Напомним: с 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, изменившие меру ответственности бизнеса перед дольщиками. Гарантийный срок на конструктивные элементы здания уменьшился с пяти до трех лет. Если компания не торопится устранять дефекты, компенсация за каждый день просрочки составит одну трехсотую ключевой ставки от стоимости предстоящих расходов. Она может увеличиться вдвое, если квартира приобретена для проживания, а не в инвестиционных целях. При этом максимальный размер неустойки не должен превышать стоимость работ и стройматериалов, а штраф за отказ добровольно исправить недочеты ограничен пятью процентами от суммы судебного иска.
- Поскольку сегодня большая часть жилья продается по договорам купли-продажи, а не долевого участия, применяются положения закона о защите прав потребителей. А здесь пока никаких подвижек: неустойка - один процент в день от цены исправлений, штраф - половина присужденной суммы, - говорит директор правового департамента "Атомстройкомплекса" Ольга Мелкозерова. - В нашей практике был случай, когда за квартиру, реализованную за 4,7 миллиона рублей, взыскали 8,9 миллиона, хотя ликвидацию выявленных дефектов оценили всего в семь тысяч.
Много вопросов и по передаче объектов дольщикам. В постановлении правительства РФ сказано, что застройщик может делать это в одностороннем порядке, если не выявлено "существенных недостатков", однако само это понятие не раскрыто: в каких случаях человек может обоснованно не принимать новую квартиру?
- Мы предлагали такое толкование: если в помещении невозможно жить, то есть использовать его по прямому назначению, недостаток считается существенным. С царапинами на пластиковой раме окна или усадочными трещинами на стене жить можно - это устраняется по гарантии. И отказ от приемки в таком случае можно рассматривать как недобросовестное поведение потребителя, - рассуждает представитель стройхолдинга. - Даже если здание возведено с соблюдением всех правил и технических регламентов, на физические процессы повлиять нельзя: трещины при усадке неизбежны. Хотелось бы, чтобы законодатель нас услышал и внес соответствующие изменения в нормативную базу.
Злоупотребления случаются не только со стороны покупателей, но и со стороны правообладателей, развивающих бизнес на смежных участках. Произвольно устанавливая границы санитарно-защитных зон своих предприятий, они порой замораживают любую хозяйственную деятельность в округе. Так, одна из строительных компаний Екатеринбурга получила иск в суд от соседа-юрлица и теперь вынуждена приостановить работы, хотя имеет разрешение на строительство жилья на своей территории.
- Нормативно-правовая база в этой сфере за последние три года претерпела существенные изменения. В частности, появилась возможность компенсировать убытки, понесенные в связи с ограничением деятельности, но пока только в теории, в судах же доказать размер потерь очень сложно, - рассуждает начальник отдела подготовки земельных участков "Атомстройкомплекса" Оксана Логинова.
Такая ситуация сложилась потому, что основанием для утверждения границ санзоны являются материалы инвентаризации, которые составляются менеджментом самих предприятий. И Роспотребнадзор выносит решение, не подвергая их сомнению. Допустим, вид разрешенного использования земли - производственно-складская деятельность. Собственник сдает в аренду боксы и может установить как минимальную площадь санитарно-защитной зоны, указав, что на складах хранятся продовольственные товары, так и максимальную - вся ответственность лежит на нем. Оспорить это можно лишь в суде, а судебная практика неоднозначна, отмечает заместитель гендиректора по правовым вопросам компании "Синара-Девелопмент" Сергей Казанцев.
Чтобы промышленники были заинтересованы в объективной оценке, требуется изменение федерального законодательства. А простимулирует их дополнительно, по мнению Оксаны Логиновой, привязка арендной платы за участок или земельного налога к площади всей территории, попадающей под ограничения. Кроме того, предотвратить потенциальные конфликты могли бы муниципалитеты - путем периодического проведения инвентаризации. Неплохо было бы также вернуть Роспотребнадзору контроль за тем, соответствует санитарная зона деятельности предприятия или нет. В этом заинтересованы не только застройщики, но и местные администрации, планирующие комплексное развитие территорий.
Также в СОСПП предложили возродить экспертные обсуждения знаковых проектов на градостроительных советах, созданных на местном или региональном уровнях. В деловое объединение входят 20 крупных девелоперских структур, но фактически в Свердловской области работают 120 застройщиков, в том числе федеральные. В стадии возведения сейчас находятся 5,5 миллиона квадратных метров жилья, но не все игроки готовы к честной конкуренции, когда платежеспособный спрос снижается.
- Наша задача как профсообщества - не допускать появления объектов, не обеспеченных необходимой инфраструктурой, обладающих спорной архитектурной ценностью, которые конкурируют исключительно за счет низкой цены. Продукт должен быть высокого качества, - комментирует инициативу председатель комитета по строительству СОСПП Валерий Ананьев.
Все предложения оформят в виде дорожной карты, чтобы предприниматели могли видеть, на каком этапе находится проработка каждой инициативы, и при желании внесли свою лепту в их продвижение. К обсуждению готов присоединиться и общественный совет при свердловском минстрое.