В России резко выросли продажи готовых квартир. Что сегодня происходит на рынке "вторички"
Снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке, изменение условий льготных ипотечных программ понемногу возвращают покупателей на вторичный рынок жилья. Предложение же здесь пока не растет: потенциальные продавцы все еще предпочитают сдавать жилье в аренду, а не реализовывать.
"Вторичка" в последние годы постоянно проигрывала новостройкам - на первичный рынок распространялась общая льготная ипотека, на него же в основном заточены и ныне действующие льготные программы. В последние полтора-два года из-за высокой ключевой ставки ипотечные ставки по кредитам на покупку готового жилья стали совсем запредельными, подавляющее большинство покупок шло по "Семейной ипотеке". "Вторичка" конкурировала лишь ценами - готовое жилье было иногда значительно дешевле новостроек. Доходит до парадоксов: стоимость квартиры в новом доме резко снижается, как только жилье формально переходит на вторичный рынок (квартиру продает уже не застройщик, а частное лицо), так как ее уже нельзя приобрести с помощью недорогой льготной ипотеки.
Сейчас ситуация понемногу меняется. С осени 2025 года спрос на "вторичку" резко вырос, цены пошли вверх, и она перетягивает покупателя с первичного рынка, говорит член Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов Денис Моргунов. Количество сделок в феврале 2026 года выросло на 26,3% год к году. В январе и феврале на вторичном рынке крупных городов было продано на 25% больше квартир, чем за тот же период 2025 года, подтверждают и аналитики "Циан".
Причин - несколько. Во-первых, рыночные ставки хотя и незначительно, но снижаются. Вторичный рынок в последние полгода двигается буквально под диктовку ЦБ, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский: регулятор немного снижает ключевую ставку - количество сделок чуть увеличивается, цены слегка идут вверх. Интерес к ипотеке на "вторичку" в первом квартале вырос более чем на 30% к предыдущему кварталу, отмечают эксперты финансового маркетплейса "Выберу.ру". Покупатели идут на вторичный рынок даже после незначительного снижения ипотечных ставок, боясь дальнейшего роста цен, говорит Моргунов.
Второй момент - изменение льготных ипотечных программ. С одной стороны, с февраля ужесточились условия самой популярной из них - "Семейной ипотеки" (теперь разрешается лишь один кредит на семью), что усложнило покупку новостроек. С другой стороны, в прошлом году по "Семейной", "Дальневосточной и арктической" ипотечным программам было разрешено, с рядом ограничений, покупать и "вторичку".
Ограничения с февраля по "Семейной ипотеке" обрушили спрос на новостройки на 17,9% и перенаправили покупателей на более дешевую "вторичку", говорит Моргунов. Доля вторичного жилья в общем объеме выдач по всем льготным ипотечным программам достигла 30%, говорит эксперт. Люди выбирают готовое жилье из-за цен (ниже новостроек на 20%), возможности заехать сразу и надежды на рефинансирование в будущем.
Дополнительный фактор - лимит кредитов по льготным программам (6 млн руб. по "Семейной ипотеке" в большинстве регионов). Выросшие за последние годы цены вынуждают покупателей оформлять на новую квартиру не сугубо льготную, а комбинированную ипотеку (часть кредита оплачивается по рыночной ставке), а это делает платежи более сопоставимыми с кредитом без господдержки (но которые при этом позволяют заехать в жилье гораздо быстрее).
Между тем роста предложения на вторичном рынке пока не отмечается, говорят эксперты. За март объем лотов в экспозиции по разным регионам вырос на 5-15%, говорит Чернокульский, но это может быть лишь сезонным повышением активности. Объем предложения в первом квартале продолжил снижаться, хотя уже не такими быстрыми темпами, как в конце 2025 года, отмечают в "Циан". Суммарно по 40 крупным городам выбор стал меньше на 12% (наибольшее снижение, на 20-25%, - в Тюмени, Рязани и Красноярске). По сравнению с мартом 2025 года выбор сейчас ниже на 22%.
В начало 2026 года рынок вошел с минимальным объемом предложения за последние четыре года, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Часть квартир год-полтора назад ушла в аренду, часть объектов была снята с продажи в ожидании более высокой цены. Покупатель сталкивается с дефицитом ликвидных вариантов, особенно в сегменте "новой вторички". "Сейчас рынок работает в логике точечных сделок: покупатель ищет конкретный формат и готов быстро принимать решение, если квартира соответствует ожиданиям. Продавец держит цену и не спешит с уступками, если объект ликвидный. Выигрывают те, кто выходит на рынок с готовым решением - деньгами или одобренной ипотекой - и не тянет с выбором, потому что пауза в несколько недель часто означает, что нужный вариант уже ушел", - говорит Шинкевич.
Рост спроса при снижении предложения естественным образом вызывает увеличение цен. Цена "квадрата" на "вторичке" выросла за год в среднем по стране до 150 тыс. руб. (+8,9% за год), в Москве - до 404 тыс. руб. (+14%), в Санкт-Петербурге - до 272 тыс. руб. (+17%), рассказывает Моргунов. Цены поднимаются в первую очередь за счет вымывания самых недорогих вариантов, считает Чернокульский. В среднем цены с начала года выросли на 3-4%, но динамика очень неоднородна. В одних городах из предложения ушли однокомнатные квартиры на окраинах, из-за чего зафиксирован резкий рост цен на 10%. Где-то обилия таких предложений никогда и не было, там рост умеренный.
За первый квартал цены предложения на "вторичке" увеличились даже больше, чем в новостройках, отмечают в "Циан": на 3,5% против 2,8%. В ближайшие месяцы "вторичка" продолжит дорожать - на 0,5-1%, считают эксперты. Ускорение роста цен прогнозируется во втором полугодии.
Во втором квартале дополнительный импульс вторичному рынку даст снижение ипотечных ставок крупными банками с 1 апреля, отмечает исполнительный директор "Выберу.ру" Ярослав Баджурак.