Три города Северного Кавказа отличились высокой доходностью жилищных инвестиций

В трех городах Северного Кавказа доходность от вложений в недвижимость превысила 10 процентов годовых. Наиболее выгодно покупать квартиры в Ставрополе, Черкесске и Махачкале. Их высокая доходность обеспечена как ростом стоимости самой недвижимости, так и прибылью от сдачи в аренду.

По мнению экспертов, это результат того, что недвижимость в региональных столицах долгое время оставалась недооцененной, а затем ее стоимость начала быстро расти на фоне общего удорожания строительства и повышения спроса. Однако инвестиционная привлекательность объектов в Махачкале сегодня оказалась под вопросом.

РИА "Новости" составило рейтинг городов России по доходности инвестиций в недвижимость за 2023-2025 годы. В расчетах использовалась стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров. Аналитики учитывали изменение цен за три года, стоимость аренды, затраты на содержание и инфляцию.

В среднем по России реальная годовая доходность вложений в недвижимость в крупнейших городах за этот период превысила шесть процентов, указывают авторы исследования. Лидером рейтинга стал Абакан, где в 2023-2025 годах с учетом сдачи в аренду жилая недвижимость могла принести прибыль в 25,3 процента. "Такой результат стал возможен из-за более чем двукратного удорожания стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке за указанный промежуток времени", - говорится в исследовании.

В топ-20 рейтинга оказались три столицы СКФО: в Ставрополе (16-е место) инвестиции в недвижимость принесли бы владельцам 11,6 процента годовых, далее следуют Черкесск (17-е место и 11,3 процента) и Махачкала (19-е место и 10,4 процента). Годом ранее в аналогичном рейтинге Ставрополь занимал 53-е место, Черкесск - 35-е, а Махачкала - 24-е.

По данным сервиса "Циан", средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках Ставрополя в марте 2026 года составила 113,7 тысячи рублей, увеличившись за год на 15 процентов. При этом Махачкала возглавила федеральный рейтинг по росту цен на вторичное жилье в 2025 году. По данным консалтинговой компании SRG, средняя цена квадратного метра в городе достигла 120,9 тысячи рублей, что на 25 процентов выше, чем годом ранее. "Спрос усилился из-за дефицита предложения и миграции в столицу с периферии", - уточнили в исследовании.

Как рассказал корреспонденту "РГ" доцент Финансового университета при Правительстве РФ Петр Щербаченко, один из факторов высокой доходности инвестиций в недвижимость в СКФО - рост турпотока. Особенно это касается посуточной аренды жилья, которая в Махачкале и Каспийске в 2025 году давала прибыль 11 процентов годовых. А одной из причин значительного роста цен на новые квартиры в Дагестане эксперт назвал высокую рождаемость и желание молодых семей улучшить жилищные условия.

По мнению основателя Kronung Group Филиппа Шраге, высокая доходность инвестиций в недвижимость в столицах Северо-Кавказского федерального округа в последние годы во многом носит догоняющий характер. Речь идет не о перегретом рынке, как в ряде крупных городов, а о регионах, где недвижимость долгое время оставалась недооцененной.

- Если смотреть на такие города, как Ставрополь, Черкесск или Махачкала, здесь сыграли роль сразу несколько факторов. Даже двукратный рост цены в абсолютных значениях там выглядит менее драматично, чем в Москве или Санкт-Петербурге, но в процентах он дает высокую доходность. Но главное - это ограниченное предложение качественного жилья. Нового строительства не так много, особенно по современным проектам, что тоже поддерживает цены, - рассказал Филипп Шраге.

Он также указал на то, что в ряде городов СКФО аренда дает достаточно высокую доходность, так как цены на квартиры здесь ниже, чем в крупных агломерациях, а спрос на аренду устойчив. Это и формирует итоговые показатели на уровне 10-12 процентов годовых и выше.

- Если говорить о Махачкале, где доходность недвижимости по итогам трех лет оценивается на уровне 10,4 процента, здесь ситуация более сложная. С одной стороны, рынок в городе действительно рос за счет высокого спроса и ограниченного предложения, с другой - есть системная проблема, связанная с качеством застройки и соблюдением нормативов. Последнее наводнение в Дагестане стало важным фактором, который может изменить восприятие рынка. Стихия оказалась одной из крупнейших за последние десятилетия, были разрушены дома, инфраструктура, эвакуированы тысячи людей. При этом власти прямо указывают, что масштаб последствий во многом связан с хаотичной и нелегальной застройкой, которая снижает пропускную способность ливневых систем и усугубляет последствия паводков, - отметил Филипп Шраге.

По его мнению, это важный сигнал для инвесторов. В краткосрочной перспективе такие события могут снизить спрос на отдельные объекты, особенно если есть сомнения в их юридическом статусе или качестве строительства. Это напрямую влияет на ликвидность и, соответственно, на реальную доходность инвестиций.

- Но в более долгосрочном периоде эффект может быть обратным. Усиление контроля, снос незаконных объектов и переход к более системному регулированию приведут к тому, что качественная, легальная недвижимость будет дорожать быстрее рынка. Фактически произойдет расслоение: один сегмент ста-нет терять в цене и ликвиднос- ти, другой, наоборот, усиливать инвестиционную привлекательность, - сообщил эксперт.

Сейчас инвестор должен учитывать не только рост цены на недвижимость и стоимость аренды, но и юридическую чистоту объекта, соответствие его градостроительным нормам и устойчивость к внешним факторам. С этим согласна председатель совета директоров Корпорации недвижимости "АСТОРИУС" Екатерина Авдеева. В ближайшие месяцы доходность недвижимости в зонах риска - в подтопляемых районах и на участках без инженерной подготовки - временно снизится. Объекты без полного пакета юридических документов могут потерять в ликвидности, так как покупатели и арендаторы станут осторожнее.

- Но в долгосрочной перспективе ситуация обернется оздоровлением регионального рынка. Очищение от "серых" схем и нелегальной застройки укрепит доверие к цивилизованным проектам. В первую очередь подорожает юридически чистая недвижимость. Инвесторы будут готовы платить премию за объекты в легальных жилых комплексах и коттеджных поселках с подведенными коммуникациями и оформленными документами. Это поддержит высокую доходность в цивилизованном сегменте, - рассказала Екатерина Авдеева.

Параллельно власти ужесточат регулирование рынка. "Серое" предложение начнет сокращаться, что приведет к дальнейшему удорожанию качественных объектов.

- Рынок недвижимости в столицах северокавказских республик останется одним из самых доходных в стране, но правила игры изменятся. Эра хаотичной доходности заканчивается. На первый план выступает профессиональный подход: комплексная проверка объекта, выбор распланированных кварталов с готовой инфраструктурой. Риски, которые вскрыло наводнение, лишь ускорят этот процесс - рынок станет прозрачнее и предсказуемее для долгосрочных вложений, - заключила эксперт.