Порог финансового контроля сделок с жильем увеличили в 15 раз: Что это значит для покупателей?

Банки должны будут информировать финразведку об операциях с недвижимостью, превышающих 75 млн руб. (или эквивалентную сумму в валюте). Ранее действовал порог в 5 млн руб. При этом контролю подлежат по-прежнему операции как с наличными, так и с безналичными.

Цель такого контроля - борьба с мошенничеством, отмыванием денег и сокрытием доходов.

Повышение порога, отмечают эксперты, связано с ростом цен на недвижимость. По данным индекса цен ДОМ.РФ, за последние пять лет квартиры в новостройках в среднем подорожали на 94%, то есть почти вдвое.

Стали массовыми сделки с недвижимостью на 10-15 млн руб., говорит президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

"Подняв порог контролируемой суммы, Росфинмониторинг оптимизирует трудозатраты, сосредоточившись на сделках, которые могут вызвать подозрение", - считает он.

Финразведка контролирует не факт покупки квартиры, а денежную операцию по сделке с точки зрения противодействия отмыванию доходов и финансированию терроризма, напоминают финансисты. Поэтому в действительности десятки и сотни тысяч типичных рыночных сделок ее мало интересуют. Это лишний шум, говорит управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт РА" Юрий Беликов.

Сегодня подавляющее большинство сделок с жильем в России превышает 5 млн руб., говорит вице-президент "Российской гильдии риелторов" Владимир Каплинский. Теперь же особым вниманием Росфинмониторинга будет пользоваться в первую очередь элитное жилье Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, а также крупная коммерческая и промышленная недвижимость (порядок касается любых видов недвижимости, не только жилья).

Порог в 5 млн рублей устарел, согласен Беликов. В текущих реалиях рынка он означал практически сплошной мониторинг операций по сделкам с недвижимостью. На стороне Росфинмониторинга это означает непрерывный поток данных без работающих фильтров на входе.

"Сейчас регуляторы актуализируют многие требования и критерии с учетом накопленной инфляции. А если мы рассматриваем такой критерий, как стоимость недвижимости, здесь нужно учитывать многократно опережающую инфляцию динамику цен", - говорит эксперт.

Для банков это будет не ужесточение регулятивных и надзорных требований, а, наоборот, послабление, отмечает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

Но нельзя сказать, что более мелкие операции уйдут из сферы внимания финразведки. Дело в том, что для риелторов сохранилась обязанность сообщать о всех сделках с недвижимостью на суммы от 5 млн руб.

"Для граждан порядок проведения сделок принципиально не меняется, - подчеркивает Каплинский. - Банки по-прежнему проводят финансовый мониторинг и проверку источников средств, поэтому сама процедура покупки и продажи недвижимости остается прежней".

Между тем обязанность сообщать о каждой сделке от 5 млн руб. для риелторских агентств, которые в основном относятся к малому и микробизнесу, создает значительную административную нагрузку, отмечает Каплинский.

По мнению РГР, для агентств недвижимости более эффективной могла бы быть модель, при которой контроль сосредоточен на действительно рискованных операциях. Например, считает Каплинский, можно рассмотреть повышение порога для риелторов до 10 млн руб., а также исключить из их отчетности операции, полностью проходящие через банковскую систему: ипотечные сделки, сделки с безналичными расчетами и операции с использованием государственных субсидий и сертификатов. Такие сделки уже проходят многоступенчатую проверку со стороны банков и государственных органов, поэтому их повторное отражение в отчетности фактически не повышает уровень контроля, говорит он.

Кроме того, часть информации о сделках могла бы поступать в систему финансового мониторинга автоматически через государственные информационные ресурсы - например, через Росреестр и Национальную систему пространственных данных.

При этом риелторы, оформившиеся самозанятыми, вообще не обязаны сообщать о каких-либо сделках. То есть сделки на суммы до 75 млн руб., где участвовал риелтор-самозанятый или его и вовсе не было, теперь будут мало интересовать Росфинмониторинг. Хотя это не исключает того, что информация о сделке попадет в ведомство другими путями (например, через Росреестр) и все же привлечет внимание.

Кроме того, отмечает Кулаков, даже при цене ниже 75 млн руб. банк может заинтересоваться сделкой, если увидит странности: слишком низкую или высокую стоимость, разбивку платежей, сложные цепочки переводов. И сообщить об этом в Росфинмониторинг. О подозрительных схемах обязаны сигнализировать и риелторы независимо от суммы, указанной в договоре.

Автоматически контролировать сделки банков с недвижимостью на сумму выше 5 млн, но ниже 75 млн руб. Росфинмониторинг не будет, говорит Мильчакова. Но это не отменяет мер с его стороны в отдельных случаях - например, если недвижимость у банка приобрел его председатель совета директоров.

Что происходит, если сделка привлекла внимание Росфинмониторинга? Может ли он заблокировать куплю-продажу или средства покупателя? Не может, уверяет Каплинский. Росфинмониторинг, как правило, получает сведения уже после произведенной регистрации и расчетов. Если есть какие-то вопросы, далее все решается через взаимодействие с правоохранительными и следственными органами.

В любом случае перед совершением сделки с недвижимостью покупателю важно иметь под рукой документы, подтверждающие происхождение денежных средств - справки о доходах, займах, продаже иного имущества, получении наследства, советует Кулаков. Это касается не только чиновников или других публичных лиц, но абсолютно всех участников сделок, подчеркивает Каплинский. В РГР, впрочем, не припомнили случаев, когда у клиентов возникли бы после сделки разбирательства с Росфинмониторингом.