вопрос - как оценить качество продукта? У каждого покупателя свое представление о качестве. Объективных замеров качества отделки, материалов, работы инженерных систем, которые можно было бы собрать по всем новостройкам и превратить в рейтинг, просто не существует, отмечает Шашурин. Рейтинг девелоперов, полезный для покупателя, - это красивая идея, но с текущей структурой рынка она нереализуема, считает эксперт.