Для коммерческих объектов в жилых домах предложили ввести единое регулирование

В крупных городах растет число жалоб жителей многоквартирных домов на размещенные на первых этажах коммерческие объекты - магазины, пункты выдачи заказов, хостелы, кафе и так далее. Собственники жилья сетуют на шум, мусор, перекрытие проездов и прочие неудобства. Действующее законодательство регулирует отдельные нарушения, но единого нормативно-правового акта по целевому использованию нежилых помещений в МКД не существует. В Совете Федерации предложили разработать такой документ. Однако в стремлении защитить права жильцов нельзя забывать и об интересах бизнеса, считают эксперты.

Если современные ЖК сдаются со специальными площадями под коммерцию, то давно построенные дома обычно не рассчитаны на такую "начинку". Все помещения в них, как правило, изначально были жилыми, пояснила "РГ" руководитель регионального центра "ЖКХ Контроль" в Санкт-Петербурге Алла Бредец. При этом в центре Северной столицы много нетиповых исторических зданий со своими особенностями.

- Законодательство позволяет переводить жилые помещения в нежилые. Но их назначение зачастую вообще не определено: сегодня там работает офис, завтра магазин, а послезавтра маркетплейс. И, конечно, порой собственники жилья не согласны с тем, что у них в доме появляются заведения, создающие дискомфорт. В пример можно привести "наливайки", с которыми город активно борется. С другой стороны, те же ПВЗ удобны прежде всего для самих жителей. Вряд ли они обрадуются перспективе ездить за заказами в соседний район, - полагает эксперт.

По данным Смольного, больше всего жалоб в Петербурге поступает на размещение в домах гостиниц и хостелов, порой незаконных. За ними следуют предприятия общепита и пункты выдачи заказов, не имеющие отдельного входа.

- Один из ключевых моментов - обеспечение доступа в объекты, где ведется незаконная деятельность или произведена самовольная перепланировка, - отметил вице-губернатор города Евгений Разумишкин на круглом столе в Совфеде. - Попасть туда и доказать нарушения - своеобразный квест. Но даже если это удалось, после долгого разбирательства в суде бизнесмен отделается лишь небольшим штрафом. К примеру, один нарушитель заплатил за несогласованную перепланировку всего две тысячи рублей. Многие готовы регулярно платить такие суммы и продолжать незаконную деятельность. Необходим более эффективный и быстрый инструмент воздействия.

Контролю мешает и отсутствие официального перечня видов целевого использования нежилых помещений. В результате сложности возникают даже в новых кварталах. Например, будущие жильцы квартиры на втором этаже перед покупкой узнали из домовой документации, что под ними должен быть безобидный офис или магазин. А уже после их заселения там открылся спортзал - как говорится, со всеми вытекающими. Нецелевое использование таких объектов никак не регулируется, указывают в регионах.

В действующем законодательстве есть только запреты на определенные виды предпринимательской деятельности в жилых домах, подчеркнула член профильного комитета СФ Надежда Ильина. В частности, это контактные зоопарки и другие объекты с использованием животных, бани и сауны, общественные туалеты. Введены ограничения на продажу алкоголя и некоторые виды медицинских услуг. Сенаторы предлагают дополнить "запретный" список дарксторами - складами для сбора заказов - и организацией квестов.

- Все-таки это не аптеки или булочные, которыми пользуется практически каждый житель дома. Квесты относятся к услугам, направленным на определенный контингент. На мой взгляд, их надо вынести за пределы многоквартирных домов. Что касается дарксторов, то поступает много жалоб на ночной шум при разгрузке товара, скопление техники курьеров во дворах и складирование упаковки на контейнерных площадках дома, за вывоз которой платят жители, - перечислила Надежда Ильина.

Контролю мешает отсутствие официального перечня видов целевого использования нежилых помещений

За каждое нарушение вроде шума или антисанитарии предусмотрена своя ответственность, но наказывать бизнес отдельно по каждому направлению проблематично, признают эксперты. В итоге поток жалоб не иссякает.

При этом собственники жилых помещений сегодня не вправе решать, какой объект будет работать в их многоэтажке, если он не посягает на общедомовое имущество.

- Например, при открытии точки общепита, которая будет размещать на фасаде воздуховоды, промышленные кондиционеры и элементы благоустройства, потребуется две трети голосов собственников. Надо отметить, что зачастую они блокируют деятельность таких заведений. В результате бизнес не может функционировать и несет убытки, - подчеркивает Алла Бредец.

Именно поэтому профильные федеральные ведомства не поддерживают масштабные запреты и слишком широкие полномочия владельцев квартир в этом вопросе. В некоторых малых городах вообще нет других зданий, кроме жилых домов и социальных учреждений, отмечают в Минстрое РФ. Предпринимателям там больше негде размещать свои точки. А требование согласия собственников МКД на использование нежилых помещений может нарушить права владельцев коммерческой недвижимости.

Эксперты сходятся во мнении, что решение должно быть комплексным и взвешенным. Так, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева предложила пойти по пути регулирования "наливаек" и дать регионам право самим определять, какие объекты можно размещать в МКД, а какие нельзя - с учетом особенностей территории. Все инициативы будут учтены при усовершенствовании жилищного законодательства в этом направлении.

Между тем

Нередко предприниматели захватывают для своей деятельности часть общедомового имущества - подвалы, цокольные этажи, чердаки, колясочные и другие помещения. При этом платят за содержание этих площадей все собственники МКД.

- Разумеется, без их разрешения общедомовое имущество использовать нельзя, - отмечает Светлана Разворотнева. - Но в советское время многие такие помещения были изъяты и переведены в нежилые. Оспорить эти решения сегодня довольно трудно. В случае с объектами, где расположены коммуникации, срок давности для обращения в суд отсутствует. Но если речь идет, например, о чердаке или лифтерной, то этот срок составляет всего три года.